Come ottenere la restituzione del deposito cauzionale

Deposito cauzionale nel contratto d'affitto

Nel contratto di affitto la caparra è la somma che l'inquilino versa al proprietario dell'immobile al momento della stipula, e deve essere restituita dal padrone di casa al termine dell'affitto, a meno che si verifichino delle situazioni particolari.

Deposito cauzionale - foto Getty Images

Anche se comunemente si usa il termine caparra, la legge sugli affitti parla più propriamente di deposito cauzionale.

Esso è una somma di denaro che funge da garanzia per il rispetto degli obblighi contrattuali in capo all'inquilino per tutto il tempo di durata del rapporto locatizio.

Si fa riferimento, in particolare, all'obbligo da parte dell'inquilino di pagare regolarmente il canone di locazione e di restituire l'immobile nello stato in cui gli era stato consegnato e in base alle tempistiche concordate.

Quali sono gli obblighi dell'inquilino

Gli obblighi in capo all'inquilino in forza del contratto di locazione sono:

• prendere in consegna la cosa e utilizzarla secondo l'uso convenuto nel contratto osservando la diligenza del buon padre di famiglia;
• servirsene con la diligenza del buon padre di famiglia per l'uso stabilito in contratto;
• versare il canone alle scadenze pattuite;
• provvedere alla restituzione del bene al locatore nello stato in cui l'ha ricevuto (quindi, salvo che sia diversamente convenuto, in buono stato di manutenzione).

È fatto salvo il deterioramento naturale o il consumo che sia conseguenza del trascorrere del tempo, purché l'immobile venga utilizzato in conformità a quanto previsto nel contratto.

Tale deterioramento, dunque, all'atto della restituzione non costituisce un inadempimento da parte del conduttore.

La legge precisa, infatti, come riportato all'articolo 1609 del codice civile, che l'inquilino non risponde del perimento o deterioramento dovuto a vetustà.

Cos'è il deposito cauzionale

Il deposito cauzionale è la somma di denaro che, all'atto della sottoscrizione del contratto di locazione, l'inquilino versa al proprietario a titolo di copertura per eventuali danni da lui arrecati o eventuali inadempimenti in riferimento al pagamento delle rate del canone.

Restituzione caparra affitto - foto Getty Images

La legge di riferimento in materia di locazione è la legge sull'equo canone (legge 27 luglio 1978, 392) nonché la legge 9 dicembre 1998, n. 431.

Il deposito cauzionale, per quanto concerne il suo ammontare, non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali.

Esso può avere ad oggetto una somma di denaro oppure altre cose fungibili.
Queste ultime sono le cose sostituibili con altre della stessa specie, e hanno lo stesso valore e stessa utilità.

Poiché sia il denaro che le cose fungibili rientrano nel patrimonio del locatore, di esse egli potrà disporne per tutta la durata del rapporto di locazione.

Dunque una volta che il deposito cauzionale è stato versato diviene oggetto del diritto di proprietà del padrone di casa e l'inquilino maturerà unicamente il diritto di credito alla restituzione quando, una volta cessato il contratto, è venuta meno la sua funzione di garanzia di adempimento degli obblighi contrattuali.

La restituzione deve avvenire al momento del rilascio dell'immobile ma non devono esserci contrasti tra le parti.

Quando deve essere restituito il deposito cauzionale

Nel caso in cui al termine della locazione l'inquilino abbia consegnato l'immobile nelle condizioni in cui lo aveva ricevuto, fatta salva la normale usura derivante dall'uso quotidiano del bene, il deposito cauzionale deve essere restituito all'inquilino.

Per tale verifica è essenziale che al momento della sottoscrizione del contratto sia stato fatto un inventario e sia stato accertato lo stato dell'immobile, anche nei suoi particolari.

Restituzione della caparra versata alla firma del contratto d'affitto - foto Getty Images

Esso deve essere utilizzato dal conduttore con la normale diligenza, non deve essere danneggiato e l'inquilino deve provvedere alla sua manutenzione nei limiti di quanto a lui richiesto dalla legge.

La restituzione della caparra deve altresì essere effettuata qualora l'inquilino abbia regolarmente provveduto al pagamento del canone.

Esistono altre due fattispecie in cui il deposito cauzionale deve essere restituito dal proprietario.

La prima è quando vi sia stato recesso consensuale delle parti senza che si accertino ulteriori inadempimenti. La seconda ipotesi è in caso di disdetta di una delle parti per evitare che il contratto si rinnovi.

Quando il proprietario dell'immobile può trattenere la caparra

Il deposito cauzionale potrà essere trattenuto come forma di risarcimento se il canone non è regolarmente corrisposto, al fine di compensare le somme di denaro che non sono state versate o qualora si accerti la presenza di danni all'immobile al termine della locazione.

In tal caso, in base all'entità del danno, la somma potrà essere trattenuta in tutto o in parte, al fine di coprire i costi di riparazione dell'immobile o degli arredi e oggetti, se presenti al tempo della stipula del contratto.

Cauzione fine affitto - foto Getty Images

Sulla base di quanto affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 194 del 5 gennaio 2023, i danni per i quali il deposito cauzionale ha funzione di garanzia, possono essere di qualsiasi natura, non solo quelli subiti dalla res locata ma anche connessi alla morosità dell'inquilino.



In caso di contrasto tra le parti in merito alla quantificazione dei danni, il proprietario sarà costretto a proporre una causa contro l'inquilino affinché il Giudice possa liquidare l'ammontare degli stessi.

Il locatore, in mancanza di accordo con l'inquilino, dovrà dunque proporre domanda giudiziale finalizzata all'attribuzione in suo favore del deposito, ovvero il riconoscimento formale del suo diritto su tali somme o cose fungibili.

Qualora trattenga la somma o le cose mobili fungibili anche dopo il rilascio dell'immobile, senza proporre tale domanda per l'attribuzione a copertura di specifici danni subiti che dovranno essere accertati, il conduttore potrà comunque pretenderne la restituzione.

Anche un recesso senza preavviso da parte dell'inquilino, che non sia stato dunque concordato, può legittimare il proprietario al trattenimento della cauzione.

Cosa fare in caso di mancata restituzione della cauzione

In caso di mancata restituzione del deposito cauzionale da parte del locatore, mediante una lettera raccomandata con avviso di ricevimento, l'inquilino può richiedere al proprietario dell'immobile che venga restituita la caparra versata all'inizio del contratto d'affitto.

La restituzione deve avvenire al termine dell'affitto e comunque non oltre i 30 giorni.

Decreto ingiuntivo per ottenere la restituzione della caparra - foto Getty Images

In caso di rifiuto da parte del locatore, qualora non si riesca a trovare una soluzione amichevole, l'inquilino potrà agire per vie legali chiedendo al Giudice l'emissione di un decreto ingiuntivo finalizzato ad ottenere il pagamento.

Dopo la notifica al locatore del decreto ingiuntivo questi, nei successivi 40 giorni sarà obbligato a provvedere alla sua restituzione, pena il pignoramento dei suoi beni.

Trattenere le chiavi in caso di mancata restituzione della caparra

Secondo orientamento unanime della giurisprudenza della Corte di Cassazione, qualora al termine del contratto di locazione l'inquilino non rilasci l'immobile ai termini di legge, sarà costretto a continuare a versare il canone di locazione, in conformità a quelle che sono le pattuizioni originariamente previste nel contratto.

Ne consegue che, se a seguito della mancata restituzione della caparra da parte del locatore, egli volesse trattenere le chiavi dell'immobile, sarebbe comunque costretto a corrispondere le dovute mensilità di canone, non essendo il suo comportamento giustificato.