Che cos'è la caparra nei contratti di affitto?
Il deposito cauzionale nei contratti di locazione – altrimenti noto come caparra nei contratti d'affitto – è una somma che il conduttore versa al locatore, al momento della conclusione del contratto.
Esso è regolato dall'art. 11 della legge n. 392 del 1978 (meglio conosciuta come legge sull'equo canone, oggi in parte ancora vigente) che trova applicazione tanto nelle ipotesi di locazioni ad uso abitativo, tanto nel caso di locazioni ad uso differente da quello abitativo, vale a dire locazioni per usi professionali e commerciali o a essi assimilabili, sempre disciplinati dalla testé citata legge.
L'art. 11 in esame, specifica anche la misura massima che la caparra può avere: essa, dice la norma, non può essere superiore a tre mensilità del canone.
Si badi: del canone e basta, non del canone comprensivo delle spese condominiali.
Ciò vuol dire che se per un appartamento si € 800,00 onnicomprensivi, da quella somma, ai fini del calcolo del deposito cauzionale, andrà decurtata la parte versata a titolo di oneri condominiali. Così, se ad esempio il canone è pari a € 750,00 la caparra non potrà essere maggiore di € 2.250,00.
La misura del deposito cauzionale deve essere prevista per contratto. Come per ogni transazione economica, la corresponsione del deposito cauzionale può avvenire a mezzo denaro contante fintanto che non superi la soglia di € 3.000,00, mentre per importi successivi sarà obbligatorio fare ricorso a mezzi tracciabili di pagamento (assegni, bonifico, ecc.).
Il deposito cauzionale produce interessi?
Alla domanda bisogna rispondere positivamente: il deposito cauzionale è produttivo di interessi e come afferma l'art. 11 della legge n. 392/78 tali interessi devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
L'interesse prodotto da deposito cauzionale è pari a quello legale. Come è stato ripetutamente specificato dai giudici (si veda ad esempio Trib. Bari 26 aprile 2016 n. 2295), la norma appena citata ha natura imperativa, poiché segue uno scopo di ordine generale, ossia quello di tutelare il contraente più debole al fine di impedire che il deposito cauzionale, mediante i frutti (civili, ossia interessi legali) percepibili dal locatore, possa divenire una sorta di incremento del corrispettivo della locazione.
In considerazione di ciò si è sancita in più occasioni la nullità di quelle clausole contrattuali che stabiliscono una disciplina della restituzione difforme da quella contenuta in detta norma o addirittura specifichi che la caparra è improduttiva d'interessi.
Sull'argomento è utile segnalare anche la seguente pronuncia della Corte di Cassazione: sentenza n. 75 dell'8 gennaio 2010.
È buona norma, ma non obbligatorio, che il deposito cauzionale sia depositato su un libretto di risparmio.
Insomma, per tradurla in un fatto pratico, Tizio ha ricevuto da Caio il deposito cauzionale a inizio 2017 pari ad € 2.250,00. All'inizio del 2018 – ossia al termine del primo anno di locazione – dovrà restituire al conduttore € 2,26 di interessi legali (il calcolo è stato fatto con un applicativo reperito sul web).
La restituzione può avvenire anche mediante concordata compensazione al momento del pagamento del canone di locazione.
Quanto alla prescrizione dell'azione di corresponsione degli interessi legali, la giurisprudenza è orientata nel senso di ricomprendere tale azione tra quelle soggette a prescrizione ordinaria decennale (Cass. 5 giugno 1992 n. 6941), con inizio della decorrenza dalla fine del contratto.
A che cosa serve il deposito cauzionale?
Per rispondere alla domanda è utile guardare alla elaborazione giurisprudenziale che lo riguarda.
I giudici di merito e la Corte di Cassazione, ormai da anni sono soliti affermare che la funzione deposito cauzionale – così come previsto per i contratti di locazione dall'art. 11 della legge n. 392 del 27 luglio 1978 – è quella di garantire chi concede l'immobile in locazione rispetto all'adempimento di tutti gli obblighi, derivanti dalla legge e dal contratto e posti in capo al conduttore.
Ciò che vuol dire la giurisprudenza, quindi, è che la funzione della caparra non è soltanto quella di garantire il pagamento del canone, avendo la stessa la funzione di tenere indenne il locatore, ad esempio, dai danni a lui derivati derivati dall'omesso ripristino degli spazi locati.
Al riguardo, si segnalano una serie di pronunce, di merito e di legittimità, che rappresentano come si suole dire il consolidato orientamento. Cassazione sentenze: 21 aprile 2010 n. 9442; 15 ottobre 2002 n. 14655; 9 novembre 1989 n. 4725 e Tribunale Salerno 11 febbraio 2015 n. 620).
Sorte della caparra al termine della locazione
Appurata nozione e funzione della caparra e vicende connesse agli interessi legali da questa prodotti, vediamo adesso quali sono le vicende inerenti alla sorte della caparra al termine della locazione.
Data la ragione per la quale v'è la corresponsione del deposito cauzionale, al termine della locazione vi sono tre alternative:
- restituzione totale delle somme a suo tempo corrisposte;
- restituzione parziale del deposito cauzionale;
- trattenimento totale della caparra.
Come si può chiedere la restituzione della caparra, ovvero come la sua attribuzione in favore del locatore?
Si tratta, in entrambi i casi, di fattispecie che – senza un accordo tra le parti – necessitano di un intervento giudiziale.
Il locatore che voglia trattenere a sé la caparra, infatti, non potrà farlo motu propriu, negandone la restituzione al conduttore, ma dovrà domandarle giudizialmente l'attribuzione provando le ragioni di tale richiesta (es. danni, conguagli spese, ecc.).
Il conduttore che, invece, voglia ottenere indietro quanto ritiene spettantegli, dovrà provvedere mediante un'azione giudiziale, quasi sempre un ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento di somme di denaro.
Come ulteriormente specificato dalla giurisprudenza l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato (Trib. Salerno 11 febbraio 2015 n. 620).
