Ravvedimento per regolarizzare contratti di locazione

Irregolarità e sanzioni per contratti di locazione

La mancata registrazione di un contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l'omesso o tardivo versamento dell'imposta di registro sono violazioni che comportano l'applicazione di una sanzione amministrativa.

La mancata o tardiva registrazione del contratto è soggetta ad una sanzione che va dal 120% al 240% dell'imposta di registro dovuta. In particolare, in caso di omessa registrazione del contratto, si presume l'esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi di imposta precedenti a quello in corso, sempre che non siano fornite prove che attestino il contrario, ipotizzando un reddito calcolato sul valore catastale dell'immobile.

L'occultamento anche parziale del canone comporta una sanzione dal 200% al 400% della differenza tra l'imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato. Il tardivo pagamento dell'imposta comporta invece una sanzione pari al 30% dell'imposta.

Sono violazioni di carattere fiscale anche l'omessa indicazione dei redditi dei canoni di locazione nella dichiarazione dei redditi od anche l'indicazione degli stessi in misura inferiore.

Per la totale omissione nella dichiarazione dei redditi la sanzione applicabile va dal 240% al 480% dell'imposta dovuta, con un minimo d 516 euro. Se invece il reddito è dichiarato in misura inferiore a quello realmente percepito si applica una sanzione in misura dal 200% al 400% dell'imposta dovuta.

Ravvedimento operoso

Il ravvedimento operoso è uno strumento mediante il quale un contribuente che abbia violato la legalità in ambito amministrativo tributario può spontaneamente regolarizzare la propria posizione (entro termini ben precisi) versando il tributo non pagato, comprensivo degli interessi maturati dalla data entro cui avrebbe dovuto pagarlo, e di una sanzione stabilita in misura ridotta rispetto alla situazione in cui sia l'Agenzia delle Entrate a notificare l'illecito.

Si tratta di uno strumento di carattere generale, utilizzabile per qualsiasi tipo di violazione tributaria che comporti una sanzione. Per quanto riguarda i contratti di locazione può essere utilizzato ad esempio per pagamenti insufficienti o non eseguiti, per redditi non dichiarati, per contratti non registrati, ecc.

La cosa interessante del ravvedimento operoso è che permette di applicare una riduzione della sanzione amministrativa connessa alla violazione.

Affinché il ravvedimento operoso sia valido è necessario che si verifichino alcune condizioni:
- l'illecito non deve già essere stato constatato;
- non devono essere iniziati accessi, ispezioni e verifiche;
- non devono essere iniziate altre attività amministrative di accertamento delle quali il contribuente sia formalmente a conoscenza.

L'ammontare della sanzione e i termini sono diversi a seconda della violazione da sanare e del momento in cui si decide di ricorrere al ravvedimento operoso.

Per quanto riguarda i contratti di locazione nello specifico, i casi più diffusi per i quali si può ricorrere al ravvedimento operoso sono:
- l'omessa registrazione dell'atto;
- l'omesso versamento dell'imposta;
- l'insufficiente versamento dell'imposta.

L'omessa registrazione dell'atto può essere sanata versando l'imposta di registro maggiorata delle sanzioni ridotte e degli interessi. Se il versamento avviene entro 90 giorni dalla scadenza, la sanzione ridotta ammonta al 12% della sanzione piena. Se invece il versamento avviene tra i 90 giorni e l'anno dalla scadenza, la sanzione ridotta ammonta al 15% della sanzione piena. In una fase successiva bisognerà chiedere la registrazione dell'atto.

L'omesso versamento dell'imposta si sana mediante il versamento del tributo, degli interessi e di una sanzione anche in questo caso ridotta. Se il pagamento avviene entro 15 giorni dalla scadenza, la sanzione è pari allo 0,2% per ogni giorno di ritardo. Se il pagamento avviene entro il trentesimo giorno dalla scadenza, la sanzione è ridotta al 3%, mentre se avviene entro l'anno la sanzione è ridotta al 3,75%. È possibile che in una fase successiva l'Agenzia delle Entrate esegua delle verifiche e che si renda necessario mostrare ricevuta di avvenuto pagamento.

Per l'insufficiente versamento dell'imposta bisogna presentare una dichiarazione presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate di competenza e farsi notificare apposito avviso di liquidazione.

Dal 1° febbraio 2014 è possibile versare queste imposte, oltre che con il servizio telematico, anche con il modello F24 ELIDE (F24 Elementi identificativi), in cui sono presenti campi per precise informazioni che invece non compaiono nel modello F24 ordinario. Tra questi campi ci sono ad esempio quello per il codice dell'ufficio destinatario del pagamento o che ha emesso l'atto, oppure quello per il codice dell'atto a cui si riferisce il pagamento. I codici tributo da utilizzare sono stati istituiti con Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n.14 del 24 gennaio 2014.