Recuperare lo spazio abitativo del sottotetto in modo semplice e funzionale

NEWS DI Sottotetto
Rendere un sottotetto abitabile seguendo le normative vigenti consente di guadagnare spazio nella propria abitazione e anche di accrescere il valore dell'immobile
27 Giugno 2017 ore 16:11

Recuperare il sottotetto


Rendere abitabile un sottotetto è sicuramente un'ottima forma di investimento. Ritenuti spesso spazi angusti e poco illuminati i sottotetti in realtà potrebbero essere trasformati in ambienti belli da vivere e pieni di luce.
Il sottotetto ha un grande potenziale in quanto permette di ricavare nuove stanze aumentando il valore dell'immobile trasformandosi così in una mansarda abitabile.

Verso la fine degli anni '90 vennero indette apposite leggi regionali finalizzate al recupero dei sottotetti, incentivando così le ristrutturazioni di molti ambienti in disuso che furono trasformati in mini appartamenti o in estensioni del piano inferiore.


Recupero sottotetto -Velux

Recupero sottotetto -Velux

Recupero sottotetto -Velux
Sottotetto abitabile - Velux

Sottotetto abitabile - Velux

Sottotetto abitabile - Velux
Recupero sottotetto abitabile - Velux

Recupero sottotetto abitabile - Velux

Recupero sottotetto abitabile - Velux
Mansarda abitabile- Finestre Velux

Mansarda abitabile- Finestre Velux

Mansarda abitabile- Finestre Velux

Se l'intervento di ristrutturazione non comporta la modifica della configurazione dell'abitazione o della facciata e non occorre modificare pareti e impianti, oppure se si vorrà sostituire l'infisso esistente con uno delle stesse dimensioni, non sarà necessario inoltrare alcune richiesta al proprio comune di residenza e si potrà procedere in autonomia.

Apportando invece delle modifiche strutturali, quali l'apertura di nuove finestre, la modifica della facciata e il cambiamento della destinazione d'uso dei locali e quindi la trasformazione di un sottotetto non abitabile in mansarda abitabile, occorrerà presentare un progetto redatto da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) al proprio Comune, per ottenere l'autorizzazione ad eseguire i lavori edili.

É importante rivolgersi ad un professionista abilitato per verificare la fattibilità dell'intervento, facendo riferimento anche alla legge regionale per il recupero dei sottotetti. Tale figura si occuperà della gestione della parte burocratica e dei rapporti col Comune: richiesta della visura catastale, verifica della proprietà immobiliare, presentazione del progetto e richiesta dei permessi necessari per realizzarlo, riaccatastamento finale, ecc.

Il progetto di ristrutturazione considererà eventuali modifiche del tetto, apertura di nuove finestre, realizzazione degli impianti, organizzazione degli spazi. Il progettista potrà essere anche direttore dei lavori, occorrerà anche nominare un'impresa esecutrice dei lavori e il responsabile della sicurezza in cantiere.


Leggi Regionali per il recupero abitativo dei sottotetti


Gli ambienti del sottotetto per essere abitabili devono rispettare determinati parametri. La normativa nazionale in merito, Legge 457/78 art.43, stabilisce in base alle altezze quanto segue:

- l'altezza minima dal pavimento deve essere di 2,70 m per i locali ad uso soggiorno e di 2,4 m per i locali di servizio, come bagni, corridoi, ecc.
- nei comuni montani al di sopra dei 1000 metri s.l.m. può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell'altezza minima dei locali abitabili a 2,55 m.
- se nel locale esistono altezze inferiori, le stesse vanno chiuse ad armadio o ripostiglio.

Recupero sottotetto Velux

Le leggi regionali per il recupero abitativo dei sottotetti hanno in seguito ridotto la normativa nazionale fissando due parametri: l'altezza minima e l'altezza ponderale. Quest'ultima si calcola dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi quella minima per la superficie relativa.

I limiti dell'altezza media e minima variano da Regione a Regione, vediamo una breve rassegna sulle differenze principali tra una normativa regionale e l'altra.


Abruzzo


La normativa di riferimento per la Regione Abruzzo è la Legge Regionale n.10 del 18 aprile 2011, dove si stabilisce che l'altezza media dei sottotetti non può essere inferiore a 2,40 m e l'altezza minima della parete non può essere inferiore a 1,40 m, tale altezza è ridotta a 1,20 m per i Comuni montani e l'altezza media è ridotta a 2,10 m. La superficie aeroilluminante è fissata a 1/8 della superficie calpestabile.


Basilicata


Per la regione Basilicata, la normativa di riferimento è la Legge Regionale n.8 del 4 gennaio 2002, successivamente modificata dalla Legge Regionale n.5 del 4 marzo 2016.
L'altezza media ponderale deve essere di almeno 2,40 m e l'altezza minima a parete di 1,40 m.
La superficie aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/10 della superficie calpestabile.

Altezza minimia abitabile sottotetto
Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché non vengano modificate le quote di colmo e di gronda e non si alterino le originarie pendenze delle falde di copertura. L'apertura di finestre, lucernari e abbaini o terrazzini non deve superare il 15% di superficie della falda di tetto interessata.


Calabria


Nella Regione Calabria la legge di riferimento è la Legge Regionale n.21 del 11 agosto 2010, successivamente modificata e integrata dalla Legge Regionale n.25 del 29 ottobre 2010 e dalla Legge Regionale n.7 del 10 febbraio 2012.

L'altezza media ponderale non può essere inferiore a 2,30 m e l'altezza minima della parete non inferiore a 1,50 m. Per i Comuni alla latitudine minima di 800 m, l'altezza media ponderale è ridotta a 2,00 m. La superficie aeroilluminante è stabilita non inferiore a 1/15 della superficie calpestabile.
Sono consentite modifiche alle linee di colmo e di gronda, come anche alle pendenze delle falde.


Campania


Il recupero dei sottotetti è normato in Campania dalla Legge Regionale n. 15 del 28 novembre 2000. L'altezza media dei locali non deve essere inferiore a 2,40 m, con altezza minima di 1,40 m. Per le zone montane oltre i 600 m di altitudine l'altezza media può essere ridotta a 2,20 m.
La superficie aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/8 della superficie calpestabile.
Non è consentito modificare l'altezza di colmo e di gronda o di pendenza delle falde. È tuttavia consentito abbassare la quota del solaio sottostante, salvo il rispetto dei prospetti esistenti, delle condizioni di abitabilità dei locali sottostanti e della staticità dell'edificio.

Emilia Romagna


In Emilia Romagna la Legge Regionale n.5 del 30 maggio 2014 ha apportato delle integrazioni alla precedente L.R. n.11 del 6 aprile 1998.
L'altezza minima a parete deve essere minimo 1,80 per ogni locale, l'altezza media ponderale non deve essere inferiore a 2,40 per i volumi abitabili (2,20 m in zone montane) e 2,20 m per i volumi accessori. Il rapporto aeroilluminante deve essere almeno pari a 1/16.

Friuli Venezia Giulia


La legge di riferimento per il Friuli Venezia Giulia è la Legge Regionale n.19 del 11 novembre 2009, la quale stabilisce che bisogna rispettare un'altezza minima a parete di 1,50 m per i locali abitabili e 1,40m per i volumi di servizio, un'altezza media ponderale di 2,20 m e un rapporto aeroilluminante pari a 1/10.

Recupero sottotetti
Per le aree montane l'altezza minima delle pareti dei locali sottotetto deve essere di 1m anche per i vani accessori e la media ponderale di 2,00m; ill rapporto aeroilluminante scende a 1/12 della superficie calpestabile.

Gli interventi di recupero non possono comportare un aumento del numero delle unità immobiliari e devono avvenire in occasione di una contestuale ristrutturazione o manutenzione straordinaria dell'immobile. Fuori dalle zone omogenee A e B0 è consentito alzare la quota di colmo, variare la pendenza delle falde e aprire finestre, lucernari, abbaini e terrazzi.

Lazio


Nel Lazio per il recupero abitativo dei sottotetti si fa riferimento alla Legge Regionale n.13 del 16 aprile 2009, successivamente modificata dalla Legge Regionale n.10 del 13 agosto 2011, che stabilisce come altezza media interna un minimo di 2,00 m e altezza minima della parete 1,50 m e 1,30 m per gli spazi accessori o di servizio. I vani con altezze inferiori devono essere chiusi e possono essere utilizzati come ripostigli o armadiature.
La superficie aeroilluminante non deve risultare inferiore a 1/16 della superficie calpestabile.

Le altezze di colmo e gronda, nonché la pendenza delle falde, possono essere modificate solo per raggiungere i parametri fissati dalla legge, a patto che non comportino un aumento di volume superiore al 20% del volume esistente del sottotetto.

Liguria


Nella Regione Liguria si prende a riferimento la Legge Regionale n. 24 del 6 agosto 2001, successivamente modificata dalla Legge Regionale n. 301 del 12 novembre 2014.

L'altezza media ponderale dei vani abitabili deve essere almeno pari a 2,30 m, mentre per gli spazi accessori l'altezza minima è di 2,10 m.
L'altezza minima della parete non può essere inferiore a 1,50 m per gli spazi abitativi e 1,30 m per i vani accessori. Nelle aree montane i volumi abitabili devono avere un'altezza media di 2,10 m e gli spazi accessori di 2,00 m. La superficie aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/16 della superficie calpestabile.

Lombardia


In Lombardia la legge per il recupero abitativo dei sottotetti è la Legge Regionale n.12 del 2005 modificata dalla Legge Regionale n.4 del 2012.
Nei sottotetti bisogna assicurare un'altezza minima ponderale di 2,40 m con un'altezza minima della parete pari a 1,50 m. Nelle aree superiori a 600 m di altitudine la media ponderale è ridotta a 2,10 m. Il rapporto aeroilluminante deve essere almeno di 1/8.

Arredare il sottotetto
È consentita la modifica dell'altezza di colmo e gronda e anche della pendenza di falda, per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima stabilito dallo strumento urbanistico.Si possono aprire finestre, abbaini, lucernari e terrazzi.

Nel 2017 per la regione Lombardia la legge di semplificazione 2017 ha introdotto delle modifiche alla Legge 12/2005 che consistono in:

- prevedere il recupero dei sottotetti ammesso se l’edificio ha almeno  tre anni, invece dei cinque precedentemente previsti;
- oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e contributi edificatori in misura inferiore in quanto rapportati a quelli previsti per le ristrutturazioni (e non più a quelli previsti per le nuove costruzioni);
- maggiorazione facoltativa ammissibile da parte del Comune solo fino ad un massimo del 10% (invece del 20%);
- esenzione dai contributi edificatori e dagli oneri di urbanizzazione se il sottotetto è collegato alla “prima casa” e fino a 40 mq di superficie.

Marche


Il recupero del sottotetto nella regione Marche deve rispettare la Legge Regionale n.22 del 8 ottobre 2009, successivamente modificata dalla Legge Regionale n.19 del 21 dicembre 2010. L'altezza media ponderale dei locali abitabili è fissata a 2,40 m e di 2,20m per i vani accessori. La superficie aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/8 della superficie calpestabile.

Nei centri storici non è consentito modificare le altezze di colmo e gronda e le pendenze delle falde esistenti. Si possono aprire finestre, lucernari e abbaini al fine di reperire la superficie minima aeroilluminante.

Molise


In Molise si fa riferimento alla Legge Regionale n.5/2009, successivamente modificata dalla Legge Regionale n.3 del 29 gennaio 2014.
L'altezza media ponderale richiesta per i vani abitabili è pari a 2,20 m (ridotti a 2,00m nelle zone montane), mentre l'altezza minima della parete è pari a 1,40 m. Il rapporto aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/10.

Non è consentita la modifica delle altezze di colmo e gronda come anche delle pendenze delle falde, è comunque consentito l'abbassamento del solaio di piano interno a patto che non si modifichi il prospetto dell'edificio. Si possono aprire finestre, lucernari, abbaini e terrazzi.

Piemonte


In Piemonte il recupero abitativo dei sottotetti è regolato dalla Legge Regionale n.21 del 6 agosto del 1998.
Le altezze medie dei locali abitativi devono essere di almeno 2,40 m e di 2,20 m per i locali di servizio. Nei comuni montani tali valori possono essere ridotti a 2,20 m e 2,00 m.
Non sono ammesse modifiche delle altezze di colmo e gronda e delle pendenze delle falde, sono invece possibili le aperture di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi.

Puglia


Per la Regione Puglia si fa riferimento alla Legge Regionale n.33 del 15 novembre 2007, poi modificata dalla Legge Regionale n.16 del 7 aprile 2014.

Sottotetto abitabile altezza minima
L'altezza media ponderale interna non deve essere inferiore a 2,40 m (2,20 m per i Comuni sopra i 300 m s.l.m.) e l'altezza minima della parete è pari a 1,40 m. La superficie aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/8 della superficie calpestabile.

Per raggiungere l'altezza media prevista è consentito abbassare l'ultimo solaio nel rispetto del prospetto originario, dell'abitabilità del piano di sotto e delle norme sismiche. Si consente l'apertura di finestre, abbaini, lucernari e terrazzi.
Non è consentito il recupero abitativo dei sottotetti nelle parti condominiali.


Sardegna


In Sardegna il recupero abitativo dei sottotetti è regolato dalla Legge Regionale n.4/2009, integrata dalla successiva Legge Regionale n.21 del 8 novembre 2011. L'altezza media consentita per i vani abitabili deve essere almeno pari a 2,40 m e 2,20 m per quelli accessori, valori ridotti a 2,20 m e 2,00 m per i comuni ad altitudine minima di 600m. Nelle zone B sono ammesse modifiche alle altezze di colmo e gronda nonché della pendenza delle falde. È sempre consentito aprire finestre, lucernari, abbaini e terrazzi.


Sicilia


In Sicilia si fa riferimento alla Legge Regionale n.4 del 16 aprile 2003, modificata dalla Legge Regionale n.1 del 3 gennaio 2012.

Abitabilità mansarda
L'altezza media netta interna da rispettare non deve essere inferiore a 2,00 m e l'altezza minima della parete di 1,50 m.
Non è possibile apportare alcuna modifica al prospetto dell'edificio, è invece possibile aprire finestre, lucernari e abbaini.


Toscana


In Toscana occorre rispettare la Legge Regionale n. 5 del 8 febbraio 2010. L'altezza media ponderale non può essere inferiore a 2,30 m per gli spazi a uso abitativo e 2,10 m per gli spazi accessori. Nei comuni montani sono consentiti valori inferiori: 2,10 m per i vani abitativi e 2,00 per i locali di servizio. Non sono consentite modifiche alle dimensioni del tetto, sono invece possibili le aperture di finestre, lucernari e abbaini.

Umbria


Nella Regione Umbria si fa riferimento alla Legge Regionale n.1/2004. L'altezza minima da rispettare è pari a 2,20 m in caso di coperture piane e di 2,40 m per coperture a falda. L'altezza minima della parete è di 1,20 m. Il rapporto aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/16.
Al fine di raggiungere le altezze minime interne è possibile modificare le quote di colmo e di gronda, purché la loro pendenza sia contenuta tra il 25 e il 35%. È consentita l'apertura di finestre, abbaini e lucernari.


Valle d'Aosta


Il recupero abitativo dei sottotetti è normato dalla Legge Regionale n.12 del 6 aprile 1999, occorre però fare riferimento ai regolamenti edilizi comunali che impongono eventuali ulteriori limiti.

Abitabilità sottotetto
L'altezza media ponderale non deve essere inferiore a 2,50 m, ridotta a 2,40 m per i comuni montani. I locali accessori possono a vere un'altezza di 2,20 m. Non sono ammesse modifiche alle dimensioni del tetto. Il rapporto aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/8.

Veneto


In Veneto la legge di riferimento è la Legge Regionale n.12 del 6 aprile 1999 e la Legge Regionale n.32 del 29 novembre 2013.
L'altezza media ponderale interna non deve essere inferiore a 2,40 m, ridotta a 2,20 m per i comuni montani. L'altezza minima della parete è di 1,80m e di 1,60 m per i comuni montani.
Non sono ammesse modifiche alle dimensioni del tetto.


Recupero abitativo del sottotetto: la Redazione consiglia

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Articolo: Recupero abitativo del sottotetto
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Recupero abitativo del sottotetto: Commenti e opinioni


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  • Giuseppe
    Giuseppe
    Sabato 7 Dicembre 2013, alle ore 15:48
    Buon giorno, vorrei sapere se in Lombardia l'altezza minima di mt. 1.50 prevista dall'art 63 della LR. 12/05 da cui si comincia a calcolare il volume per il recupero a fini abitativi dei sottotetti, deve intendersi anche come altezza minima del sottotetto intendendo che le superfici sotto mt. 1,50 devono essere rese inaccessibili.
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Giuseppe
      Martedì 10 Dicembre 2013, alle ore 09:43
      Sì.
      rispondi al commento
  • Subaquero
    Subaquero
    Sabato 24 Agosto 2013, alle ore 18:43
    Salve, volevo sapere se in un tetto esistente non abitabile con altezza centrale metri 3.20 e 1.35 alla gronda se e possibile rifacendo un nuovo tetto in lamellare creare anche degli abbaini, abito nel Lazio la legge me lo consente?
    rispondi al commento
  • Fabio
    Fabio
    Giovedì 15 Agosto 2013, alle ore 11:52
    Salve, abito in Lombardia e vorrei sapere di quanto si può variare l'altezza di colmo, di gronda e di pendenza delle falde. Grazie
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Fabio
      Giovedì 22 Agosto 2013, alle ore 17:50
      Per Fabio: nell'articolo è riportato il link (pdf) della legge regionale, dove può trovare tutte le info.
      rispondi al commento
  • Miky_78
    Miky_78
    Venerdì 28 Giugno 2013, alle ore 11:54
    Per le case situate nella zona A (regione Lazio) trovo assurdo il fatto di non poter sfruttare un sottotetto.... anzi sono proprio le case "vecchie" ad aver bisogno di questi spazi .... possibile che non c'è un modo per uscire da questo "empasse" normativo?
    C'è qualcuno in gradi di rispondermi?
    Grazie in anticipo per la risposta!
    rispondi al commento
  • Javier
    Javier
    Sabato 22 Giugno 2013, alle ore 20:25
    Salve, abito nel centro storico di Varese.
    Di fianco a casa mia c'è il tetto di una parte della palazzina, la attuale normativa permette i lavori per il recupero del sottotetto per fini abitativi?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Javier
      Martedì 25 Giugno 2013, alle ore 09:46
      Per Javier: il secondo paragrafo è dedicato proprio alla normativa della Regione Lombardia.
      rispondi al commento
  • Alessandro
    Alessandro
    Sabato 11 Maggio 2013, alle ore 16:07
    Salve, volevo un informazione riguardo il rapporto aereoilluminante in Veneto inquanto nella legge regionale indica a 1/16 in falda, ma se ho un abbaino con finestra verticale questo dovrebbe rispettare 1/16 o 1/8?
    Grazie per la risposta
    rispondi al commento
  • Clodpeg
    Clodpeg
    Giovedì 25 Aprile 2013, alle ore 14:36
    Buongiorno, abito a Milano ed il mio tecnico ha presentato in comune la pratica per il recupero di un sottotetto. La pratica non è stata accettata a causa di una modifica - a detta del Comune c'è stata una sentenza del TAR a fine 2012 - riguardante l'h media ponderale. Secondo la legge doveva essere "garantita" un'h media ponderale di 2.40 (la nostra è di 2.65). Sembra che la sentenza obblighi ad attenersi a 2,40, non un cm in più. E' vero?
    rispondi al commento
  • Emanuela
    Emanuela
    Giovedì 18 Aprile 2013, alle ore 16:21
    Buongiorno, per il recupero di un sottotetto il Liguria, in cui h max è pari a 2,50 m e non esiste un'altezza minima essendo pari a zero, considerando l'altezza richiesta dalla Legge Regionale per locali abitativi pari a 2,30 m, qual'è l'altezza minima?
    Grazie a chiunque risponderà al mio quesito
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Emanuela
      Venerdì 19 Aprile 2013, alle ore 12:22
      Per Emanuela: l'altezza minima è 0. La media tra 2,50 e 0 è 1,25, quindi è inferiore ai 2,30 richiesti.
      rispondi al commento
  • Michele Coppola
    Michele Coppola
    Giovedì 21 Febbraio 2013, alle ore 12:11
    Abito nella prov. di Latina, regione Lazio, ho necessità di recuperare il mio sottotetto. E' possibile trasformare l'attuale copertura a 4 falde in quella a 2?
    Ho calcolato che sono al di sotto dell'aumento volumetrico del 20%. Ci vuole l'adeguamento sismico?
    rispondi al commento
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