Cosa sapere per acquistare un rustico
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Che cos'è un rustico?
Nel gergo edilizio e in particolare nelle compravendite immobiliari il termine rustico può riferirsi a due cose assai diverse: un'unità immobiliare al rustico, cioè grezza, senza infissi, impianti, pavimenti e rivestimenti.
Oppure un'abitazione di campagna, normalmente una grande cascina o un casolare ormai dismesso o comunque non più adatto alle esigenze della vita contemporanea.
Nell'articolo parleremo del secondo caso.
Si tratta dunque di edifici tradizionali, con muri in pietra o mattoni, solai e tetto in legno, camini, antiche cucine in muratura, spesso pavimenti considerati ormai di pregio come gli ammattonati in cotto e talvolta perfino semplici decorazioni pittoriche interne ed esterne dell'800 o di inizio '900.
Le case rustiche sono inoltre vendute quasi sempre con ettari di terreno o almeno un ampio giardino.
Perché acquistare una casa rurale in vendita
Il boom dei rustici in vendita è un argomento di stretta attualità, perché con la pandemia e la diffusione dello smart working molte famiglie, confinate per lunghi periodi in appartamenti troppo piccoli e ambienti urbani poco verdi, hanno deciso di rivedere il proprio stile di vita trasferendosi fuori città.
Acquistare un casale rustico è però la scelta più azzeccata anche in altre due situazioni: se si vuole una casa di vacanza un po' particolare, o si vuole avviare un'attività di agriturismo, allevamento e coltivazione.
Nel primo caso occorre scegliere un casale da ristrutturare in una zona di particolare pregio paesaggistico ma non troppo lontano dalla propria residenza abituale per poterne fruire anche nei week end durante tutto l'anno: alcune scelte ideali sono ad esempio una casa in pietra toscana, un rustico nelle Langhe o una bella cascina in vendita Lombardia per chi vive nei pressi di Milano.
Nel secondo caso, dopo aver valutato molto bene la propria idea imprenditoriale, occorre invece acquistare un immobile con un'ampia metratura di terreno, ad esempio una casa con terreno agricolo di congrue dimensioni o addirittura un'azienda già esistente.
Acquistare un rustico
Un altro fattore da considerare attentamente sono le proprie esigenze abitative, cioè di quanto spazio si ha bisogno e il tempo a disposizione.
Se infatti il rustico diventerà la propria residenza principale, occorre coordinare molto bene i tempi tecnici per l'acquisto e l'eventuale ristrutturazione con la vendita dell'abitazione preesistente, oppure la disdetta del contratto in caso di affitto.
I tempi e il budget influenzano direttamente anche un'altra scelta fondamentale, cioè se acquistare uno dei tanti casolari ristrutturati o se invece optare per un casale da ristrutturare. Se invece serve meno spazio, si può valutare anche un appartamento rustico con giardino, ottenuto frazionando un edificio disposto su due piani, troppo grande per un'unica famiglia.
Ciascuna di queste opzioni presenta ovviamente sia vantaggi che svantaggi.
I casolari ristrutturati hanno un prezzo più alto ma sono abitabili in tempi assai più brevi; mentre le case da restaurare in vendita costano decisamente meno e offrono ampi margini di personalizzazione, ma richiedono spesso ristrutturazioni lunghe, costose e complesse.
Tuttavia, per ridurre l'investimento iniziale si può optare per una zona un po' più marginale, in cui è possibile trovare casali a poco prezzo.
É però una scelta ottimale soprattutto per le seconde case a causa della minore disponibilità di servizi e della maggior distanza dalle città vicine, che richiedono tempi di spostamento più lunghi e la necessità di un mezzo privato per raggiungere la scuola dei figli o il posto di lavoro.
Rustico da ristrutturare: cosa sapere prima di acquistare
Per acquistare un rustico con terreno si procede come per qualunque altro immobile, cioè rivolgendosi a un'agenzia immobiliare oppure con l'acquisto tra privati.
La prima opzione è preferibile, soprattutto se si acquista lontano dalla propria zona di residenza, perché le agenzie immobiliari dei piccoli paesi normalmente sono specializzate proprio in questo tipo di edifici.
Inoltre, possono occuparsi di tutte le incombenze burocratiche, come la scelta del notaio o la verifica della conformità edilizia.
Un'altra buona idea è rivolgersi a un architetto di propria fiducia, meglio se specializzato nella ristrutturazione di edifici storici e con lo studio nella stessa zona dell'edificio da acquistare, che potrà aiutare l'acquirente in tanti modi:
- visitando insieme a lui gli edifici più promettenti, per valutarne lo stato di conservazione e la congruità del prezzo di acquisto;
- fare una prima stima di massima sull'entità, i tempi e costi della ristrutturazione;
- valutare l'esistenza di eventuali vincoli, un aspetto fondamentale si prevede ad esempio la costruzione di un garage pertinenziale per posto auto o una piscina, l'installazione di pannelli fotovoltaici o l'ampliamento del casale;
- dopo l'acquisto, occuparsi del progetto di ristrutturazione, della pratica edilizia e della direzione dei lavori.
Come rendere abitabile un rustico
I lavori necessari per ristrutturare e rendere abitabile un casale da ristrutturare dipendono ovviamente dal suo stato di conservazione e dalle esigenze dei nuovi proprietari.
Tuttavia, in linea di principio è consigliabile non operare troppi stravolgimenti, restaurando le finiture originali dell'edificio, in particolare gli intonaci, i pavimenti e gli antichi serramenti, perchè si tratta degli elementi più pregiati, che rendono unica e affascinante qualunque vecchia casa. Anche gli elementi funzionali ormai in disuso come un pozzo, lavatoio, forno per il pane, camino, scala esterna e cucina in muratura andrebbero accuratamente tutelati e restaurati per questo motivo.
Se invece questo non fosse possibile, è comunque meglio optare per colori, finiture e materiali compatibili con quelli originali, come ad esempio i pavimenti in cotto, marmette o cementine, i rivestimenti di maiolica e gli intonaci (interni ed esterni) a base di calce.
Per le aggiunte inevitabili, come gli impianti o i servizi igienici, si può seguire la stessa filosofia per evitare contrasti troppo netti e dissonanti.
Anche gli interventi di miglioramento sismico e consolidamento strutturale, se previsti, andrebbero eseguiti con sistemi compatibili con i materiali e le tecniche costruttive tradizionali, per non alterare l'equilibrio strutturale della costruzione e non aggravare i possibili danni in caso di terremoto.
Risulta sconsigliabile anche l'installazione dell'isolamento a cappotto esterno o interno, che per non alterare irreparabilmente l'aspetto dell'edificio e non contribuire alla proliferazione di funghi e muffe può essere sostituito da coibentazioni o intonaci isolanti a base di materiali naturali come calce e canapa tritata.
Incentivi per l'acquisto di un rudere da ristrutturare
Un ultimo aspetto da non sottovalutare sono gli incentivi istituiti soprattutto da piccoli comuni o comunità montane per ripopolare zone ormai disabitate o recuperare il patrimonio edilizio esistente.
Le forme di erogazione sono soprattutto tre:
- vendere a un prezzo simbolico (ad esempio 1 €) o addirittura offrire in regalo rustico da ristrutturare, in cambio dell'impegno a eseguire i lavori e prendere la residenza entro un certo periodo;
- dare condizioni agevolate per l'avvio di attività economiche legate al territorio come ristoranti, alberghi, agriturismi o botteghe artigianali;
- concedere sussidi o sgravi fiscali per un certo numero di anni.
Anche le condizioni per accedere ai benefici sono variabili e possono prevedere, ad esempio, limiti di età per famiglie o giovani coppie, un reddito massimo, il non avere altre abitazioni in proprietà o usufrutto e infine alcuni requisiti professionali come l'essere un coltivatore diretto.
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