Riparto delle spese e rinuncia all'uso delle parti comuni

NEWS DI Parti comuni
Le spese per la conservazione della cosa comune, anche in caso di mancato utilizzo per via della rinuncia all'uso, si pagano in proporzione alla proprietà.
11 Agosto 2015 ore 00:23
Avv. Valentina Papanice

Rinuncia al diritto e rinuncia all'uso della cosa comune


CondominioDispone l'art. 1118 c.c. - nella versione post-riforma della L. 220/2012 - che il condomino non può rinunciare al diritto sulla cosa comune nè è esonerato dall'obbligo di pagare le spese per la conservazione delle parti comuni , nemmeno se cambia la destinazione d'uso.

Dopo la riforma di cui alla Legge n. 220/2012, l'art. 1118 c.c. espressamente prevede che il condomino può rinunciare all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento (se il distacco non causi notevoli squilibri di funzionamento e aggravi di spesa per gli altri condomini ).

La novella recepisce in toto il più recente orientamento giurisprudenziale sul punto (precedentemente il distacco non era ammesso, v. ad es. Cass. n. 6269/1989), il quale si era formato pressochè interamente su casi relativi a impianti di riscaldamento o di condizionamento.

Si vedano ad esempio, tra le tante, le sentenze della Corte di Cassazione n. 13718/2012, n. 15079/2006 e n. 5974/2004, secondo cui il distacco può avvenire senza l'autorizzazione degli altri condomini purchè non vi siano squilibri di funzionamento e aggravi di spesa per gli altri condomini.

Naturalmente, se il regolamento condominiale contrattuale dice diversamente, l'autorizzazione deve esserci.

La questione però tocca anche altre ipotesi di distacco: la ratio di fondo è infatti generale e dunque applicabile a tutti i casi.

Lo ha chiarito la Corte di Cassazione nella sentenza n. 5974/2004, secondo cui tutto dipende dal collegamento delle parti comuni: in sostanza la rinuncia all'uso è possibile solo nei casi in cui l'oggetto della rinuncia non è un elemento collegato in maniera essenziale al piano o porzione di piano; ove invece è possibile la sostituzione, la rinuncia è possibile.

Insomma, la rinuncia non deve comportare un illegittimo esonero dalle spese di un utilizzo che non può non esserci.

Così, ad es. è stata ritenuta legittima la rinuncia all'uso del lastrico solare (v. Cass. n. 3294/1996).

Oppure è stato ritenuto in dottrina che il condomino che sia proprietario di una cantina collegata all'impianto idrico, può ben distaccarsi dall'impianto pur sempre dimostrando che tale operazione non rechi pregiudizio all'impianto comune, al fine di vedersi esonerato dalle spese relative all'uso (A. Gallucci, Il Condominio negli edifici, Cedam, pag. 67).


Proprietà e individuazione delle cose comuni


Ripartizione speseIl motivo di fondo è che, in quanto comproprietario dell'impianto, il condomino è tenuto a pagare; egli non può evitare quella che è tecnicamente un'obbligazione propter rem, che cioè segue la cosa.

Occorre insomma applicare i principi ormai consolidati in materia di individuazione delle cose comuni.

Sostanzialmente, una cosa è comune se rientra nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c. e/o se risulta strutturalmente e/o funzionalmente collegata all'immobile.

Ciò, a meno che dal titolo non risulti diversamente.

E, se la parte è comune, di essa il condomino è comproprietario, dunque varranno le regole di riparto delle spese valevoli per le parti comuni, con esclusione delle spese relative all'uso.


Cosa si deve pagare: spese di conservazione e spese per l'uso


Anche nel caso di distacco dell'impianto, permane comunque sul condomino l'obbligo di pagare le spese dovute per la conservazione.

L'art. 1118 c.c. nella nuova formulazione, al co. 4, a proposito dello specifico caso dell'impianto di riscaldamento e condizionamento, stabilisce che non possono non pagarsi le spese dovute a manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell'impianto.

In via generale poi, sempre l'art. 1118 c.c., al co. 3, dispone che la rinuncia non può esimere dal pagamento delle spese per la conservazione e non menziona quelle relative al godimento, mentre l'art. 1104 c.c., a proposito della comunione (norma applicata anche al condominio, giusta la compatibilità con le norme del condominio ex art. 1139 c.c.), distingue tra spese per la conservazione e spese per il godimento.



Criterio di riparto delle spese in caso di rinuncia all'utilizzo


Il riparto non può che essere effettuato secondo il criterio generale che rinvia al valore delle singole proprietà: infatti secondo l'art. 1123 c.c., co.1, le spese necessarie per la conservazione delle parti comuni si ripartiscono tra i condomini in misura proporzionale alla proprietà, salvo diverso accordo.

I commi secondo e terzo indicano criteri speciali per casi particolari, dove le parti comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa (co.2) o qualora la parte comune è destinata a servire solo una parte del fabbricato (co.3); in tali casi il riparto delle spese va effettuato secondo l'uso che ognuno può farne (dunque, anche se non ne fa uso, ma può farne uso) (co.2) e le spese di manutenzione sono ripartite tra i condomini che ne traggono utilità (co.3).

riproduzione riservata
Articolo: Rinuncia all'uso delle parti comuni e riparto delle spese
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Rinuncia all'uso delle parti comuni e riparto delle spese: Commenti e opinioni


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  • Erikasofi
    Erikasofi
    Lunedì 11 Settembre 2017, alle ore 12:43
    Buongiorno,vorrei gentilmente un chiarimento, se possibile. La mia famiglia è proprietaria di un garage in un cortile condominiale. Per poter accedervi è necessario che lo spazio davanti ad esso sia sempre libero. E' comunque mia consuetudine, proprio perché si tratta di un garage di famiglia, parcheggiare la mia macchina lì davanti, anche per evitare che qualcuno vedendolo libero, lo occupi, bloccando di fatto una nostra proprietà. Ho però notato che sulle spese condominiali questo spazio è comunque soggetto a una spesa annua, e iene indentificato come "posto auto". Di fatto è una sorta di passaggio che non può essere soggetto a turnazione con gli altri condomini proprio perché è di accesso a un garage di prop. e che occupo io semplicemente perché a tutti gli effetti è un garage è di famiglia. Mi chiedevo quindi, dobbimo comunque pagare come se si trattasse di un normale posto auto? Cosa dice la legge in casi come questo? Attendo gentilmente riscontro,Grazie mille
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Erikasofi
      Venerdì 22 Settembre 2017, alle ore 17:26
      Ciao, mi sembra un po' strano... se ti viene chiesto il pagamento delle spese di tenuta della parte comune, forse non è corretto chiamarla posto auto, ma l'errore è solo lì... se invece ti viene chiesto il pagamento dell'occupazione di quello spazio, a parte che non potresti parcheggiare in aerea di manovra, non va bene, a meno che non sia il regolamento a stabilirlo...Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il servizio di consulenza a pagamento su aspetti, legali, fiscali, condominiali di lavorincasa.it riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale 
      rispondi al commento
      • Erikasofi
        Erikasofi Svevavolo
        Venerdì 22 Settembre 2017, alle ore 18:29
        Grazie mille per la risposta! Infatti mi sembra strano , ma il regolamento e' della notte dei tempi quindi chissà... In ogni caso vedrò di verificare meglio! Grazie ancora!
        rispondi al commento
  • Svevavolo
    Svevavolo
    Mercoledì 7 Settembre 2016, alle ore 17:24
    Quanto alla chiusura della porta sull'ingresso - da effettuarsi nel rispetto delle norme (v. art. 1122 c.c., Testo Unico Edilizia e regolamenti edilizi locali) non ci si può sottrarre al pagamento delle spese, dovendo pagare l'''uso potenziale", salvo diverso accordo con tutti gli altri condòmini. La richiesta di codice fiscale è obbligatoria se si è in presenza di un condominio (che nasce con la vendita del primo immobile) e può essere in astratto effettuata da ciascun condòmino (se non c'è amministratore); comunque è bene conoscere eventuali prassi dell'Agenzia dell'Entrate del luogo circa la richiesta della firma di tutti i condomini. Per il distacco dall'impianto elettrico indubbiamente è necessario il consenso degli altri condòmini; in difetto, potrai/dovrai ricorrere all'autorità giudiziaria.Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il nostro servizio di consulenza su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale.
    rispondi al commento
  • DocI
    DocI
    Domenica 21 Agosto 2016, alle ore 16:31
    Ho dimenticato di aggiungere che la palazzina non è registrata come condominio, e che con il condomino del I piano corrono pessimi rapporti. È inoltre mia intenzione rivolgermi all'agenzia delle entrate per richiedere il codice fiscale della palazzina come condominio, per poi attribuire ad esso l'intestazione di un contatore già presente all'ingresso della palazzina (si tratta del contatore del piano terra -attualmente intestato al vecchio proprietario- , che ho intenzione di scollegare dalla rete elettrica dell'appartamento, richiedendo poi col rifacimento dell'impianto in corso di ristrutturazione, l'installazione di un nuovo contatore direttamente in appartamento). Attualmente pago io la luce delle scale, collegate sul mio contatore, ed ho intenzione di procedere col distacco. Come mi consigliate di agire? per la richiesta di codice fiscale del condominio e per l'intestazione del contatore ad esso necessito del consenso anche del condomino del I piano (con cui non ho piu rapporti)?
    rispondi al commento
  • DocI
    DocI
    Domenica 21 Agosto 2016, alle ore 16:21
    Salve a tutti, volevo chiedere delucidazioni a riguardo, per essere il più chiara possibile descriverò la problematica dettagliatamente.Risiedo in un appartamento ubicato in una palazzina costituita da piano terra, I piano, II piano, soffitto e piccola cantina. La palazzina è strutturata come segue: ingresso tramite portoncino, attraverso cui si accede alle scale che portano a cantina, I piano, II piano, soffitto. Il piano terra comunica con tale ingresso tramite una porta, ma è in ogni caso dotato di entrata separata ed indipendente. L'appartamento al piano terra è di mia proprietà, ed è mia intenzione ristrutturarlo e murare la piccola porta che dà sull'ingresso della palazzina, per poter usufruire esclusivamente dell'entrata principale ed indipendente. La mia domanda è la seguente: murando questa porta, a tutti gli effetti separo completamente il piano terra dal resto della palazzina, per cui sono esonerata dal pagamento di eventuali spese comuni (es. luce e pulizia scale)?
    rispondi al commento
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