Riforma del condominio e condomino apparente

NEWS DI Condominio19 Novembre 2013 ore 00:26
La riforma del condominio ha modificato le regole, dettate dalla Cassazione, in materia di applicazione del principio di apparenza nei rapporti condominiali?

CondominioL'unico soggetto cui è possibile chiedere, per via giudiziale, le spese condominiali è il proprietario (cui dev'essere equiparato l'usufruttuario) dell'unità immobiliare.


Ciò perché in materia di condominio negli edifici non è applicabile il così detto principio dell'apparenza.


Questa è stata la conclusione cui è giunta la giurisprudenza, nella sua massima espressione, nel 2002; il riferimento è alla sentenza n. 5035 delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.


Prima di quella pronuncia la situazione era incerta: c'erano pronunce che propendevano per l'applicazione del principio dell'apparenza anche al condominio e altre, come s'è deciso in quella citata, che lo escludevano.


Fino al 18 giugno 2013 la pronuncia degli ermellini era stata ossequiosamente rispettata in tutti i successivi pronunciamenti.


Dopo quella data, ossia dopo l'entrata in vigore della riforma, sorge qualche dubbio sull'applicazione indistinta di questo principio.


Apparenza in condominio


S'è detto che secondo le Sezioni Unite della Cassazione, il principio dell'apparenza non trova applicazione nell'ambito dei rapporti condominiali, meglio nell'ambito delle propaggini giudiziarie di tali rapporti.


Tizia è proprietaria dell'appartamento, ma è Caio, il marito, a comportarsi come se lo fosse (Es. partecipazione assemblee senza delega, ecc.): se l'amministratore deve chiedere un decreto ingiuntivo per morosità, dissero gli ermellini, può farlo solo contro chi è davvero proprietario.


Il motivo?


In primis nel caso del rapporto tra condominio (che pacificamente è ente di gestione) e il singolo condomino (proprietario esclusivo di determinate porzioni di piano o di unità immobiliari dello stabile condominiale) in ordine al pagamento, da parte di quest'ultimo, della sua quota di spese, sostenute per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione di servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, una esigenza di tutelare al riguardo l'affidamento incolpevole del condominio (che terzo non è) e, quindi, di dare a tal fine corpo e sostanza ad una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo, non si pone affatto.


Condominio negli edificiCome già osservato, innanzitutto il condominio non è terzo ma una parte del rapporto, sicché rispetto ad esso non è possibile convertire la inesistente titolarità del diritto di proprietà nella effettiva titolarità e la inesistente legittimazione in una effettiva legittimazione nascente dalla situazione di apparenza (Cass. SS.UU. n. 5035/2002).

C'è poi una ragione di carattere obiettivo che consente sempre di sapere chi sia il vero proprietario.


Nell'ipotesi in cui l'amministratore agisca per il recupero delle spese di competenza, l'osservanza del dovere di consultazione dei registri immobiliari presso la conservatoria assume rilievo ed è preminente (rispetto al contrapposto dovere di correttezza e informativa) per l'individuazione del vero condomino obbligato, non solo perché corrisponde a regola di normale prudenza accertare l'effettivo legittimato passivo allorché si intende dare inizio ad un'azione giudiziaria, ma anche perché appare conforme al sistema della tutela del credito (Cass. SS.UU. n. 5035/2002).


Insomma l'apparenza in condominio non conta perché si è sempre in grado di conoscere chi è davvero il proprietario.


Nella stessa sentenza, comunque, si faceva presente che queste considerazioni valgono per l'azione giudiziale ma non nei rapporti stragiudiziali, rispetto ai quali, per evidenti esigenze di celerità dei medesimi, non si commetteva alcun errore sanzionabile inviando il sollecito al così detto condomino apparenza.


Riforma ed apparenza


Come cambia l'applicazione del principio dell'apparenza alla luce della nuova legge n. 220/2012 (la così detta riforma del condominio)?


Due gli elementi da prendere in considerazione:


a) anagrafe condominiale;


b) responsabilità solidale del venditore dell'appartamento fintanto che non sia comunicato all'amministratore copia dell'atto di compravendita (art. 63, quinto comma, disp. att. c.c.).


L'anagrafe condominiale è in grado d'incidere sui rapporti condominio – condomino solamente nella fase stragiudiziale.


Il principio espresso dalle Sezioni Unite, infatti, riguarda specificamente le azioni per decreto ingiuntivo o comunque quelle giudiziali di recupero del credito.


Insomma, Sempronio, amministratore del condominio, potrà chiedere, per via stragiudiziale (leggasi lettera di messa in mora) a Mevio di pagare le spese condominiali perché egli s'è dichiarato proprietario nel modulo anagrafico, pur non essendolo, ma se deve agire per via giudiziale deve eseguire i dovuti accertamenti presso i pubblici registri.


Diverso, almeno in prima lettura, quanto stabilito nel quinto comma dell'art. 63 disp. att. c.c.; sembrerebbe che qui si verta in un'ipotesi di responsabilità solidale, senza distinzione tra fase giudiziale e stragiudiziale.


A dire il vero anche in casi del genere l'amministratore, prima di agire per via giudiziale, può sempre effettuare una visura presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.


Certo è che mentre il condomino apparente non è mai stato condomino, il venditore sì: il legislatore ha inteso inserire una distinzione tra le due figure? A leggere il quinto comma dell'art. 63 disp. att. c.c. sembrerebbe di sì, ma maggiore chiarezza nella formulazione della norma sarebbe stata decisamente utile.

riproduzione riservata
Articolo: Riforma del condominio e condomino apparente
Valutazione: 3.00 / 6 basato su 1 voti.

Riforma del condominio e condomino apparente: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Riforma del condominio e condomino apparente che potrebbero interessarti
Condominio 4.0: un convegno sulle nuove opportunità relative al mondo condominiale

Condominio 4.0: un convegno sulle nuove opportunità relative al mondo condominiale

Leggi e Normative Tecniche - Condominio 4.0: un convegno organizzato da Harley&Dikkinson a Roma per fare una analisi su tutte le opportunità lavorative relative alla gestione condominiale.
Riforma del condominio e i supercondominii

Riforma del condominio e i supercondominii

Assemblea di condominio - Oggi, contrariamente a tale impostazione, l'applicazione delle norme dettate in materia di condominio negli edifici è esteso anche ai supercondomini ed ai condomini orizzontali.
Riforma del condominio, molti amministratori rischiano il posto

Riforma del condominio, molti amministratori rischiano il posto

Condominio - La così detta riforma del condominio, dal 18 giugno 2013 i condomini con meno di dieci partecipanti potranno decidere di revocare l'amministratore, così molti amministratori rischiano di restare disoccupati.

Opere su parti di proprietà esclusiva nella riforma del condominio

Parti comuni - La riforma del condominio è intervenuta sul codice civile modificando l'art. 1122 o meglio,aggiornandolo alle pronunce giurisprudenziali che lo riguardavano

Bonus ristrutturazioni per il condominio minimo: i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

Detrazioni e agevolazioni fiscali - Possibile per i condomini di un condominio minimo portare in detrazione le spese per lavori di ristrutturazione su parti comuni. Cosa dice l'Agenzia delle Entrate

Assemblea fiume e le novità introdotte dalla riforma

Condominio - Assemblea fiume, ovvero la possiiblità di parteciapare ad estenuanti ed infinite riunioni condominiali. La riforma semplificherà le possibilità di rinvio.

Condomino apparente

Ripartizione spese - L'azione di recupero del credito relativa agli oneri condominiali può essere indirizzata solamente contro il proprietario e in casi ben precisi l'usufruttuario.

Un 2013 pieno di novità grazie alla riforma del condominio

Condominio - Il 2013 sarà un anno a suo modo storico per le norme condominiali; il 18 giugno, infatti, entrerà in vigore la riforma del condominio. E fino ad allora?

Lavori straordinari e compenso dell'amministratore di condominio

Condominio - Nel caso in cui vengano deliberati interventi di manutenzione straordinaria, l'amministratore ha diritto ad ulteriori compensi solo se preventivamente concordati.
REGISTRATI COME UTENTE
295.753 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
  • Progettazione di interni
    Progettazione di interni...
    300.00
  • Facciate condominio
    Facciate condominio...
    50.00
  • Inferriate blindate di sicurezza
    Inferriate blindate di sicurezza...
    329.00
  • Ristrutturazione bagno zona Roma
    Ristrutturazione bagno zona roma...
    3790.00
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Mansarda.it
  • Officine Locati
  • Faidacasa.com
  • Faidatebook
  • Weber
  • Black & Decker
  • Kone
MERCATINO DELL'USATO
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.