Recupero abitativo dei seminterrati

Cosa si intende per piano seminterrato?

Non esiste una definizione tecnica univoca di piano seminterrato, in quanto ne troviamo differenti enunciazioni in diverse normative vigenti.

Dal punto di vista pratico possiamo dire semplicemente che il piano seminterrato è quella parte di edificio solo parzialmente interrata, pertanto il solaio di copertura di questo livello risulterà al di sopra del piano di campagna, mentre quello di calpestio al di sotto.

In maniera analoga a quanto avviene in tutte le regioni italiane, per i sottotetti, che possono essere opportunamente ristrutturati per essere trasformati in abitazioni (mansarde), in alcune di esse è possibile recuperare e riutilizzare in tal modo anche i locali seminterrati rispondenti a specifici requisiti.
Il fine è quello di soddisfare il fabbisogno abitativo della popolazione senza incidere ulteriormente sul consumo di suolo disponibile.

Sono sette le regioni dov' è consentito il recupero edilizio dei seminterrati ma solo in cinque di esse (Calabria, Friuli Venezia Giulia, Puglia, Sicilia e Sardegna) è possibile farlo ai fini abitativi; nelle altre due, il recupero si può mettere in atto solo per localizzarvi attività terziarie o commerciali.

La definizione tecnica da tutte adottata per spiegare il concetto di seminterrato è la stessa: si definiscono tali i locali le cui pareti perimetrali sono contro terra per non più di 2/3 della loro altezza complessiva; in caso contrario si parla di piano interrato.

Recupero dei piani seminterrati a fini abitativi

È evidente che nelle regioni su indicate il locale seminterrato acquista maggiore valore dal punto di vista urbanistico, passando dall'essere semplicemente un locale accessorio, quale cantina o garage, al diventare possibile abitazione o ampliamento di quella esistente.

Naturalmente per poter trasformare un seminterrato in spazio abitabile è necessario rispettare determinati requisiti minimi di salubrità e igiene, solitamente fissati dai locali regolamenti d'igiene.

Alcuni dei parametri minimi richiesti possono essere:
• rispetto di una determinata altezza e superficie minime;
• rispetto dei criteri di aeroilluminazione;
• scarico regolamentare delle acque;
• presenza di un vespaio aerato.

Il recupero, poi, non è consentito in qualsiasi zona urbanistica del locale Piano Regolatore. In Sardegna, ad esempio, l'intervento è permesso solo nelle zone omogenee B (di completamento residenziale), C (di espansione residenziale), ed E (agricole) e sono pertanto esclusi i centri storici.
Restano escluse anche le aree a rischio idrogeologico.

In Basilicata, invece, se la trasformazione interessa un volume superiore al 15% di quello dell'edificio, è necessario garantire la superficie minima per i parcheggi prevista dalla legge Tognoli (L. 122/89).

Di recente anche il comune di Milano, con l'entrata in vigore del nuovo regolamento edilizio, ha aperto alla possibilità di recupero dei seminterrati.
Sono però previsti come requisiti minimi:

• altezza utile interna di almeno 2,70 m;
• parere preventivo dell'ASL sul rispetto dei requisiti igienico-sanitari;
• per l'utilizzo residenziale, l'affaccio non deve essere su una pubblica strada.

Cambiano da Regione a Regione anche i contributi da pagare per realizzare l'intervento.
Esso è in genere classificato come ristrutturazione edilizia, per cui non è soggetto al pagamento di oneri concessori ma in Sicilia, dove l'intervento risulta più costoso che altrove, è soggetto anche al pagamento di una somma pari al 20% dell'incremento di valore ottenuto con la trasformazione.

Il titolo autorizzativo richiesto è il Permesso di Costruire o la Scia.

Polemiche per il recupero abitativo dei piani seminterrati

Non bisogna nascondere, però, che il recupero abitativo dei seminterrati, pur offrendo un' opportunità di accesso alla costruzione di una casa, in situazioni dove altrimenti non sarebbe possibile, mette anche di fronte a problemi e pericoli.

Il caso più eclatante si è vissuto qualche anno fa a Olbia dove, in seguito all'alluvione, ci furono diverse vittime, tra cui un'intera famiglia residente proprio in uno di questi immobili recuperati, che fu completamente allagato.

Le cronache dei primi giorni riportarono il caso come quello di una famiglia di stranieri adattati ad abitare in uno scantinato, come se si trattasse di uno dei tanti episodi di disagio abitativo ed economico.
In realtà, l'alloggio abitato dai brasiliani era del tutto regolare dal punto di vista urbanistico e regolarmente affittato; ciò nonostante non si era potuta evitare la tragedia.

Poco tempo prima un evento simile era capitato a Roma, nella zona di Ostia, dove per fortuna non si erano contati i morti ma notevoli erano stati i danni riportati e i disagi per la popolazione locale.

Pertanto, in considerazione del rischio idrogeologico a cui è soggetto il nostro Paese, è opportuno valutare in maniera molto coscienziosa l'opportunità di procedere a interventi di questo tipo, analizzandoli caso per caso a seconda delle caratteristiche del luogo e dell'edificio interessato.