Riforma del condominio e condomino apparente

L'unico soggetto cui è possibile chiedere, per via giudiziale, le spese condominiali è il proprietario (cui dev'essere equiparato l'usufruttuario) dell'unità immobiliare.

Ciò perché in materia di condominio negli edifici non è applicabile il così detto principio dell'apparenza.

Questa è stata la conclusione cui è giunta la giurisprudenza, nella sua massima espressione, nel 2002; il riferimento è alla sentenza n. 5035 delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.

Prima di quella pronuncia la situazione era incerta: c'erano pronunce che propendevano per l'applicazione del principio dell'apparenza anche al condominio e altre, come s'è deciso in quella citata, che lo escludevano.

Fino al 18 giugno 2013 la pronuncia degli ermellini era stata ossequiosamente rispettata in tutti i successivi pronunciamenti.

Dopo quella data, ossia dopo l'entrata in vigore della riforma, sorge qualche dubbio sull'applicazione indistinta di questo principio.

Apparenza in condominio

S'è detto che secondo le Sezioni Unite della Cassazione, il principio dell'apparenza non trova applicazione nell'ambito dei rapporti condominiali, meglio nell'ambito delle propaggini giudiziarie di tali rapporti.

Tizia è proprietaria dell'appartamento, ma è Caio, il marito, a comportarsi come se lo fosse (Es. partecipazione assemblee senza delega, ecc.): se l'amministratore deve chiedere un decreto ingiuntivo per morosità, dissero gli ermellini, può farlo solo contro chi è davvero proprietario.

Il motivo?

In primis nel caso del rapporto tra condominio (che pacificamente è ente di gestione) e il singolo condomino (proprietario esclusivo di determinate porzioni di piano o di unità immobiliari dello stabile condominiale) in ordine al pagamento, da parte di quest'ultimo, della sua quota di spese, sostenute per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione di servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, una esigenza di tutelare al riguardo l'affidamento incolpevole del condominio (che terzo non è) e, quindi, di dare a tal fine corpo e sostanza ad una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo, non si pone affatto.

Come già osservato, innanzitutto il condominio non è terzo ma una parte del rapporto, sicché rispetto ad esso non è possibile convertire la inesistente titolarità del diritto di proprietà nella effettiva titolarità e la inesistente legittimazione in una effettiva legittimazione nascente dalla situazione di apparenza (Cass. SS.UU. n. 5035/2002).

C'è poi una ragione di carattere obiettivo che consente sempre di sapere chi sia il vero proprietario.

Nell'ipotesi in cui l'amministratore agisca per il recupero delle spese di competenza, l'osservanza del dovere di consultazione dei registri immobiliari presso la conservatoria assume rilievo ed è preminente (rispetto al contrapposto dovere di correttezza e informativa) per l'individuazione del vero condomino obbligato, non solo perché corrisponde a regola di normale prudenza accertare l'effettivo legittimato passivo allorché si intende dare inizio ad un'azione giudiziaria, ma anche perché appare conforme al sistema della tutela del credito (Cass. SS.UU. n. 5035/2002).

Insomma l'apparenza in condominio non conta perché si è sempre in grado di conoscere chi è davvero il proprietario.

Nella stessa sentenza, comunque, si faceva presente che queste considerazioni valgono per l'azione giudiziale ma non nei rapporti stragiudiziali, rispetto ai quali, per evidenti esigenze di celerità dei medesimi, non si commetteva alcun errore sanzionabile inviando il sollecito al così detto condomino apparenza.

Riforma ed apparenza

Come cambia l'applicazione del principio dell'apparenza alla luce della nuova legge n. 220/2012 (la così detta riforma del condominio)?

Due gli elementi da prendere in considerazione:

a) anagrafe condominiale;

b) responsabilità solidale del venditore dell'appartamento fintanto che non sia comunicato all'amministratore copia dell'atto di compravendita (art. 63, quinto comma, disp. att. c.c.).

L'anagrafe condominiale è in grado d'incidere sui rapporti condominio – condomino solamente nella fase stragiudiziale.

Il principio espresso dalle Sezioni Unite, infatti, riguarda specificamente le azioni per decreto ingiuntivo o comunque quelle giudiziali di recupero del credito.

Insomma, Sempronio, amministratore del condominio, potrà chiedere, per via stragiudiziale (leggasi lettera di messa in mora) a Mevio di pagare le spese condominiali perché egli s'è dichiarato proprietario nel modulo anagrafico, pur non essendolo, ma se deve agire per via giudiziale deve eseguire i dovuti accertamenti presso i pubblici registri.

Diverso, almeno in prima lettura, quanto stabilito nel quinto comma dell'art. 63 disp. att. c.c.; sembrerebbe che qui si verta in un'ipotesi di responsabilità solidale, senza distinzione tra fase giudiziale e stragiudiziale.

A dire il vero anche in casi del genere l'amministratore, prima di agire per via giudiziale, può sempre effettuare una visura presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.

Certo è che mentre il condomino apparente non è mai stato condomino, il venditore sì: il legislatore ha inteso inserire una distinzione tra le due figure? A leggere il quinto comma dell'art. 63 disp. att. c.c. sembrerebbe di sì, ma maggiore chiarezza nella formulazione della norma sarebbe stata decisamente utile.