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Cosa sapere per acquistare un rustico

L'acquisto e ristrutturazione di un antico casale rustico in campagna spesso è una scelta conveniente, ma occorre valutare attentamente i vantaggi e gli svantaggi
- NEWS Comprare casa
casale , rustico , casa di campagna

Che cos'è un rustico?


Nel gergo edilizio e in particolare nelle compravendite immobiliari il termine rustico può riferirsi a due cose assai diverse: un'unità immobiliare al rustico, cioè grezza, senza infissi, impianti, pavimenti e rivestimenti.

Oppure un'abitazione di campagna, normalmente una grande cascina o un casolare ormai dismesso o comunque non più adatto alle esigenze della vita contemporanea.

Nell'articolo parleremo del secondo caso.

Un casale ristrutturato in un bellissimo paesaggio
Si tratta dunque di edifici tradizionali, con muri in pietra o mattoni, solai e tetto in legno, camini, antiche cucine in muratura, spesso pavimenti considerati ormai di pregio come gli ammattonati in cotto e talvolta perfino semplici decorazioni pittoriche interne ed esterne dell'800 o di inizio '900.

Le case rustiche sono inoltre vendute quasi sempre con ettari di terreno o almeno un ampio giardino.


Perché acquistare una casa rurale in vendita


Il boom dei rustici in vendita è un argomento di stretta attualità, perché con la pandemia e la diffusione dello smart working molte famiglie, confinate per lunghi periodi in appartamenti troppo piccoli e ambienti urbani poco verdi, hanno deciso di rivedere il proprio stile di vita trasferendosi fuori città.

Acquistare un casale rustico è però la scelta più azzeccata anche in altre due situazioni: se si vuole una casa di vacanza un po' particolare, o si vuole avviare un'attività di agriturismo, allevamento e coltivazione.

Nel primo caso occorre scegliere un casale da ristrutturare in una zona di particolare pregio paesaggistico ma non troppo lontano dalla propria residenza abituale per poterne fruire anche nei week end durante tutto l'anno: alcune scelte ideali sono ad esempio una casa in pietra toscana, un rustico nelle Langhe o una bella cascina in vendita Lombardia per chi vive nei pressi di Milano.

Un casale in Toscana, ideale per le proprie vacanze
Nel secondo caso, dopo aver valutato molto bene la propria idea imprenditoriale, occorre invece acquistare un immobile con un'ampia metratura di terreno, ad esempio una casa con terreno agricolo di congrue dimensioni o addirittura un'azienda già esistente.


Acquistare un rustico


Un altro fattore da considerare attentamente sono le proprie esigenze abitative, cioè di quanto spazio si ha bisogno e il tempo a disposizione.

Se infatti il rustico diventerà la propria residenza principale, occorre coordinare molto bene i tempi tecnici per l'acquisto e l'eventuale ristrutturazione con la vendita dell'abitazione preesistente, oppure la disdetta del contratto in caso di affitto.

Vivere in un rustico, un'opzione possibile grazie allo smart working
I tempi e il budget influenzano direttamente anche un'altra scelta fondamentale, cioè se acquistare uno dei tanti casolari ristrutturati o se invece optare per un casale da ristrutturare. Se invece serve meno spazio, si può valutare anche un appartamento rustico con giardino, ottenuto frazionando un edificio disposto su due piani, troppo grande per un'unica famiglia.

Ciascuna di queste opzioni presenta ovviamente sia vantaggi che svantaggi.

Un grande casale rustico si fraziona in più appartamenti
I casolari ristrutturati hanno un prezzo più alto ma sono abitabili in tempi assai più brevi; mentre le case da restaurare in vendita costano decisamente meno e offrono ampi margini di personalizzazione, ma richiedono spesso ristrutturazioni lunghe, costose e complesse.

Tuttavia, per ridurre l'investimento iniziale si può optare per una zona un po' più marginale, in cui è possibile trovare casali a poco prezzo.

Una casa rustica già ristrutturata
É però una scelta ottimale soprattutto per le seconde case a causa della minore disponibilità di servizi e della maggior distanza dalle città vicine, che richiedono tempi di spostamento più lunghi e la necessità di un mezzo privato per raggiungere la scuola dei figli o il posto di lavoro.


Rustico da ristrutturare: cosa sapere prima di acquistare


Per acquistare un rustico con terreno si procede come per qualunque altro immobile, cioè rivolgendosi a un'agenzia immobiliare oppure con l'acquisto tra privati.

La prima opzione è preferibile, soprattutto se si acquista lontano dalla propria zona di residenza, perché le agenzie immobiliari dei piccoli paesi normalmente sono specializzate proprio in questo tipo di edifici.

Inoltre, possono occuparsi di tutte le incombenze burocratiche, come la scelta del notaio o la verifica della conformità edilizia.

Bellissimo appartamento rustico in un borgo
Un'altra buona idea è rivolgersi a un architetto di propria fiducia, meglio se specializzato nella ristrutturazione di edifici storici e con lo studio nella stessa zona dell'edificio da acquistare, che potrà aiutare l'acquirente in tanti modi:

  • visitando insieme a lui gli edifici più promettenti, per valutarne lo stato di conservazione e la congruità del prezzo di acquisto;

  • fare una prima stima di massima sull'entità, i tempi e costi della ristrutturazione;

  • valutare l'esistenza di eventuali vincoli, un aspetto fondamentale si prevede ad esempio la costruzione di un garage pertinenziale per posto auto o una piscina, l'installazione di pannelli fotovoltaici o l'ampliamento del casale;

  • dopo l'acquisto, occuparsi del progetto di ristrutturazione, della pratica edilizia e della direzione dei lavori.


Come rendere abitabile un rustico


I lavori necessari per ristrutturare e rendere abitabile un casale da ristrutturare dipendono ovviamente dal suo stato di conservazione e dalle esigenze dei nuovi proprietari.





Tuttavia, in linea di principio è consigliabile non operare troppi stravolgimenti, restaurando le finiture originali dell'edificio, in particolare gli intonaci, i pavimenti e gli antichi serramenti, perchè si tratta degli elementi più pregiati, che rendono unica e affascinante qualunque vecchia casa. Anche gli elementi funzionali ormai in disuso come un pozzo, lavatoio, forno per il pane, camino, scala esterna e cucina in muratura andrebbero accuratamente tutelati e restaurati per questo motivo.

Se invece questo non fosse possibile, è comunque meglio optare per colori, finiture e materiali compatibili con quelli originali, come ad esempio i pavimenti in cotto, marmette o cementine, i rivestimenti di maiolica e gli intonaci (interni ed esterni) a base di calce.

Molti rustici richiedono una ristrutturazione radicale
Per le aggiunte inevitabili, come gli impianti o i servizi igienici, si può seguire la stessa filosofia per evitare contrasti troppo netti e dissonanti.

Anche gli interventi di miglioramento sismico e consolidamento strutturale, se previsti, andrebbero eseguiti con sistemi compatibili con i materiali e le tecniche costruttive tradizionali, per non alterare l'equilibrio strutturale della costruzione e non aggravare i possibili danni in caso di terremoto.

Uno splendido casale ristrutturato
Risulta sconsigliabile anche l'installazione dell'isolamento a cappotto esterno o interno, che per non alterare irreparabilmente l'aspetto dell'edificio e non contribuire alla proliferazione di funghi e muffe può essere sostituito da coibentazioni o intonaci isolanti a base di materiali naturali come calce e canapa tritata.


Incentivi per l'acquisto di un rudere da ristrutturare


Un ultimo aspetto da non sottovalutare sono gli incentivi istituiti soprattutto da piccoli comuni o comunità montane per ripopolare zone ormai disabitate o recuperare il patrimonio edilizio esistente.

Nei piccoli borghi si possono comprare case a 1 €
Le forme di erogazione sono soprattutto tre:

  • vendere a un prezzo simbolico (ad esempio 1 €) o addirittura offrire in regalo rustico da ristrutturare, in cambio dell'impegno a eseguire i lavori e prendere la residenza entro un certo periodo;

  • dare condizioni agevolate per l'avvio di attività economiche legate al territorio come ristoranti, alberghi, agriturismi o botteghe artigianali;

  • concedere sussidi o sgravi fiscali per un certo numero di anni.

Alcuni piccoli comuni offrono incentivi per il trasferimento
Anche le condizioni per accedere ai benefici sono variabili e possono prevedere, ad esempio, limiti di età per famiglie o giovani coppie, un reddito massimo, il non avere altre abitazioni in proprietà o usufrutto e infine alcuni requisiti professionali come l'essere un coltivatore diretto.

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Rustico cosa sapere per acquistarlo: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Maria
    Maria
    Mercoledì 9 Febbraio 2022, alle ore 20:42
    Ma nell acquisto di un rustico che non possiede agibilità in quanto mancano gli impianti si può comunque accedere al bonus 110% o agli altri bonus?
    Inoltre la richiesta di liquidità alla banca va fatta chiedendo mutuo costruzione o ristrutturazione?
    Che differenza esiste tra i due?
    E il rustico sebbene non agibile può venire acquistato come prima casa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Maria
      Lunedì 14 Febbraio 2022, alle ore 11:03
      Sì, dipende molto dalla destinazione d'uso finale e dalla categoria catastale in cui attualmente risulta censito. Quindi il primo passo è di accertare la storia urbanistica della costruzione e la reale possibilità del recupero con destinazione abitativo/residenziale. Il mutuo varia dalla costruzione, se il comune Le rilascia la licenza di demolizione e ricostruzione alla classica ristrutturazione. Riguardo alla tipologia dei mutui è una questione di tassi di interesse che, nella prima ipotesi è agevolativa rispetto alla seconda. Se la destinazione d'uso finale è per civile abitazione, può acquistare anche con i benefici prima casa. Cordilai saluti.
      rispondi al commento
      • Maria
        Maria Pasquale
        Lunedì 14 Febbraio 2022, alle ore 11:49
        L'agibilità e la regolarizzazione urbanistica varia da comune a comune?
        Per agibilità si intende necessariamente che l'immobile abbia impianti e numero civico?
        Inoltre se volessi acquistare un rustico non agibile mi è stato fortemente sconsigliato oppure mi è stato detto di far mettere in agibilità l'immobile dal proprietario il quale si deve informare dei vincoli esistenti per renderlo agibile presso l'ufficio tecnico del comune.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Maria
          Lunedì 14 Febbraio 2022, alle ore 13:32
          L'agibilità è unica. La stessa viene rilasciata al completamento di tutti i lavori di costruzione/ristrutturazione e immediatamente abitabile, con o senza l'assegnazione del numero civico. Riguardo alla seconda parte della domanda trova la risposta ad un Suo precedente post e che Le riporto: "....Quindi il primo passo è di accertare la storia urbanistica della costruzione e la reale possibilità del recupero con destinazione abitativo/residenziale". Certo che se è il proprietario del rustico  ad attivarsi, sarebbe la cosa migliore. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Mary
    Mary
    Giovedì 20 Gennaio 2022, alle ore 17:53
    Sarei interessata ad acquistare un rustico da privati, la cui parte muraria è buona ma manca di Impianti.
    Detto ciò immagino non possegga l'agibilità.
    Volevo sapere se nelle spese di ristrutturazione posso detrarre i bonus di ristrutturazione.
    Non il 110% perché non ha impianti.Inoltre a cosa devo prestare attenzione onde incappare in sanzioni.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mary
      Lunedì 24 Gennaio 2022, alle ore 10:37
      Sì, ha facoltà di accedere al bonus ristrutturazione 50%. Le consiglio di accertarsi presso l'UTC del comune dove è ubicato l'immobile la liceità della costruzione e la destinazione d'uso ad abitativo-residenziale, essenziale per beneficiare delle detrazioni fiscali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Mary
        Mary Pasquale
        Lunedì 24 Gennaio 2022, alle ore 11:13
        Grazie mille per la risposta.
        In soldoni posso accedere al bonus ristrutturazione con detrazione del 50 ed anche agli altri ecobonus escluso il 110 non essendo fornito di impianti?
        Inoltre a parte la planimetria al Catasto per verificare che non ci siano abusi edilizi, ci sono particolari documenti dove si vede che l'immobile è in regola.
        Si può procedere con la ristrutturazione per avere agibilità e abitabilità finali?
        Inoltre senza agibilità ed abitabilita può essere contrattato ulteriormente il prezzo del fabbricato iniziale?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Mary
          Lunedì 24 Gennaio 2022, alle ore 18:10
          Se la destinazione finale è per civile abitazione si aprono le porte anche ad altri Bonus a seconda degli interventi a farsi. Al completamento delle opere va presentata, da parte del Direttore dei lavori, la nuova agibilità/abitabilità corredata da una serie di documenti (tra cui la conformità impianti elettrici, idraulici, riscaldamento, l'accatastamento, ecc.). Riguardo alla conformità urbanistica e catastale del rustico è necessario incaricare un professionista abilitato per la verifica della liceità della costruzione e delle eventuali difformità che possono essere oggetto di una ulteriore trattabilità del prezzo. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Maru
            Maru Pasquale
            Martedì 25 Gennaio 2022, alle ore 11:33
            Salve Pasquale approfitto della sua cortesia..
            Informandomi sulla ristrutturazione del.rustico, un Impresa mi ha detto non rientra nel 110% perché sprovvisto di Impianti mentre un altro geometra mi ha detto che basta fare la dichiarazione APE di classe energetica mancante proprio e integrando lavori trainanti e lavori secondari....posso rientrare benissimo nel 110 anche se non ha impianti.
            Volevo una sua opinione.
            Inoltre volevo sapere se i lavori non fossero terminati alla scadenze previste, dovrei rimetterci io con l'importo!
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Maru
              Mercoledì 26 Gennaio 2022, alle ore 15:40
              Sì, è possibile. Dipende dalla categoria catastale del rustico che deve essere censito in F/2. A supporto di tale possibilità è dato dall'AdE in risposta all'interpello n. 326 del 9 settembre 2020 che Le riporto: - "Relativamente alle detrazioni disciplinate nei richiamati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, nella circolare 8 luglio 2020 n. 19/E è stato ribadito che tali detrazioni spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (unità collabenti) in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente”-. Riguardo alle scadenze di legge, va da sè che se non rispettate è sempre l'utente finale che ne risponde. Cordiali saluti.
              rispondi al commento
              • Mary
                Mary Pasquale
                Mercoledì 26 Gennaio 2022, alle ore 15:44
                Si ma se firmo un contratto con un impresa edile e con un geometra che non rispetta le tempistiche o sbaglia qualcosa.. perché ci deve rimettere il cliente?
                C'è un modo per essere tutelati?
                rispondi al commento
                • Pasquale
                  Pasquale Mary
                  Giovedì 27 Gennaio 2022, alle ore 16:42
                  Come Lei sa le imprese edili sono come i funghi: non sono per tutte le stagioni. Il consiglio è di affidarsi a operatori del settore di lunga data e noti sul territorio. Il professionista è una figura di garanzia e comunque coperta da assicurazioni per eventuali danni. Cordiali saluti.
                  rispondi al commento
  • Ale Manzotti
    Ale Manzotti
    Giovedì 12 Settembre 2019, alle ore 18:02
    Per l'acquisto di un rustico semplice, probabilmente da ricostruire o da ristrutturare, quali altre spese nell'acquisto da parte del comune c'è da affrontare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ale manzotti
      Lunedì 16 Settembre 2019, alle ore 09:45
      Le spese burocratiche da sostenere sono legate al rilascio del permesso di costruire e gli oneri  urbanizzazione. Questi diritti variano da un comune all'altro ma, comunque, non inferiore ai 20,00€/mq.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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