Rent to buy: obblighi e spese delle parti

Rent to buy: obblighi e spese

Al fine di dare uno slancio al mercato immobiliare, il decreto sblocca Italia (Decreto legge n. 133/2014 convertito in legge n. 164/2014) ha introdotto nel nostro ordinamento il rent to buy, il contratto con cui il proprietario consegna un immobile a un conduttore che paga il canone di locazione e dopo un certo periodo di tempo può scegliere se acquistare il bene, scomputando dal prezzo finale una parte dei canoni di locazione già versati.

Essendo una tipologia contrattuale molto particolare possono esserci dei dubbi relativi soprattutto alle spese legate al rent to buy.

Viene in aiuto dei contribuenti una corposa guida del consiglio nazionale del notariato che espone in maniera chiara tutti gli aspetti legati al rent to buy, anche quelli riguardanti le spese e gli obblighi in capo alle parti.

Gli obblighi del conduttore nel contatto di rent to buy

Partendo dal conduttore, il principale obbligo in suo capo è quello di pagare il canone di locazione. Se il conduttore non adempie a questo obbligo, il concedente può alternativamente:

- avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto

- chiedere la risoluzione del contratto.

Per la richiesta di risoluzione del contratto, tuttavia, il legislatore ha previsto un criterio preciso: il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.
Le parti possono anche decidere che il numero di canoni non pagati che danno diritto alla risoluzione sia superiore ma mai sotto la soglia di un ventesimo del loro numero complessivo.

In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto. Pertanto, una volta risoltosi il contratto, il concedente avrà diritto:

- alla restituzione dell'immobile. Se il conduttore non provvede al rilascio dell'immobile, il concedente dovrà intraprendere una nuova azione giudiziaria nei suoi confronti;

- ad acquisire i canoni sino a quel momento pagati per l'intero loro importo, e quindi anche per la parte da imputare al prezzo di trasferimento, che saranno fatti propri dal concedente a titolo di indennità per risarcirlo del danno subito.

Resta fermo il diritto del concedente a ottenere il pagamento dei canoni scaduti e non pagati.

Gli altri obblighi in capo al conduttore quando riceve un immobile in base al contratto di rent to buy sono:

-obbligo di inventario: quando riceve in consegna l'immobile il conduttore deve redigere l'inventario, anche se in molti casi è possibile la dispensa da tale obblighi visto che contratto possono essere già indicati in maniera dettagliata tutti gli elementi presenti nell'immobile.

-obbligo di garanzia: la tipologia di garanzia che deve prestare il conduttore deve essere indicata dalle parti nel contratto di rento to buy.

Gli obblighi del concedente dell'immobile

Non solo il conduttore ma anche il concedente dell'immobile deve rispettare una serie di obblighi e quello principale è l'obbligo della consegna dell'immobile al conduttore.

Altro obbligo fondamentale è quello di procedere alla vendita del bene qualora il conduttore intenda acquistare la proprietà, nel rispetto dei termini convenuti.

In caso di inadempimento del concedente agli obblighi a cui è tenuto, il conduttore potrà scegliere se chiedere:

- l'adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.) nel caso in cui l'inadempimento riguardi un obbligo di fare o anche nel caso in cui l'inadempimento riguardi l'obbligo di vendere l'immobile

- la risoluzione del contratto che però per legge deve avere una certa importanza. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, quest'ultimo deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

Rent to buy: le spese relative all'immobile

Per quanto riguarda invece le spese concernenti l'immobile si distinguono:

- spese di ordinaria manutenzione: il conduttore deve pagare di tasca proprio le spese e in genere gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria degli immobili e delle relative parti condominiali (se l'immobile è in un condominio). Sono inoltre a suo carico le spese per le riparazioni straordinarie causate dal suo inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. A carico del conduttore vi è anche l'obbligo di custodia dell'immobile e come tale deve porre in atto condotte per prevenire danni materiali all'immobile

- spese per riparazioni straordinarie: le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali, se l'immobile è sito in un condominio sono a carico del concedente. Il conduttore deve corrispondere al concedente, durante tutta la durata del rapporto, gli interessi delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
Sono considerate riparazioni straordinarie quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno o di cinta, ma l'elenco non è tassativo. Pertanto sono compresi tra le riparazioni straordinarie tutti gli interventi su parti strutturali degli edifici, e quelli per sostituire gli impianti di dotazione (impianto elettrico, idraulico, di riscaldamento, altro).

- attività sostitutiva per le riparazioni straordinarie: può accadere che il concedente dell'immobile si rifiuti di eseguire le riparazioni a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza dare un giusto motivo. In tal caso il conduttore può eseguirle a proprie spese e poi essere rimborsato alla fine del rapporto. Prima di procedere però il conduttore deve informare il concedente.

- spese delle liti: in caso di contenziosi che riguardano tanto la proprietà quanto l'affitto, le spese per le liti sono sostenute dal concedente e dal conduttore in proporzione del rispettivo interesse.