Ristrutturazione del garage in condominio, tutto su normativa e spese

Ristrutturazione box auto

In contesti cittadini, soprattutto di grandi dimensioni, avere la possibilità di contare su un box auto è un beneficio di non poco conto.

Il garage, in particolare se vicino all'abitazione, consente di risparmiare ore e ore di inutili (e dispendiosi) giri intorno alla propria abitazione ma anche avere un piccolo spazio per conservare propri oggetti personali, che non sono più cosi necessari o che comunque è possibile tenere fuori dalla nostra casa.

Il garage, tuttavia, come qualsivoglia altro immobile può necessitare di opere di manutenzione e di vere e proprie ristrutturazioni non solo perché soggetti all'azione del tempo e dell'usura ma anche per adattarli meglio alle nostre mutevoli esigenze.


La ristrutturazione garage può, soprattutto in momenti di difficoltà, rappresentare una spesa importante oltre che, in alcuni casi un “grattacapo” nei casi in cui il box auto sia in contesti condominiali e rappresenti, dunque, in qualche modo, una questione da sottoporre all'assemblea condominiale.

Per tale motivo, per ristrutturare garage senza avere sorprese successivamente e per risparmiare tempo e denaro, è importante conoscere la normativa di riferimento.

Preliminarmente, occorre distinguere le ipotesi in cui la ristrutturazione riguardi l'intero condominio, dai casi in cui i lavori siano affare privato di un singolo condomino.

Ristrutturazione box auto in condominio

La prima ipotesi da considerare riguarda la ristrutturazione del garage che riguardi parti strutturali del condominio.

Si pensi a esempio al caso in cui la ristrutturazione del box auto impatti sulle fondamenta del condominio. In tal caso, la ristrutturazione del garage condominiale, ancorché di proprietà del singolo condomino, è un lavoro che riguarda inevitabilmente tutti i condomini.

Ciò significa che alla sua ristrutturazione parteciperanno tutti i condomini.

Diverso è il caso in cui i locali dedicati al box auto siano parte del complesso condominiale ma da questo distaccati. In tal caso, alle spese di ristrutturazione sono obbligati a contribuire esclusivamente i condomini proprietari dei garage interessati dai lavori.

Criteri di ripartizione delle spese di ristrutturazione box auto

Nel caso in cui la ristrutturazione del garage condominiale competa a tutti i condomini per le ragioni di cui sopra descritte, ai fini della ripartizione delle relative spese trova applicazione l'art. 1123 c.c., per le parti comuni.

Tale norma stabilisce che tali spese di ristrutturazione box auto devono essere ripartite secondo il criterio dei millesimi di proprietà: ciascun condomino deve contribuire in base ai propri millesimi di proprietà.


Il criterio generale dei millesimi di proprietà trova applicazione, salvo caso contrario, ovverosia salvo diversa previsione contenuta nel regolamento condominiale, con il quale i condomini possono stabilire diverse regole per la ripartizione delle spese per la ristrutturazione di box auto, che impattano su parti comuni condominiali.

Ristrutturazione e costi box auto

Poter stimare un complessivo ammontare di costi per la ristrutturazione garage non è facile: diverse sono le componenti e le variabili da considerare, quali l'ampiezza, la struttura e la situazione.

Tale difficoltà in questo specifico momento storico sembra ancora più significativa.

Da più parti, numerosi operatori di settore lamentano una scarsità di materiali e manodopera. Tale situazione si sta traducendo in un aumento eccessivo dei costi per famiglie e condomini, che sovente rinunciano a qualsiasi intervento per l'onerosità delle spese.

Detrazione box auto

Per attutire il carico delle spese per la ristrutturazione del garage è possibile fruire di agevolazioni fiscali.

Come ormai noto ai più, si tratta di detrazioni di imposta che consentono, di fatto, di ridurre l'ammontare di imposte sui redditi direttamente dalla dichiarazione dei redditi.

Con specifico riferimento alle detrazioni box auto si annoverano essenzialmente due benefici fiscali: Superbonus 90% e bonus ristrutturazioni 50%.

Superbonus 90% per la ristrutturazione box auto

Come noto, nonostante la riduzione della percentuale detraibile, è possibile anche per i prossimi anni portare in detrazione le spese sostenute per gli interventi di efficientamento energetico o di messa in sicurezza previsti in materia di Superbonus.

È importante precisare che è possibile fruire della detrazione Superbonus anche per il garage allorquando, il condominio sia a prevalente destinazione residenziale.



Ciò significa che, per accedere al Superbonus nell'edificio condominiale il 50% della superficie totale deve essere destinato a uso abitativo.

Se tale condizione di residenzialità viene rispettata, è ammessa la fruibilità dell'agevolazione fiscale Superbonus anche per cantine, magazzini e anche box auto che rientrano nel concetto di pertinenza, generalmente accatastati nella categoria catastale C.

Interventi sui box pertinenziali rientranti nel Superbonus

È possibile accedere al Superbonus anche per gli interventi che riguardano box auto nel caso di svolgimento di interventi di:

• manutenzione ordinaria: a esempio è possibile intervenire sulla facciata dei box auto o sulle grondaie;
  
  
• manutenzione straordinaria: adeguamento delle norme di sicurezza, ristrutturazione del garage condominiale;
  
  
• restauro e risanamento: si può intervenire sui box auto per eseguire il consolidamento strutturale o la rimozione di infiltrazioni.
  
  
  

Detrazione box auto al 50% ed Ecobonus

Per completezza si precisa che è possibile intervenire sul box pertinenziale, con interventi di detrazione garage al 50%.


In tal caso si tratta di interventi di straordinaria amministrazione realizzati dal singolo condomino, il quale è il solo a dover sostenere le spese.

A medesime conclusioni è possibile giungere con riferimento al bonus in materia di efficientamento energetico e di messa in sicurezza (sismabonus).
Al riguardo e con specifico riferimento al bonus energetico, occorre che nel box auto sia presente un impianto di riscaldamento.

Garage pertinenziale per i bonus casa

Individuati gli interventi per i quali è possibile accedere ai bonus casa, è importante precisare che il box auto deve essere classificabile come una pertinenza.

Ciò significa che il box pertinenziale è tale se situato in un fabbricato accessorio e separato rispetto al fabbricato principale, ma ubicato nella medesima area cortiliva (risposta a interpello del 13 dicembre 2021, n. 806).

La pertinenza può essere altresì oggetto di opere agevolabili indipendentemente dalla circostanza che l'intervento interessi anche il relativo edificio residenziale principale (circolare n. 30/E/2020 e risposta a interpello n. 806/2021).