Ripartizione spese tra inquilino e proprietario

Come ripartire le spese tra inquilino e proprietario?

A chi spettano le spese condominiali, al proprietario o all'inquilino?
E quelle per la manutenzione dell'ascensore?
La questione della ripartizione delle spese tra conduttore di un immobile e locatore è da tempo fonte di discussioni e contrasti.

Dopo 15 anni, però, Confedilizia, l'associazione dei proprietari di immobili, insieme ai 3 sindacati degli inquilini, Sunia, Sicet e Uniat è arrivata finalmente a stilare delle nuove tabelle, per avere indicazioni precise su come ripartire i costi. Le associazioni hanno illustrato il documento in una conferenza stampa unificata.

In linea di massima, comunque, si può dire che all'inquilino spettano tutte le spese di manutenzione ordinaria, di riparazione e gestione degli impianti, quelli dei consumi legati alle utenze; invece ai proprietari spettano le spese di manutenzione straordinaria e quelle di rifacimento o installazione di nuovi impianti nonché per la loro messa a norma.

Così, ad esempio, le spese per l'installazione o la sostituzione di un impianto da fonti rinnovabili competono al locatore, mentre quelle per la sua manutenzione e per i consumi spettano al conduttore.
Tuttavia permangono spesso dei dubbi su alcuni interventi, ed è per questo che l'utilizzo delle tabelle può rivelarsi molto utile.

Tabelle di ripartizione spese tra inquilino e proprietario

L'utilizzo delle tabelle si è rivelato, nel corso degli anni, molto utile per fare chiarezza ed evitare i contenziosi tra i soggetti coinvolti.

L'aggiornamento di queste tabelle di ripartizione delle spese si è reso necessario a seguito delle numerose innovazioni tecnologiche avvenute in questi ultimi 15 anni e che oggi sono di uso comune, come gli impianti di videosorveglianza, il cablaggio dei condomini e l'installazione di antenne satellitari.

Il principio su cui si fondano le tabelle consistono in una rigorosa delimitazione degli ambiti di spesa tra l'uno e l'altro soggetto interessato.

Le tabelle comprendono numerose tipologie di spese, racchiuse nelle seguenti categorie:
- Ascensore
- Autoclave
- Impianti di illuminazione, di videocitofono, di videosorveglianza e speciali
- Impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua, produzione di energia da fonti rinnovabili
- Impianti sportivi
- Impianto antincendio
- Impianto centralizzato di ricezione televisiva e di flussi informativi
- Parti comuni
- Parti interne all'appartamento locato
- Portierato
- Pulizia sgombero neve.

Rispetto al passato, non sono cambiate le norme per le spese di portierato, che sono ripartite per il 90% all'inquilino e il 10% al proprietario, così come non sono cambiate quelle relative all'impianto antincendio che spettano al proprietario, mentre la ricarica e la manutenzione degli estintori spetta all'inquilino.

Qualche novità riguarda, invece, le spese per i lavori interni. Infatti rimangono a carico del proprietario solo quelle per la sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti, mentre passano all'inquilino tutte le altre, come il rifacimento di chiavi e serrature, la sostituzioni di vetri e manutenzione degli infissi.

Per quanto riguarda le spese per le pulizie, la retribuzione di chi le compie, l'acquisto dei materiali e il pagamento dell'imposta sui rifiuti sono a carico del conduttore, mentre il proprietario deve occuparsi del contratto di assunzione o dell'appalto e dell'acquisto di macchinari.

Rimanendo nel settore delle imposte, quella per il passo carraio dovrà essere pagata dall'inquilino, mentre l'occupazione di suolo pubblico dovrà essere pagata dal proprietario.
Le spese di sgombero neve sono completamente a carico di chi abita l'immobile.

Per altri aspetti il documento rimanda a norme e regolamenti locali, perché potrebbero essere disciplinati in maniera diversa da luogo a luogo.

Come utilizzare le tabelle di ripartizione spese tra inquilino e proprietario

Le nuove tabelle potranno essere semplicemente richiamate nei nuovi contratti.

Non ci sarà bisogno, quindi, di allegarle, evitando così di andare incontro ad altre spese di bollo.

Nel contratto bisognerà riportare questa dicitura: Gli oneri accessori alla locazione di cui al presente contratto vengono ripartiti in base alla tabella oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia – Sicet – Uniat registrata il 30 aprile 2014 a Roma (Agenzia Entrate, ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3).

È in ogni caso consigliabile prendere queste tabelle come punto di riferimento per dirimere alcuni dubbi ed evitare quindi quei contenziosi che potrebbero condurre a cause legali, senz'altro più costose delle spese che si vogliono evitare.