Relitti Urbani

Sotto la definizione di Relitti Urbani, si definiscono tutti i fabbricati in rovina o aree dismesse incluse all'interno del perimetro urbano o in prossimità dei luoghi abitati.

Ogni città, nel corso degli anni, ha pagato a caro prezzo la corsa sfrenata alla cementificazione delle periferie, producendo un abbandono silenzioso del centro abitato con effetti, talune volte, devastanti sotto il profilo del degrado ambientale.

Sotto quest'aspetto sono interessanti le iniziative promosse da alcuni Comuni per la riqualificazione di edifici fatiscenti, terreni abbandonati, ma anche di ex manufatti industriali.

Quello che, in effetti, ci preme considerare, lasciando al lettore un maggiore approfondimento delle varie iniziative, è di porre l'accento su quali potrebbero essere le funzioni di questi fabbricati o aree, in considerazione dell'ubicazione sul territorio e dello stato di degrado.

Non bisogna dimenticare, infatti, che alcuni di questi beni immobiliari sono collocati non solamente nel centro delle città, ma anche in zone periferiche (incluse in programmi di espansione urbanistica), sulle coste o in aree esterne accerchiate da lottizzazioni edilizie.
In conformità a queste evidenti differenze, infatti, non si parla semplicemente d'interventi mirati, ma piuttosto di pianificazione urbanistica tramite l'adozione dei piani Particolareggiati e di Recupero.

Questi strumenti, previsti anche dalla legge n°1150 del 1942 e L. n°457/78, sono in pratica l'estrapolazione attuativa delle direttive previste dal Piano Regolatore Generale, e quindi prefigurano, nella sostanza, tutta una serie di norme e valutazioni urbanistiche applicate secondo le esigenze del territorio.

Con la stessa logica, preso atto dell'attività costruttiva e dei relativi condoni edilizi nel corso degli anni, questa procedura è utilizzata anche per ricucire ampie zone di territorio soggetto a lottizzazione abusiva.

Nella previsione di riqualificazione di queste aree, infatti, si prevede la costruzione di: strade di penetrazione, reti impiantistiche (elettriche, acquedotti e fognature), oltre che parcheggi e zone a verde.

Per i lotti interni liberi o interclusi (collocati tra due singoli terreni), solitamente sono applicati dei parametri che permettono una nuova capacità edificatoria (espressa in metri cubi su superficie), o in alternativa sono studiate altre soluzioni come l'espropriazione per pubblica utilità e la creazione di spazi pubblici (piazze, giardini, ecc.).

La concessione di altra volumetria, e quindi di cementificazione dell'area, potrebbe implicare un evidente controsenso, rispetto ai dettami tradizionali.
Tuttavia, la regolamentazione urbanistica tende a riqualificare questo territorio in modo armonico, garantendo la medesima consistenza costruttiva delle altre zone residenziali ed evitando un effetto a macchia di leopardo che, in sintesi, potrebbe comportare ulteriori (e più complesse) dinamiche di degrado urbano.

L'eventuale speculazione edilizia, che si potrebbe contestualmente produrre, è mitigata da bassi standard che non concedono la realizzazione di grossi corpi edilizi.

Per ciò che riguarda invece i semplici interventi (puntuali sul territorio), vanno condotte, prima di ogni intervento edilizio, delle analisi sulle caratteristiche e consistenza del bene immobiliare.

Si possono avere, infatti, diverse situazioni, come ad esempio la presenza di un rudere (argomento già trattato in questo spazio), oppure di un edificio che, pur se abbandonato, è rimasto integro per ciò che riguarda sia l'involucro esterno sia la struttura interna (elevazioni, muri divisori, ecc.).

Solitamente, uno dei maggiori interventi di recupero previsti in queste situazioni, è l'accorpamento edilizio, ossia l'unione di due distinte unità immobiliari.

Questa procedura, oltre all'autorizzazione comunale, comporterà ovviamente anche una variazione catastale.
A margine di questi aspetti, si possono configurare anche altre condizioni come lo stato di degrado e abbandono di vaste aree residenziali o di spazi urbani (lotti interni al tessuto urbano) di varie dimensioni, disomogenee e dalle forme irregolari.

Mentre per la prima questione è evidente un problema di natura sociale, per la seconda si palesa chiaramente un'errata programmazione della rete viaria, o di piani di lottizzazione, che comporta il taglio irrazionale di porzioni di territorio e quindi il costituirsi di aree senza nessuna funzione urbanistica.

Su questi ultimi esempi, l'eventuale intervento di recupero, deve essere indirizzato esclusivamente a un disegno urbanistico su vasta scala e quindi, di competenza esclusiva delle Amministrazioni Pubbliche.

Per completare questa panoramica, si possono citare anche i vecchi magazzini o le aree commerciali dismesse, che solitamente vengono definite di Archeologia industriale.

Anche in questo caso le soluzioni che si prospettano sono di solito di natura urbanistica oltre che paesaggistica, perché questi manufatti, solitamente, sono sottoposti alla tutela della Soprintendenza ai Beni Culturali.