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Revoca giudiziale dell'amministratore e onere della prova

NEWS Amministratore di condominio10 Febbraio 2014 ore 00:38
La revoca giudiziale dell'amministratore può essere chiesta da ogni condomino, che deve provare la ricorrenza della causa che consente l'emissione del decreto.

Amministratore mandatario dei condomini


Revoca giudizialeIn tema di condominio negli edifici, è pacifico (cfr. art. 1129, quindicesimo comma, c.c. e in giurispr. Cass. SS.UU. n. 9148/08) che al rapporto tra amministratore e condominio si applichino le norme dettate in materia di contratto di mandato.

Detta diversamente: con l'accettazione della nomina da parte dell'amministratore o con l'accettazione del preventivo di gestione da parte dell'assemblea, si formalizza il rapporto giuridico tra le parti che andrà ad essere disciplinato dalle norme dettate in materia di condominio (sostanzialmente art. 1129 e 1130 c.c.) e per quanto ivi non previsto dagli articoli del codice civile dettati in tema di contratto di mandato.

Vale la pena ricordare che la nomina dell' amministratore è obbligatoria per tutti quei condomini con più di otto partecipanti (cfr. art. 1129, primo comma, c.c.) e che, in tal caso, se non vi provvede l'assemblea, ogni condomino (o l'amministratore dimissionario) può rivolgersi all'Autorità Giudiziaria per ottenere un decreto di nomina.


Durata dell'incarico dell'amministratore di condominio


Ai sensi dell'art. 1129, decimo comma, c.c.

L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.

L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

L'applicazione pratica della norma ha sollevato alcuni dubbi. Ad avviso di chi scrive la norma dev'essere così interpretata.

Un esempio aiuterà nell'esposizione.

Prima nomina 2014. Nel 2015 l'incarico, salvo revoca, dovrà intendersi tacitamente rinnovato e nel 2016, l'incarico dovrà considerarsi cessato e l'amministratore dovrà inserire all'ordine del giorno nuovamente l'argomento della nomina.

Procedicmento di revocaNulla vieta, naturalmente, di inserire la questione della revoca anche nell'assemblea ordinaria annuale, successiva alla prima nomina, da convocarsi, è bene ricordarlo, entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (cfr. art. 1130 n. 10 c.c.).

In questo contesto si rammenta che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).


Revoca giudiziale e onere della prova


L'incarico dura un anno ma l'assemblea può interrompere il rapporto contrattuale in qualsiasi momento (cfr. art. 1129, undicesimo comma, c.c.).

La revoca, come la nomina, può avvenire anche per via giudiziale.

La revoca giudiziale, a dirlo è l'art. 1129, undicesimo comma, c.c. può essere disposta su ricorso di ciascun condomino:

a) se l'amministratore non rende il conto della propria gestione;

b) qualora a seguito della notificazione di un atto di citazione in giudizio o di un provvedimento amministrativo esorbitanti dalle sue funzioni non ne abbia dato avviso all'Autorità Giudiziaria;

c) qualora vi siano gravi irregolarità nella gestione (l'art. 1129, dodicesimo comma, c.c. ne contiene un'elencazione esemplificativa).

Nel caso di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente e di gravi irregolarità fiscali, il ricorso per la revoca giudiziale dev'essere preceduto da un tentativo di revoca per via assembleare.

Qualora un condomino dovesse procedere in giudizio per ottenere la revoca del proprio amministratore che cosa dovrebbe provare?


Il Tribunale di Messina, in conformità a quanto più volte detto dalla Cassazione sull'argomento, ha avuto modo di specificare che in ipotesi di revoca dell'amministratore di condominio su istanza di un condomino, il relativo procedimento si configura come un giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto di mandato esistente tra tutti i condomini e l'amministratore: in tema di prova, pertanto, si applica il principio generale operante in materia di inadempimento di una obbligazione, secondo cui il condomino che agisca per la risoluzione del mandato intercorrente con l'amministratore deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto a conseguire dall'amministratore l'adempimento dell'obbligo gestorio, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre l'amministratore convenuto rimane gravato dell'onere della prova del fatto estintivo della pretesa di revoca, costituito dall'avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione (Trib. Salerno 12 aprile 2011, il quale applica così - correttamente - il principio scolpito da Cass. Sez. Un. n. 13533/01) (Trib. Messina 20 gennaio 2013).

Il decreto è stato pronunciato prima dell'entrata in vigore della riforma ma, non vi sono dubbi sulla sua valenza anche per la nuova disciplina del condominio negli edifici.

Al procedimento di revoca, è bene ricordarlo, devono partecipare il condomino proponente e l'amministratore di condominio (cfr. art. 64 disp. att. c.c.).

riproduzione riservata
Articolo: Revoca giudiziale dell'amministratore
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Revoca giudiziale dell'amministratore: Commenti e opinioni


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  • 64brunica
    64brunica
    Lunedì 16 Novembre 2015, alle ore 22:02
    Grazie, i documenti richiesti di cui il nuovo mandatario non ha voluto impegnarsi per il recupero sono tutti quelli pregressi alla sua nomina. E nelle risposte ricevute non c'è un concreto interessamento anzi ci sarebbe da ridere. E tutto documentato . Voglio iniziare un procedimento serio.Saluti.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 64brunica
      Martedì 17 Novembre 2015, alle ore 18:16
      A questo punto meglio rivolgersi ad un legale per valutare l'azione migliore.
      rispondi al commento
  • 64brunica
    64brunica
    Domenica 15 Novembre 2015, alle ore 21:52
    Buona sera, volevo una delucidazione e ringrazio anticipatamente. Che responsabilità ha un amministratore che non si adopera per il recupero dei documenti condominiali pregressi alla sua nomina nonostante ci siano state ripetute richieste da alcuni condomini e le risposte ricevute sono tutte infondate e prive di ogni senso.Potrebbe rientrare nelle ipotesi di revoca giudiziale? Sono state fatte vari tentativi per iscritto ma non risponde.Grazie.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 64brunica
      Lunedì 16 Novembre 2015, alle ore 16:31
      Secondo me potrebbe essere considerata una grave irregolarità, in quanto la mancanza di documenti rende difficile e comunque possibilmente non corretta la gestione condominiale. Poi è necessario capire quali documenti non ha ritirato (es. se si tratta di documenti molti dotati e non di verbali o giustificativi recenti, la situazione cambia).
      rispondi al commento
  • Lucag1979
    Lucag1979
    Giovedì 11 Giugno 2015, alle ore 18:58
    La questione non è affatto chiaro ed è sostanzialmente rimessa alle prassi dei Tribunali.
    rispondi al commento
  • Francescoorru
    Francescoorru
    Giovedì 11 Giugno 2015, alle ore 17:38
    Buongiorno, vorrei sapere se per l'istanza di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio il tribunale possa obbligare il ricorrente, pena respingimento dell'istanza, ad avvalersi di un avvocato. Grazie
    rispondi al commento
  • Asti
    Asti
    Martedì 23 Settembre 2014, alle ore 14:11
    Avvocato, mi è pervenuta una A.R. dall'Amm.re per convocazione straordinaria ordine del giorno: Lavori urgentissimi ed indifferibili per ripristino fognatura confinante con il condominio inoltre scrive trattandosi di lavori che potrebbero comportare sanzioni amm.ve /penali pregati di essere presenti fisicamente o per delega.La fognatura passa attraverso proprietà ben definite e non in proprietà condominiali.Come mi devo comportare.grazie
    rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Lunedì 4 Giugno 2012, alle ore 18:30
    Egr Avv il ns Amministratore non da evidenza nei confronti di affittuari morosi di alcun sollecito al pagamento e tanto meno ricorre alle ingunzioni questo può generare: 1)il vincolo alla solidarietà  passiva ossia che altri condomini se ne facciano carico (ripartizione oneri) 2)è da considearsi grave inadempienza da parte dell'amministratore 3)è possibile chiederne la revoca giudiziale (attualmente è in prorogatio).graziecordiali saluti
    rispondi al commento
  • William
    William
    Mercoledì 17 Agosto 2011, alle ore 13:29
    Per favore, quanto costa un ricorso per far rimuovere l'amm.re che non presenta i consuntivi da due anni? (sia di spese vive che di onorario dell'avvocato).Grazie.
    rispondi al commento
  • Sonia Majocchi
    Sonia Majocchi
    Mercoledì 14 Aprile 2010, alle ore 23:00
    Salve ho un quesito urgenteSiamo 4 proprietari di immobile in stabile di 16 appartamenti (gli altri sono ancora di propr. della Cooperativa)L'amministratore imposto x 1 anno dalla Cooperativa non sta pagando le fatture di luce e acqua, nonostante le Ns. prime due rate pagate. Non ci fornisce estratto conto di c/c postale via web. Nega che abbia ricevuto delle fatture da pagare. Possiamo revocare il Suo mandato? Possiamo oltresì denunciarLo x tentata frode nei confrondi del Condominio?GrazieSonia Majocchi
    rispondi al commento
  • L?inerzia Dell?assemblea E Dell?amministratore Di Condominio : Condominiale.Lavorincasa.it
    L?inerzia Dell?assemblea E Dell?amministratore Di Condominio : Condominiale.Lavorincasa.it
    Venerdì 26 Febbraio 2010, alle ore 15:05
    [...] Revoca giudiziale dell’amministratore [...]
    rispondi al commento
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