Revoca giudiziale dell'amministratore e onere della prova

Amministratore mandatario dei condomini

In tema di condominio negli edifici, è pacifico (cfr. art. 1129, quindicesimo comma, c.c. e in giurispr. Cass. SS.UU. n. 9148/08) che al rapporto tra amministratore e condominio si applichino le norme dettate in materia di contratto di mandato.

Detta diversamente: con l'accettazione della nomina da parte dell'amministratore o con l'accettazione del preventivo di gestione da parte dell'assemblea, si formalizza il rapporto giuridico tra le parti che andrà ad essere disciplinato dalle norme dettate in materia di condominio (sostanzialmente art. 1129 e 1130 c.c.) e per quanto ivi non previsto dagli articoli del codice civile dettati in tema di contratto di mandato.

Vale la pena ricordare che la nomina dell'amministratore è obbligatoria per tutti quei condomini con più di otto partecipanti (cfr. art. 1129, primo comma, c.c.) e che, in tal caso, se non vi provvede l'assemblea, ogni condomino (o l'amministratore dimissionario) può rivolgersi all'Autorità Giudiziaria per ottenere un decreto di nomina.

Durata dell'incarico dell'amministratore di condominio

Ai sensi dell'art. 1129, decimo comma, c.c.

L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.

L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

L'applicazione pratica della norma ha sollevato alcuni dubbi. Ad avviso di chi scrive la norma dev'essere così interpretata.

Un esempio aiuterà nell'esposizione.

Prima nomina 2014. Nel 2015 l'incarico, salvo revoca, dovrà intendersi tacitamente rinnovato e nel 2016, l'incarico dovrà considerarsi cessato e l'amministratore dovrà inserire all'ordine del giorno nuovamente l'argomento della nomina.

Nulla vieta, naturalmente, di inserire la questione della revoca anche nell'assemblea ordinaria annuale, successiva alla prima nomina, da convocarsi, è bene ricordarlo, entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (cfr. art. 1130 n. 10 c.c.).

In questo contesto si rammenta che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).

Revoca giudiziale e onere della prova

L'incarico dura un anno ma l'assemblea può interrompere il rapporto contrattuale in qualsiasi momento (cfr. art. 1129, undicesimo comma, c.c.).

La revoca, come la nomina, può avvenire anche per via giudiziale.

La revoca giudiziale, a dirlo è l'art. 1129, undicesimo comma, c.c. può essere disposta su ricorso di ciascun condomino:

a) se l'amministratore non rende il conto della propria gestione;

b) qualora a seguito della notificazione di un atto di citazione in giudizio o di un provvedimento amministrativo esorbitanti dalle sue funzioni non ne abbia dato avviso all'Autorità Giudiziaria;

c) qualora vi siano gravi irregolarità nella gestione (l'art. 1129, dodicesimo comma, c.c. ne contiene un'elencazione esemplificativa).

Nel caso di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente e di gravi irregolarità fiscali, il ricorso per la revoca giudiziale dev'essere preceduto da un tentativo di revoca per via assembleare.

Qualora un condomino dovesse procedere in giudizio per ottenere la revoca del proprio amministratore che cosa dovrebbe provare?


Il Tribunale di Messina, in conformità a quanto più volte detto dalla Cassazione sull'argomento, ha avuto modo di specificare che in ipotesi di revoca dell'amministratore di condominio su istanza di un condomino, il relativo procedimento si configura come un giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto di mandato esistente tra tutti i condomini e l'amministratore: in tema di prova, pertanto, si applica il principio generale operante in materia di inadempimento di una obbligazione, secondo cui il condomino che agisca per la risoluzione del mandato intercorrente con l'amministratore deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto a conseguire dall'amministratore l'adempimento dell'obbligo gestorio, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre l'amministratore convenuto rimane gravato dell'onere della prova del fatto estintivo della pretesa di revoca, costituito dall'avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione (Trib. Salerno 12 aprile 2011, il quale applica così - correttamente - il principio scolpito da Cass. Sez. Un. n. 13533/01) (Trib. Messina 20 gennaio 2013).

Il decreto è stato pronunciato prima dell'entrata in vigore della riforma ma, non vi sono dubbi sulla sua valenza anche per la nuova disciplina del condominio negli edifici.

Al procedimento di revoca, è bene ricordarlo, devono partecipare il condomino proponente e l'amministratore di condominio (cfr. art. 64 disp. att. c.c.).