Giardino, regolamento di condominio e piscina

Il divieto di costruire come servitù

Se il regolamento condominiale prescrive il mantenimento del terreno a giardino, la costruzione di una piscina deve considerarsi una violazione di tale prescrizione?

Secondo la recente sentenza n. 8822 del 2015 emessa dalla Corte di Cassazione la risposta non è scontata, ma va ricavata tenendo presenti le circostanze concrete, date dalle caratteristiche del manufatto e dal contesto in cui esso si inserisce, oltrechè la lettura del testo della prescrizione nel complesso.

Nel caso di specie i comproprietari di un immobile compreso in un Condominio avevano adito il giudice per contestare la realizzazione di una piscina con spogliatoio e sauna, divenuta pertinenza di un immobile destinato ad albergo e poi data, insieme a quello, a una società alberghiera.

Gli attori asserivano che la costruzione era stata realizzata in violazione del regolamento edilizio allegato all'atto costitutivo del Condominio del 5 ottobre 1952.

Gli attori chiedevano che fosse accertata l'illegittimità della costruzione e che ne fosse inibito l'utilizzo come pertinenza dell'albergo o che in subordine, dunque nel caso in cui il giudice non condividesse tale prospettazione, chiedevano che fosse ordinata la cessazione delle immissioni di rumore provenienti dalla piscina, con condanna della società alberghiera all'apposizione di barriere fonoassorbenti e al risarcimento del danno.

Il primo grado si concludeva con il rigetto della domanda, con la motivazione che il regolamento prevedeva una servitù reciproca di non edificare, oltre che un obbligo di manutenzione dello stesso terreno: pertanto, si concludeva che, essendo decorsi oltre venti anni dalla costruzione della piscina, tale servitù si era estinta.

L'art. 1073 c.c., al co.1, infatti prevede che la prescrizione della servitù si verifica se la servitù non si esercita per venti anni.

Il divieto di costruire come obbligazione propter rem

In secondo grado l'appello veniva parzialmente accolto: precisamente la Corte d'Appello rilevava che la disposizione regolamentare, consistendo in un obbligo di fare, configurasse un'obbligazione propter rem - cioè un' obbligazione strettamente collegata al diritto di proprietà del bene immobile – come tale non soggetta a prescrizione, e non una servitù, e che la realizzazione della piscina fosse incompatibile con la previsione di mantenere il terreno a giardino, che doveva essere intesa come destinazione a relax, passeggio, coltivazione di piante ornamentali e fiorifere.

La Corte territoriale rigettava gli altri motivi di gravame, con i quali si chiedevano l'inibitoria dell'uso della piscina, la cessazione delle immissioni di rumore e il risarcimento del danno.

L'analisi della fattispecie concreta e il dato testuale della prescrizione

In Cassazione, cui si rivolge la società alberghiera, il giudizio si focalizza sulla domanda se la realizzazione della piscina debba considerarsi una violazione del regolamento condominiale che prescrive il mantenimento del giardino a terreno.

Il relativo motivo di ricorso contesta, in quanto insufficiente e contradditoria, la motivazione con cui la Corte d'Appello aveva escluso che nella previsione regolamentare di mantenimento del terreno a giardino – che la stessa Corte intendeva come destinazione del terreno al relax o passeggio - potesse rientrare la costruzione di una piscina. Piscina che, nei fatti evidenzia la ricorrente, è di modeste dimensioni, non può non considerarsi finalizzata al relax ed è un accessorio del giardino, al pari di una fontana, di un gazebo, di attrezzature per giochi di bambini.

Considerando fondata la doglianza della ricorrente, la Corte di Legittimità rileva che la motivazione addotta nella sentenza di secondo grado è carente sotto il profilo della ricostruzione della fattispecie concreta, pertanto non fornisce giustificazione alla statuizione per cui la costruzione della piscina in oggetto costituisce violazione del regolamento del condominio.

Partendo dal dato regolamentare - il quale prevede che: il terreno non occupato dalla costruzione civile dovrà essere tenuto a giardino. È assolutamente vietato anche in via provvisoria la costruzione, in qualsiasi materiale, di pollai, conigliere e simili visibili dal passaggio comune - la Cassazione rileva che la Corte d'Appello ha ritenuto l'estraneità della piscina al concetto di giardino, intendendo questo come terreno destinato a relax o passeggio, coltivato a piante ornamentali e fiorifere, senza fornire ulteriori precisazioni.

Afferma la Corte che se è vero che in astratto la definizione di giardino non contempla la piscina, la questione non è però nominalistica, occorrendo, per una valida decisione una valida motivazione e dunque l'analisi fattuale con la verifica in concreto delle caratteristiche specifiche del manufatto e del contesto in cui si inserisce, senza trascurare, peraltro, il dato testuale della norma regolamentare di mantenere a giardino il terreno la quale è specificata, in via esemplificativa, con il divieto di costruire ricoveri per animali da cortile, e cioè manufatti che per definizione non rientrano nel concetto di giardino.

Al contrario, rileva la Corte, detta analisi fattuale circa le dimensioni dell'impianto e circa il rapporto dello stesso impianto col contesto delle altre costruzioni e dei giardini presenti nell'area non c'è, dunque rimane priva di supporto l'affermazione della non riconducibilità della piscina alla previsione regolamentare.

La decisione difetta pertanto, secondo il Giudice di Legittimità, di un'analisi fattuale, che possa sostenere la decisione da un punto di vista motivazionale, al di là delle questioni nominalistiche. Pertanto la sentenza di appello viene cassata con rinvio ad altra sezione della Corte territoriale.