Riduzione del canone di locazione

Contratto di locazione

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Questa la definizione del contratto di locazione contenuta nell'art. 1571 c.c.

S'è soliti dire che il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive – il locatore concede il bene ed il conduttore paga il canone concordato – con il quale si costituisce un diritto personale di godimento su cosa altrui.

Il contratto per la locazione di immobili destinati ad uso abitativo dev'essere redatto in forma scritta a pena di nullità e dev'essere registrato presso il competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate, anche qui a pena di nullità.

La legge n. 431/98 e la legge n. 392/78 disciplinano alcuni aspetti di non secondaria importanza delle locazioni ad uso abitativo e non.

Solo a titolo di esempio, le locazioni commerciali, solitamente, hanno durata di 6 anni, mentre quelle abitative possono avere durata annuale, o quadriennale con rinnovo automatico per un medesimo periodo, salvo eccezioni (cfr. art. 3 l. n. 431/98).

Determinazione del canone di locazione

Per molti anni, in ragione del contenuto della legge n. 392/78, a determinate locazioni ad uso abitativo (erano escluse quelle per case di lusso) si arrivava alla determinazione del canone attraverso un meccanismo legalmente determinato: il riferimento è alla così detta disciplina dell'equo canone.

Il sostanziale fallimento di questa legge (è arcinoto il fenomeno, comunque tutt'ora esistente) dei così detti affitto in nero, ha fatto si che, gradualmente, prima con i patti in deroga e poi con la legge n. 431 del 1998 si arrivasse agli affitti a canone libero.

In sostanza, ad oggi, in ambito abitativo per i contratti 4+4 la determinazione del canone è rimessa alla libera contrattazione delle parti e quindi alle normali fluttuazioni dovute all'andamento del mercato.

È bene comunque tenere presente che la legge prevede alcune ipotesi di contratti a canone concordato: si tratta delle locazioni così dette 3+2, quelle transitorie e quelle riguardanti alloggi per finalità di studio rispetto alle quali i canoni sono predeterminati in base ad una serie di accordi locali stipulati tra enti ed associazioni di categoria di proprietari ed inquilini.

In buona parte dei casi, quindi, essendo il contratto 4+4 quello più largamente utilizzato, sono le parti, ossia locatore e conduttore (alle volte per il tramite di un'agenzia immobiliare) a contrattare il canone da corrispondere.

Modificazione del canone di locazione

Accade sovente, il riferimento è pressoché alle sole locazioni ad uso commerciale e professionale, che il canone di locazione per il primo anno (o magari per il primo biennio) sia inferiore a quello previsto per gli anni successivi; si tratta di un modo per non gravare oltremodo su un'attività in via d'apertura.

Per i contratti rispetto ai quali s'è aderito al regime della cedolare secca non è possibile prevedere l'adeguamento del canone.

In ogni caso, ossia nell'ipotesi di locazioni abitative e non, le parti sono solite prevedere l'aggiornamento del canone al così detto indice Istat; in sostanza locatore e conduttore prevedono un aggiornamento (in aumento) del canone locatizio legandolo all'aumento del costo della vita.

Che cosa si può fare per il caso contrario? Detta diversamente: è possibile chiedere o addirittura pretendere la riduzione del canone di locazione?

La risposta non univoca è non può prescindere dal contenuto del singolo contratto; spieghiamoci meglio.

L'ipotesi sicuramente più comune è quella che i contratti non dicano nulla in merito: in tal caso la riduzione del canone dev'essere oggetto di nuova contrattazione.

Detta più chiaramente: se le parti si mettono d'accordo si potrà pagare un nuovo canone, altrimenti si continuerà con quello previsto nell'originario contratto.

Se, invece, il contratto di locazione prevede un meccanismo di riduzione (es. clausole di riduzione in caso d'intervenuta disoccupazione, ecc.), tale diminuzione del canone avverrà automaticamente. Va detto che nella prassi non si rintracciano contratti di questo genere.

L'eventuale patto aggiunto dev'essere registrato depositando presso l'agenzia delle entrate.

In nessun caso il conduttore può addivenire alla riduzione del canone di propria iniziativa per motivazioni legate ad eventuali inadempimenti del locatore (cfr. da ultimo Trib. Bari 13 marzo 2014).

In buona sostanza, in tali casi la riduzione del canone di locazione dovrà essere stabilita da un giudice che valuti l'importanza dell'inadempimento del proprietario.