Recuperare lo spazio abitativo del sottotetto in modo semplice e funzionale

Recuperare il sottotetto: idee e progetti mansarde abitabili

Rendere abitabile un sottotetto è sicuramente un'ottima forma di investimento. Ritenuti spesso spazi angusti e poco illuminati i sottotetti in realtà potrebbero essere trasformati in ambienti belli da vivere e pieni di luce.
Il sottotetto abitabile ha un grande potenziale in quanto permette di ricavare nuove stanze aumentando il valore dell'immobile trasformandosi così in una mansarda abitabile.

Verso la fine degli anni '90 vennero indette apposite leggi regionali finalizzate al recupero dei sottotetti, incentivando così le ristrutturazioni di molti ambienti in disuso che furono trasformati in mini appartamenti o in estensioni del piano inferiore.
Se l'intervento di ristrutturazione non comporta la modifica della configurazione dell'abitazione o della facciata e non occorre modificare pareti e impianti, oppure se si vorrà sostituire l'infisso esistente con uno delle stesse dimensioni, non sarà necessario inoltrare alcune richiesta al proprio comune di residenza e si potrà procedere in autonomia.

Apportando invece delle modifiche strutturali, quali l'apertura di nuove finestre, la modifica della facciata e il cambiamento della destinazione d'uso dei locali e quindi la trasformazione di un sottotetto non abitabile in mansarda abitabile, occorrerà presentare un progetto redatto da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) al proprio Comune, per ottenere l'autorizzazione ad eseguire i lavori edili.


É importante rivolgersi ad un professionista abilitato per verificare la fattibilità dell'intervento, facendo riferimento anche alla legge regionale per il recupero dei sottotetti. Tale figura si occuperà della gestione della parte burocratica e dei rapporti col Comune: richiesta della visura catastale, verifica della proprietà immobiliare, presentazione del progetto e richiesta dei permessi necessari per realizzarlo, riaccatastamento finale, ecc.

Il progetto di ristrutturazione considererà eventuali modifiche del tetto, apertura di nuove finestre, realizzazione degli impianti, organizzazione degli spazi. Il progettista potrà essere anche direttore dei lavori, occorrerà anche nominare un'impresa esecutrice dei lavori e il responsabile della sicurezza in cantiere.

Leggi regionali per il recupero abitativo dei sottotetti

Per rendere un sottotetto abitabile, l'altezza immobile e i singoli ambienti devono essere definiti in modo tale da rispettare determinati parametri.


La normativa nazionale in merito, Legge 457/78 art.43, stabilisce in base alle altezze quanto segue:

• l'altezza minima dal pavimento deve essere di 2,70 m per i locali ad uso soggiorno e di 2,4 m per i locali di servizio, come bagni, corridoi, ecc;
  
  
• nei comuni montani al di sopra dei 1000 metri s.l.m. può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell'altezza minima dei locali abitabili a 2,50 m;
  
  
• se nel locale esistono altezze inferiori, le stesse vanno chiuse ad armadio o ripostiglio.

Le leggi regionali per il recupero abitativo dei sottotetti hanno in seguito ridotto la normativa nazionale fissando due parametri: l'altezza minima e l'altezza ponderale. Quest'ultima si calcola dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi quella minima per la superficie relativa.

I limiti dell'altezza media e minima variano da Regione a Regione, vediamo una breve rassegna sulle differenze principali tra una normativa regionale e l'altra.

Progettare un sottotetto Abruzzo

La normativa di riferimento recupero sottotetti per la Regione Abruzzo è la Legge Regionale n.3 del 28/01/2020 che va a modificare la precedente Legge Regionale n.10 del 18 aprile 2011, dove non si vanno a modificare i parametri di altezza media dei sottotetti che non può essere inferiore a 2,40 m e altezza minima per abitabilità della parete, che non può essere inferiore a 1,40 m, tale altezza è ridotta a 1,20 m per i Comuni montani e l'altezza media è ridotta a 2,10 m.

Nella legge va però precisato che La Regione Abruzzo promuove il recupero ai fini residenziali dei sottotetti con l'obiettivo di razionalizzare e contenere il consumo del territorio. È consentito il recupero ai fini residenziali dei sottotetti esistenti alla data del 31/12/2019 previo rilascio del titolo edilizio abitativo.


La superficie aeroilluminante è fissata a 1/8 della superficie calpestabile.

Abitabilità sottotetto Basilicata

Per la regione Basilicata, la normativa di riferimento è la Legge Regionale n.8 del 4 gennaio 2002, successivamente modificata dalla Legge Regionale n.5 del 4 marzo 2016. L'altezza media ponderale deve essere di almeno 2,40 m e l'altezza minima a parete di 1,40 m. La superficie aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/10 della superficie calpestabile.


Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché non vengano modificate le quote di colmo e di gronda e non si alterino le originarie pendenze delle falde di copertura. L'apertura di finestre, lucernari e abbaini o terrazzini non deve superare il 15% di superficie della falda di tetto interessata.

Come sfruttare un sottotetto Calabria

Nella Regione Calabria la legge di riferimento è la Legge Regionale n.21 del 11 agosto 2010, successivamente modificata e integrata dalla Legge Regionale n.25 del 29 ottobre 2010 e dalla Legge Regionale n.7 del 10 febbraio 2012.

L'altezza media ponderale non può essere inferiore a 2,30 m e l'altezza minima della parete non inferiore a 1,50 m. Per i Comuni alla latitudine minima di 800 m, l'altezza media ponderale è ridotta a 2,00 m.


La superficie aeroilluminante è stabilita non inferiore a 1/15 della superficie calpestabile. Sono consentite modifiche alle linee di colmo e di gronda, come anche alle pendenze delle falde.

Recupero sottotetto Campania

Il recupero dei sottotetti è normato in Campania dalla Legge Regionale n. 15 del 28 novembre 2000. L'altezza media dei locali non deve essere inferiore a 2,40 m, con altezza minima di 1,40 m. Per le zone montane oltre i 600 m di altitudine l'altezza media può essere ridotta a 2,20 m.


La superficie aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/8 della superficie calpestabile.

Non è consentito modificare l'altezza di colmo e di gronda o di pendenza delle falde. È tuttavia consentito abbassare la quota del solaio sottostante, salvo il rispetto dei prospetti esistenti, delle condizioni di abitabilità dei locali sottostanti e della staticità dell'edificio.

Recupero sottotetti Emilia Romagna

In Emilia Romagna la Legge Regionale n.17 del 2019 ha abrogato la precedente legge del 2014 e ha apportato delle integrazioni alla precedente L.R. n.11 del 6 aprile 1998.

L'altezza minima a parete deve essere minimo 1,80 per ogni locale, l'altezza media ponderale non deve essere inferiore a 2,40 per i volumi abitabili (2,20 m in zone montane) e 2,20 m per i volumi accessori. Il rapporto aeroilluminante deve essere almeno pari a 1/16.

Progettare una mansarda Friuli Venezia Giulia

La legge di riferimento per il Friuli Venezia Giulia è la Legge Regionale n.19 del 11 novembre 2009, la quale stabilisce che bisogna rispettare un'altezza minima a parete di 1,50 m per i locali abitabili e 1,40m per i volumi di servizio, un'altezza media ponderale di 2,20 m e un rapporto aeroilluminante pari a 1/10.


Per le aree montane l'altezza minima delle pareti dei locali sottotetto deve essere di 1m anche per i vani accessori e la media ponderale di 2,00m; il rapporto aeroilluminante scende a 1/12 della superficie calpestabile.

Gli interventi di recupero non possono comportare un aumento del numero delle unità immobiliari e devono avvenire in occasione di una contestuale ristrutturazione o manutenzione straordinaria dell'immobile. Fuori dalle zone omogenee A e B0 è consentito alzare la quota di colmo, variare la pendenza delle falde e aprire finestre, lucernari, abbaini e terrazzi.

Recupero sottotetti Lazio

Nel Lazio per il recupero abitativo dei sottotetti si fa riferimento alla Legge Regionale n.13 del 16 aprile 2009, successivamente modificata dalla Legge Regionale n.10 del 13 agosto 2011, che stabilisce come altezza media interna un minimo di 2,00 m e altezza minima della parete 1,50 m e 1,30 m per gli spazi accessori o di servizio. I vani con altezze inferiori devono essere chiusi e possono essere utilizzati come ripostigli o armadiature.


La superficie aeroilluminante non deve risultare inferiore a 1/16 della superficie calpestabile.

Le altezze di colmo e gronda, nonché la pendenza delle falde, possono essere modificate solo per raggiungere i parametri fissati dalla legge, a patto che non comportino un aumento di volume superiore al 20% del volume esistente del sottotetto.

Recupero sottotetto Liguria

Nella Regione Liguria si prende a riferimento la Legge Regionale n. 24 del 6 agosto 2001, successivamente modificata dalla Legge Regionale n. 301 del 12 novembre 2014 e poi ulteriormente modificata con la Legge Regionale n.30 del 24 dicembre 2019.

L'altezza media ponderale dei vani abitabili deve essere almeno pari a 2,30 m, mentre per gli spazi accessori l'altezza minima è di 2,10 m.


L'altezza minima mansarda della parete non può essere inferiore a 1,50 m per gli spazi abitativi e 1,30 m per i vani accessori. Nelle aree montane i volumi abitabili devono avere un'altezza media di 2,10 m e gli spazi accessori di 2,00 m. La superficie aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/16 della superficie calpestabile.

Recupero sottotetto Lombardia

In Lombardia la legge per il recupero abitativo dei sottotetti è la Legge Regionale n.12 del 2005 modificata dalla Legge Regionale n.4 del 2012.
Nei sottotetti bisogna assicurare un'altezza minima ponderale di 2,40 m con un'altezza minima della parete pari a 1,50 m. Nelle aree superiori a 600 m di altitudine la media ponderale è ridotta a 2,10 m. Il rapporto aeroilluminante deve essere almeno di 1/8.

È consentita la modifica dell'altezza di colmo e gronda e anche della pendenza di falda, per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima stabilito dallo strumento urbanistico.Si possono aprire finestre, abbaini, lucernari e terrazzi.


Nel 2017 per la regione Lombardia la legge di semplificazione 2017 ha introdotto delle modifiche alla Legge 12/2005 che consistono in:

• prevedere il recupero dei sottotetti ammesso se l'edificio ha almeno tre anni, invece dei cinque precedentemente previsti;
  
  
• oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e contributi edificatori in misura inferiore in quanto rapportati a quelli previsti per le ristrutturazioni (e non più a quelli previsti per le nuove costruzioni);
  
  
• maggiorazione facoltativa ammissibile da parte del Comune solo fino ad un massimo del 10% (invece del 20%);
  
  
• esenzione dai contributi edificatori e dagli oneri di urbanizzazione se il sottotetto è collegato alla “prima casa” e fino a 40 mq di superficie.
  
  

Trasformazione sottotetto in abitazione Marche

Il recupero del sottotetto nella regione Marche deve rispettare la Legge Regionale n.22 del 8 ottobre 2009, successivamente modificata dalla Legge Regionale n.19 del 21 dicembre 2010. L'altezza media ponderale dei locali abitabili è fissata a 2,40 m e di 2,20m per i vani accessori. La superficie aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/8 della superficie calpestabile.

Nei centri storici non è consentito modificare le altezze di colmo e gronda e le pendenze delle falde esistenti. Si possono aprire finestre, lucernari e abbaini al fine di reperire la superficie minima aeroilluminante.

Sottotetto utilizzabile Molise

In Molise si fa riferimento alla Legge Regionale n.5/2009, successivamente modificata dalla Legge Regionale n.3 del 29 gennaio 2014.
L'altezza media ponderale richiesta per i vani abitabili è pari a 2,20 m (ridotti a 2,00m nelle zone montane), mentre l'altezza minima della parete è pari a 1,40 m. Il rapporto aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/10.


Non è consentita la modifica delle altezze di colmo e gronda come anche delle pendenze delle falde, è comunque consentito l'abbassamento del solaio di piano interno a patto che non si modifichi il prospetto dell'edificio. Si possono aprire finestre, lucernari, abbaini e terrazzi.

Recupero sottotetto Piemonte

In Piemonte il recupero abitativo dei sottotetti è regolato dalla Legge Regionale n.21 del 6 agosto del 1998.
Le altezze medie dei locali abitativi devono essere di almeno 2,40 m e di 2,20 m per i locali di servizio. Nei comuni montani tali valori possono essere ridotti a 2,20 m e 2,00 m.

Non sono ammesse modifiche delle altezze di colmo e gronda e delle pendenze delle falde, sono invece possibili le aperture di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi.

Legge recupero sottotetti Puglia

Per la Regione Puglia si fa riferimento alla Legge Regionale n.33 del 15 novembre 2007, poi modificata dalla Legge Regionale n.16 del 7 aprile 2014.

L'altezza media ponderale interna non deve essere inferiore a 2,40 m (2,20 m per i Comuni sopra i 300 m s.l.m.) e l'altezza minima della parete è pari a 1,40 m. La superficie aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/8 della superficie calpestabile.


Per raggiungere l'altezza casa media prevista è consentito abbassare l'ultimo solaio nel rispetto del prospetto originario, dell'abitabilità del piano di sotto e delle norme sismiche. Si consente l'apertura di finestre, abbaini, lucernari e terrazzi. Non è consentito il recupero abitativo dei sottotetti nelle parti condominiali.

Rifacimento sottotetto Sardegna

In Sardegna il recupero abitativo dei sottotetti è regolato dalla Legge Regionale n.4/2009, integrata dalla successiva Legge Regionale n.21 del 8 novembre 2011. L'altezza media consentita per i vani abitabili deve essere almeno pari a 2,40 m e 2,20 m per quelli accessori, valori ridotti a 2,20 m e 2,00 m per i comuni ad altitudine minima di 600m.


Nelle zone B sono ammesse modifiche alle altezze di colmo e gronda nonché della pendenza delle falde. È sempre consentito aprire finestre, lucernari, abbaini e terrazzi.

Recupero sottotetto Sicilia

In Sicilia si fa riferimento alla Legge Regionale n.4 del 16 aprile 2003, modificata dalla Legge Regionale n.1 del 3 gennaio 2012.


L'altezza media netta interna da rispettare non deve essere inferiore a 2,00 m e l'altezza minima della parete di 1,50 m. Non è possibile apportare alcuna modifica al prospetto dell'edificio, è invece possibile aprire finestre, lucernari e abbaini, così da poter sfruttare al meglio l'illuminazione naturale.

Recupero abitativo sottotetto Toscana

In Toscana per il recupero sottotetto occorre rispettare la Legge Regionale n. 5 del 8 febbraio 2010. L'altezza media ponderale non può essere inferiore a 2,30 m per gli spazi a uso abitativo e 2,10 m per gli spazi accessori.

Nei comuni montani sono consentiti valori inferiori: 2,10 m per i vani abitativi e 2,00 per i locali di servizio. Non sono consentite modifiche alle dimensioni del tetto, sono invece possibili le aperture di finestre, lucernari e abbaini.

Ristrutturazione edilizia e recupero abitativo dei sottotetti esistenti in Umbria

Nella Regione Umbria si fa riferimento alla Legge Regionale n.1/2004. L'altezza minima da rispettare è pari a 2,20 m in caso di coperture piane e di 2,40 m per coperture a falda. L'altezza minima della parete è di 1,20 m. Il rapporto aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/16.


Al fine di raggiungere le altezze minime interne è possibile modificare le quote di colmo e di gronda, purché la loro pendenza sia contenuta tra il 25 e il 35%. È consentita l'apertura di finestre, abbaini e lucernari.

Sottotetto esistente cosa dice la normativa in Valle d'Aosta

La realizzazione mansarda sottotetto, attraverso il recupero edilizio è normata dalla Legge Regionale n.12 del 6 aprile 1999, occorre però fare riferimento ai regolamenti edilizi comunali che impongono eventuali ulteriori limiti.

L'altezza media ponderale dell'unità immobiliare ricavata in mansarda, non deve essere inferiore a 2,50 m, ridotta a 2,40 m per i comuni montani. I locali accessori possono a vere un'altezza di 2,20 m. Non sono ammesse modifiche alle dimensioni del tetto. Il rapporto aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/8.

Recupero sottotetto Veneto

In Veneto la legge di riferimento è la Legge Regionale n.12 del 6 aprile 1999 e la Legge Regionale n.32 del 29 novembre 2013.
L'altezza media ponderale interna non deve essere inferiore a 2,40 m, ridotta a 2,20 m per i comuni montani. L'altezza minima abitabile della parete è di 1,80m e di 1,60 m per i comuni montani. Non sono ammesse modifiche alle dimensioni del tetto.


Dall'entrata in vigore del DPR 31/2017 effettuare opere e interventi edilizi nelle zone con vincolo paesaggistico è diventato più semplice, veloce ed economico. L'installazione e la modifica di finestre per tetti rientra in quasi tutti i casi tra gli interventi semplificati, esentati dall'ottenimento dell'autorizzazione paesaggistica.

Sottotetto abitabile altezza minima a chi rivolgersi per il progetto

Tanti sono gli accorgimenti per rendere un sottotetto o una soffitta abitabile, l'azienda VELUX, leader nella produzione di infissi e tapparelle per mansarda, ha creato il sito Mansarda.it dedicato alle mansarde, dove è possibile trovare una raccolta di leggi e regolamenti edilizi, utili a chi desidera ristrutturare un sottotetto o rendere una mansarda abitabile.


Inoltre l'azienda dispone di un Club di progettisti specializzati nel settore su tutto il territorio nazionale con cui è possibile disegnare una mansarda rispecchiando le vostre idee e necessità.