Riforma del condominio e i supercondominii

Con l'approvazione della così detta riforma del condominio da parte del Senato (perché il testo diventi legge è necessario ancora l'ok della Camera dei Deputati), il legislatore ha esteso l'applicazione delle norme ci cui agli artt. 1117 e ss c.c. anche ai supercondominii ed ai così detti condomini orizzontali.In tal senso è chiarissimo il primo comma dell'art. 1117-ter c.c. dell'approvanda riforma che recita:

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.

In passato s'è, anche autorevolmente, ritenuto che gli artt. 1117 e ss. c.c. fossero applicabili solamente alle parti comuni degli edifici che si estendono in verticale.


Oggi, contrariamente a tale impostazione, l'applicazione delle norme dettate in materia di condominio negli edifici è, quanto meno secondo l'insegnamento della Suprema Corte di Cassazione, esteso anche ai supercondomini ed ai condomini orizzontali.

Gli ermellini, infatti, hanno specificato che le parti, necessarie per l'esistenza o destinate al servizio o all'uso di più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e vengono regolate, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva ovvero in forza di integrazione analogica, dalle norme dettate in tema di condominio negli edifici (Cass. 7 luglio 2000 n. 9096).

Sempre nella stessa pronuncia si è spiegato il perché di tale presa di posizione.

In particolare s'è detto che allo stesso modo di quanto avviene per le parti di uso comune afferenti ad una sola costruzione (e, di solito, interne ad essa),le cose, gli impianti ed i servizi elencati dall'art. 1117 cit., comuni a più costruzioni e spesso esterni ad esse, sono del pari necessari per l'esistenza e per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano siti nei diversi fabbricati, quando questi sono legati dallo stesso vincolo strumentale, materiale o funzionale (Cass. ult. cit.).

La novella degli articoli codicistici riguardanti il condominio accoglie questo principio giurisprudenziale rendendolo , qualora venisse definitivamente approvata, un precetto legislativo.

Ciò sostanzialmente vorrà dire che l'individuazione delle parti comuni, le norme sull'amministrazione, quelle sull'assemblea e via discorrendo saranno, per legge, le stesse per tutti gli edifici o complessi di edifici con almeno due distinti proprietari di altrettante unità immobiliari.