Giardino, regolamento di condominio e piscina

NEWS DI Parti comuni
Il divieto di modificare il giardino va interpretato tenendo presente la specifica costruzione, il contesto in cui essa si inserisce e il dato testuale nel suo complesso.
02 Giugno 2015 ore 09:04
Avv. Valentina Papanice

Il divieto di costruire come servitù


giardinoSe il regolamento condominiale prescrive il mantenimento del terreno a giardino, la costruzione di una piscina deve considerarsi una violazione di tale prescrizione?

Secondo la recente sentenza n. 8822 del 2015 emessa dalla Corte di Cassazione la risposta non è scontata, ma va ricavata tenendo presenti le circostanze concrete, date dalle caratteristiche del manufatto e dal contesto in cui esso si inserisce, oltrechè la lettura del testo della prescrizione nel complesso.

Nel caso di specie i comproprietari di un immobile compreso in un Condominio avevano adito il giudice per contestare la realizzazione di una piscina con spogliatoio e sauna, divenuta pertinenza di un immobile destinato ad albergo e poi data, insieme a quello, a una società alberghiera.

Gli attori asserivano che la costruzione era stata realizzata in violazione del regolamento edilizio allegato all'atto costitutivo del Condominio del 5 ottobre 1952.

Gli attori chiedevano che fosse accertata l'illegittimità della costruzione e che ne fosse inibito l'utilizzo come pertinenza dell'albergo o che in subordine, dunque nel caso in cui il giudice non condividesse tale prospettazione, chiedevano che fosse ordinata la cessazione delle immissioni di rumore provenienti dalla piscina, con condanna della società alberghiera all'apposizione di barriere fonoassorbenti e al risarcimento del danno.

Il primo grado si concludeva con il rigetto della domanda, con la motivazione che il regolamento prevedeva una servitù reciproca di non edificare, oltre che un obbligo di manutenzione dello stesso terreno: pertanto, si concludeva che, essendo decorsi oltre venti anni dalla costruzione della piscina, tale servitù si era estinta.

L'art. 1073 c.c., al co.1, infatti prevede che la prescrizione della servitù si verifica se la servitù non si esercita per venti anni.


Il divieto di costruire come obbligazione propter rem


In secondo grado l'appello veniva parzialmente accolto: precisamente la Corte d'Appello rilevava che la disposizione regolamentare, consistendo in un obbligo di fare, configurasse un'obbligazione propter rem - cioè un' obbligazione strettamente collegata al diritto di proprietà del bene immobile – come tale non soggetta a prescrizione, e non una servitù, e che la realizzazione della piscina fosse incompatibile con la previsione di mantenere il terreno a giardino, che doveva essere intesa come destinazione a relax, passeggio, coltivazione di piante ornamentali e fiorifere.

La Corte territoriale rigettava gli altri motivi di gravame, con i quali si chiedevano l'inibitoria dell'uso della piscina, la cessazione delle immissioni di rumore e il risarcimento del danno.


L'analisi della fattispecie concreta e il dato testuale della prescrizione


relax in piscinaIn Cassazione, cui si rivolge la società alberghiera, il giudizio si focalizza sulla domanda se la realizzazione della piscina debba considerarsi una violazione del regolamento condominiale che prescrive il mantenimento del giardino a terreno.

Il relativo motivo di ricorso contesta, in quanto insufficiente e contradditoria, la motivazione con cui la Corte d'Appello aveva escluso che nella previsione regolamentare di mantenimento del terreno a giardino – che la stessa Corte intendeva come destinazione del terreno al relax o passeggio - potesse rientrare la costruzione di una piscina. Piscina che, nei fatti evidenzia la ricorrente, è di modeste dimensioni, non può non considerarsi finalizzata al relax ed è un accessorio del giardino, al pari di una fontana, di un gazebo, di attrezzature per giochi di bambini.

Considerando fondata la doglianza della ricorrente, la Corte di Legittimità rileva che la motivazione addotta nella sentenza di secondo grado è carente sotto il profilo della ricostruzione della fattispecie concreta, pertanto non fornisce giustificazione alla statuizione per cui la costruzione della piscina in oggetto costituisce violazione del regolamento del condominio.

Partendo dal dato regolamentare - il quale prevede che: il terreno non occupato dalla costruzione civile dovrà essere tenuto a giardino. È assolutamente vietato anche in via provvisoria la costruzione, in qualsiasi materiale, di pollai, conigliere e simili visibili dal passaggio comune - la Cassazione rileva che la Corte d'Appello ha ritenuto l'estraneità della piscina al concetto di giardino, intendendo questo come terreno destinato a relax o passeggio, coltivato a piante ornamentali e fiorifere, senza fornire ulteriori precisazioni.

Afferma la Corte che se è vero che in astratto la definizione di giardino non contempla la piscina, la questione non è però nominalistica, occorrendo, per una valida decisione una valida motivazione e dunque l'analisi fattuale con la verifica in concreto delle caratteristiche specifiche del manufatto e del contesto in cui si inserisce, senza trascurare, peraltro, il dato testuale della norma regolamentare di mantenere a giardino il terreno la quale è specificata, in via esemplificativa, con il divieto di costruire ricoveri per animali da cortile, e cioè manufatti che per definizione non rientrano nel concetto di giardino.

Al contrario, rileva la Corte, detta analisi fattuale circa le dimensioni dell'impianto e circa il rapporto dello stesso impianto col contesto delle altre costruzioni e dei giardini presenti nell'area non c'è, dunque rimane priva di supporto l'affermazione della non riconducibilità della piscina alla previsione regolamentare.

La decisione difetta pertanto, secondo il Giudice di Legittimità, di un'analisi fattuale, che possa sostenere la decisione da un punto di vista motivazionale, al di là delle questioni nominalistiche. Pertanto la sentenza di appello viene cassata con rinvio ad altra sezione della Corte territoriale.

riproduzione riservata
Articolo: Regolamento, mantenimento del terreno allo stato di giardino e piscina
Valutazione: 3.00 / 6 basato su 1 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Regolamento, mantenimento del terreno allo stato di giardino e piscina: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Regolamento, mantenimento del terreno allo stato di giardino e piscina che potrebbero interessarti
È possibile la formazione di un regolamento condominiale giudiziale?

È possibile la formazione di un regolamento condominiale giudiziale?

In questo articolo viene approfondita la questione relativa alla possibilità, per ogni condomino, di chiedere la formazione di un regolamento condominiale giudiziale.
Regolamento condominiale contrattuale e posizione dell'inquilino

Regolamento condominiale contrattuale e posizione dell'inquilino

Il regolamento condominiale non dev'essere rispettato dall'inquilino se il proprietario non l'ha accettato o se non c'è uno specifico accordo...
Pulizia scale e regolamento contrattuale

Pulizia scale e regolamento contrattuale

Rielaborazione del regolamento condominiale in merito a pulizia scale e limitazioni delle clausole contrattuali.
Cassazione, regolamento di condominio e animali

Cassazione, regolamento di condominio e animali

E? usuale che nei regolamenti condominiali ci si imbatta nella clausola che recita: E? vietata la detenzione di animali domestici.Non c?è che dire:...
La trascrizione del regolamento condominiale

La trascrizione del regolamento condominiale

La trascrizione è un atto di pubblicità giuridica che può riguardare anche il regolamento condominiale.Che cosa accade se non si effettua?...
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.219 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
283.785 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Papillon 8042505 - fontana giardino pie vorarlberg senza rubinetto, 73 x 29 x 39 cm, colore: nero
      Papillon 8042505 - fontana...
      100.04
    • Salotto da giardino in rattan - set divano, poltrona, tavolino e cuscini mod.erica nero
      Salotto da giardino in rattan -...
      199.00
    • Caesaroo tavolo peschiera ferro
      Caesaroo tavolo peschiera ferro...
      57.49
    • New plast area giochi giardino navajo altalena + altalena baby + cavalluccio + rete di arrampicata + torretta con ringhiera + scivolo cod.agl1369
      New plast area giochi giardino...
      1.38
    • Arredo giardino tavolo da esterno giardino in legno meranti allungabile cm 120-160x70
      Arredo giardino tavolo da esterno...
      138.00
    • Fontana da giardino in alluminio mod. lola 6 morelli - arredo esterno
      Fontana da giardino in alluminio...
      135.00
    • Avvolgitubo da parete kiros claber
      Avvolgitubo da parete kiros claber...
      15.90
    • Tenda giardino 94
      Tenda giardino 94...
      1076.00
    • Salotto set giardino
      Salotto set giardino...
      76.00
    • Pergola giardino corfu
      Pergola giardino corfu...
      1580.00
    • Avvolgitubo da parete per giardino
      Avvolgitubo da parete per giardino...
      35.60
    • Tettoia legno
      Tettoia legno...
      139.00
    • Fontana da giardino in alluminio mod. gina trevi morelli - arredo esterno
      Fontana da giardino in alluminio...
      116.00
    • Ombrellone giardino 2,5 metri quadrato braccio alluminio bar hotel paradise
      Ombrellone giardino 2,5 metri...
      259.95
    • New plast multigioco da esterno set primula
      New plast multigioco da esterno...
      320.00
    • Consul garden consul giardino 'sail ombra verde 5x5x5 m 150 228
      Consul garden consul giardino...
      43.83
    • Sacco per carriola 300 l
      Sacco per carriola 300 l...
      12.90
    • Elho algarve vaso di giardino, terra, 59.1 x 26.4 x 22.1 cm
      Elho algarve vaso di giardino,...
      12.95
    • Gazania: tavolino da giardino
      Gazania: tavolino da giardino...
      57.50
    • Bandelle per cancello giardino
      Bandelle per cancello giardino...
      25.00
    • Tavolino da giardino ninfea
      Tavolino da giardino ninfea...
      63.00
    • Tavolino da giardino indaco
      Tavolino da giardino indaco...
      131.50
    • Lobelia: sedia da giardino
      Lobelia: sedia da giardino...
      127.00
    • Voliera pico decorazione giardino
      Voliera pico decorazione giardino...
      10.00
    • Areta tavolo tavolino da giardino esterno in plastica quadrato cm 80x80x72 h con foro per ombrellone colore verde - nettuno
      Areta tavolo tavolino da giardino...
      16.45
    • Giardini del re fioriera in legno rettangolare per esterno giardino terrazzo a pavimento portacassetta vaso cm 60x25x19h
      Giardini del re fioriera in legno...
      7.87
    • Einhell gchc9024t
      Einhell gchc9024t...
      139.00
    • La seggiola tavolo giardino out metal richiudibile art. 1805-16 - la seggiola
      La seggiola tavolo giardino out...
      191.70
    • Klorane pelle linea detergente delicata surgras gel doccia giardino acqua 200 ml
      Klorane pelle linea detergente...
      7.04
    • Fiskars 112180 powergear - ii incudine s 46cm troncarami
      Fiskars 112180 powergear - ii...
      24.79
    • Cerniera per cancello giardino
      Cerniera per cancello giardino...
      9.00
    • Porfido del trentino
      Porfido del trentino...
      10.00
    • Armadio portattrezzi store it out arc by
      Armadio portattrezzi store it out...
      249.00
    • Sedia da giardino alluminio-rattan mod duna
      Sedia da giardino alluminio-rattan...
      89.00
    • Tavolino perla alluminio rattan
      Tavolino perla alluminio rattan...
      110.00
    • Sedia da giardino alluminio-rattan mod kenai
      Sedia da giardino alluminio-rattan...
      49.00
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Mansarda.it
  • Onlywood
  • Officine Locati
  • Immobiliare.it
  • Weber
  • Policarbonato online
  • Faidatebook
  • Ceramica Rondine
  • Black & Decker
MERCATINO DELL'USATO
€ 800 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 168 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 290.00
foto 3 geo Roma
Scade il 31 Gennaio 2018
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
€ 180.00
foto 3 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 800.00
foto 3 geo Taranto
Scade il 31 Dicembre 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
104429
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok