Registro di contabilità condominiale prima e dopo la Riforma

L'amministratore di condominio è tenuto a riscuotere i contributi e ad erogare le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per il godimento dei servizi nell'interesse comune.

Al termine dell'anno di gestione, così come aveva fatto all'inizio con il preventivo ed il relativo riparto, l'amministratore, come un qualunque mandatario quale dev'essere considerato, deve presentare all'assemblea il rendiconto consuntivo ed il piano di riparto.

In breve: all'inizio dell'anno il mandatario, per il tramite del preventivo, comunica alla compagine, qual è la spesa prevista per la gestione.

A fine anno lo stesso legale rappresentante relaziona ai condomini le spese sostenute secondo preventivo, quelle straordinarie, ecc.

Per la contabilità condominiale cosa succede durante l'anno?

Un condomino, durante l'anno, può sapere qual è l'andamento della contabilità condominiale?

I condomini, è bene ricordarlo, sono i mandanti dell'amministratore, ossia le persone che gli delegano la gestione di una cosa di loro proprietà, le parti comuni; anche in considerazione di questa situazione, i comproprietari possono sempre esercitare il diritto di avere informazioni sull'andamento contabile della compagine.

La situazione è notevolmente cambiata con l'entrata in vigore della così detta riforma del condominio.

Vediamo perché.

Contabilità condominiale prima della riforma

Chi avesse voluto conoscere lo stato dei conti prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012 doveva fare un'istanza all'amministratore.

Parliamo, chiaramente, di quei casi in cui non bastava recarsi presso lo studio del proprio rappresentante per vedere le carte.

Ebbene secondo la Cassazione, che nel silenzio della legge rappresentava l'unica fonte cui guardare per sapere che fare, il potere di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili spetta ai condomini non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per cui essi intendono prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa, non sia contrario ai principi di correttezza ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti (così Cass. 20 novembre 2001 n. 15159).

Insomma se non ci riusciva per le vie brevi, il condomino poteva scrivere all'amministratore e dire (diffidandolo): Fammi vedere i registri del condominio per capire la situazione contabile.

In verità nel silenzio della legge, nel corso dell'anno l'amministratore non aveva alcun obbligo di annotazione di entrate ed uscite.

Bastava mettere da parte le carte per poi tirare le somme a fine anno.

La situazione, si diceva, è cambiata in senso più favorevole ai condomini grazie alla riforma.

Contabilità condominiale dopo l'entrata in vigore della riforma

Trasparenza durante tutto l'anno: è questo, se vogliamo sintetizzarlo, il messaggio espresso dal legislatore con le nuove norme.

Ai sensi dell'art. 1130 n. 7 c.c., infatti, l'amministratore deve tenere un registro di contabilità nel quale devono essere annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.
Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate.

Il registro dev'essere sempre consultabile dai condomini che avessero bisogno di avere informazioni sulla gestione del condominio, nei giorni, nel luogo ed alle ore indicate dal mandatario al momento dell'assunzione dell'incarico; di quel registro i condomini possono avere copia a proprie spese (art. 1130, secondo comma, c.c.).

Il registro di contabilità, dunque, è quel documento che serve a consentire una maggiore trasparenza nell'ambito della gestione condominiale e la rapidità di aggiornamento imposta (mensile) consente altresì una sempre aggiornata valutazione della situazione patrimoniale del condominio.

Niente registri bollati o pile di scartoffie: il registro può essere tenuto secondo modalità informatiche.

Insomma un foglio di calcolo elettronico è più che sufficiente.

A corredo di quanto appena detto è bene ricordare che ai sensi dell'art. 1130 n.9 c.c. l'amministratore deve fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

In questo modo, ognuno può sempre sapere non solamente qual è lo stato dei conti ma anche avere una sintesi dei pagamenti per comprendere se ci sono a chi sono addebitabili eventuali morosità.