Ristrutturazione di ruderi e case diroccate

NEWS Leggi e Normative Tecniche02 Novembre 2011 ore 09:56
L'intervento di riqualificazione del rudere di un vecchio fabbricato può essere vantaggioso, ma è bene considerare anche altri aspetti.

Rudere di un vecchio fabbricatoSono numerose le persone che desiderano vivere in tranquillità lontano dalla vita frenetica e dallo stress dei centri abitati.

In questi casi l'unica soluzione è quella di acquistare o eventualmente realizzare una abitazione fuori città, magari con un piccolo appezzamento di terreno da trasformare a giardino.

Quest'ultimo intervento, pur se possibile, è soggetto a delle limitazioni che derivano principalmente dalla destinazione d'uso del suolo, identificato come agricolo.

Per questa condizione infatti, solitamente vengono applicati standard urbanistici piuttosto restrittivi che prevedono una bassissima incidenza volumetrica (nuovo costruito) rispetto alla superficie del fondo.
Fabbricato completo ma in pessimo stato di conservazione
Nei fatti, per costruire un alloggio di medie dimensioni è necessario una estensione di suolo estremamente maggiore rispetto ad un terreno edificabile.

Oltre a questo aspetto, si devono considerare anche le eventuali imposizioni dettate dagli enti preposti alla tutela paesaggistica come Soprintendenze e Uffici Forestali.

Oltre questa prassi si può optare per altra via, ovvero, si acquista a costi contenuti, un appezzamento di terreno (di modeste dimensioni) con annesso vecchio fabbricato (in disuso) da riqualificare con un intervento di ristrutturazione edilizia.

La soluzione potrebbe essere percorribile salvo un particolare importante che deriva fondamentalmente dallo stato di consistenza dell'edificio e se conserva o meno le caratteristiche di rudere.
Fase di progettazione dell'intervento di riqualificazione
In questo contesto è importante la Sentenza della Corte di Cassazione n°15054 del 23 gennaio 2007 che sinteticamente prevede l'esecuzione degli interventi di ristrutturazione solo su fabbricati identificati da elementi quali mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura.

Nella sostanza la mancanza di questi requisiti non consente la lettura di un involucro edilizio e quindi, tutto il contesto, viene equiparato alla stregua di un suolo non edificato.

A seguito di questo giudizio, l'alta Corte ha espresso un ulteriore Sentenza (n°26379 del 6 luglio 2011) basato sul concetto che, la ricostruzione di un rudere (previa demolizione delle opere), costituisce a tutti gli effetti un intervento di nuova costruzione.

Fabbricato ristrutturatoVolendo semplificare questo tema e dare delle indicazioni più esaustive, occorre rileggersi diverse interpretazioni, come ad esempio per il T.R.G.A Trentino Alto Adige (n° 97 del 7 marzo 2006), che ha espresso un proprio giudizio ritenendo che la Ristrutturazione su ruderi è legittima se è possibile determinare i connotati strutturali dell'immobile e tali da ritenere l'organismo edilizio come esistente.

In conclusione di questo argomento non rimane che considerare i diversi aspetti che tengono conto innanzitutto della necessità di valutare i singoli casi, presso gli uffici competenti, e di reperire inoltre tutte le informazioni utili come:
documenti cartacei (piantine catastali, visura dell'unità collabente) e foto, che attestino la consistenza (volumetria e sagoma) dell'unità edilizia.

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Articolo: Ristrutturazione di ruderi
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Ristrutturazione di ruderi: Commenti e opinioni


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  • Luciano Bendinelli
    Luciano Bendinelli
    Lunedì 2 Dicembre 2013, alle ore 18:05
    Sono possessore di una casa vecchia che vorrei ristrutturare.
    Non è adibita ad abitazione perché l'abitazione si trova accanto.
    La vorrei ristrutturare come abitazione, posso recuperare il 50% di IRPEF?
    Se possibile vorrei maggiore informazioni.
    Grazie.
    Cordiali saluti.
    rispondi al commento
    • Arch.martinelli
      Arch.martinelli Luciano Bendinelli
      Martedì 3 Dicembre 2013, alle ore 10:49
      Sì, è possibile, a patto che l'immobile risulti già iscritto al catasto.
      rispondi al commento
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