Affitto: in quali casi il proprietario può mantenere la residenza

Casa in affitto: il proprietario può mantenere la residenza nell'immobile locato?

Se hai preso un immobile in affitto devi sapere che in alcuni casi è possibile che il proprietario conservi la residenza presso tale abitazione.

Si tratta dei casi previsti espressamente dalla Circolare del ministero dell’interno n. 9 del 1994.

La stipula di un contratto di locazione può comportare il sorgere di alcuni dubbi in merito ma lo stesso Ministero fornisce delle risposte riconoscendo esplicitamente al proprietario tale facoltà in presenza di determinate situazioni che devono essere comprovate attraverso idonea documentazione:

• il locatore proprietario dell'immobile deve mantenere un'utenza di fornitura. Luce e gas, ad esempio, possono continuare a essere intestati al proprietario;
  
  
• il proprietario si trasferisce solo transitoriamente altrove per ragioni di lavoro o salute;
  
  
• il proprietario conserva la possibilità di fruire di una stanza presso l'immobile locato.

Al di fuori delle situazione sopra riportate sarà invece necessario un cambio di residenza.

Residenza, dimora, domicilio: quali sono le differenze?

Residenza, dimora e domicilio sono termini che spesso si confondono.

A livello definitorio il codice civile specifica che per residenza si deve intendere il luogo in cui la persona ha la dimora abituale (art. 43 codice civile).

La dimora altro non è che il luogo in cui un soggetto attualmente abita.
Se vi abita stabilmente è perché ha fissato la residenza. Diversamente è il luogo dove la persona attualmente soggiorna. In quest'ultimo caso può trattarsi di una seconda casa o un appartamento preso per un uso transitorio.

Il domicilio di una persona invece è nel luogo in cui essa ha stabilito la sede principale dei suoi affari e interessi. Questo luogo può anche non coincidere con quello di residenza.

Residenza proprietario casa locata - Foto Gettyimages

Per quanto qui più ci interessa, dobbiamo affermare che in linea di principio e in forza anche di quella che è la definizione di contratto di locazione, la residenza del locatore non può essere stabilita presso la casa affittata, salvo talune deroghe.

Il contratto di locazione

Il contratto di locazione (o affitto) è il contratto con il quale una parte (locatore) consegna ad altra parte un bene affinché ne faccia uso e tragga da esso i frutti civili e naturali.

Poiché si concede ad altri il godimento della cosa, il proprietario locatore deve privarsi della disponibilità materiale della stessa. Con la locazione, infatti, il conduttore diventa detentore del bene in forza di un titolo idoneo, ovvero di un contratto che sia stato validamente sottoscritto.

Residenza locatore - Foto Gettyimages

L’inquilino in cambio si impegna a versare periodicamente una somma di denaro, detto canone, e a restituire la cosa locata nello stesso stato in cui l'ha ricevuta e secondo le tempistiche fissate in contratto.

Cosa può fare l'inquilino se il proprietario non cambia residenza

Abbiamo visto che il proprietario della casa affittata può avere l’esigenza, pur non vivendo presso tale immobile, di mantenervi la residenza.

Le ragioni possono essere le più disparate. Si parte da motivazioni plausibili, come ricevere la posta al medesimo indirizzo ma talvolta si è spinti da motivazioni di carattere fraudolento, come quando il proprietario voglia eludere il pagamento delle tasse e quindi frodare il Fisco.




A meno che non si rientri nelle casistiche già menzionate, tale comportamento non è lecito. A prescindere dal rapporto di locazione in base al quale la proprietà resta al locatore e la detenzione e il godimento del bene passano all’inquilino, non sono ammesse dalla legge residenze fittizie o di comodo.

Cosa può fare a questo punto l’inquilino per tutelarsi senza entrare al contempo in un definitivo stato di conflitto con il padrone di casa?

Come prima cosa è sempre bene che l’inquilino, prima di sottoscrivere il contratto, accerti la situazione.

Al fine di evitare spiacevoli sorprese il conduttore dovrà verificare che il proprietario abbia fissato la residenza presso altro immobile prima di addivenire alla sottoscrizione del contratto di affitto.

Potrà accertare direttamente l’effettuazione del cambio di residenza al fine di evitare, in un secondo momento, inutili contestazioni.

Residenza del proprietario in casa affittata - foto Gettyimages

Nel caso in cui il cambio non sia stato effettuato ma il contratto di locazione venga ugualmente sottoscritto, l’inquilino avrà la possibilità di effettuare una segnalazione presso l’Ufficio dell’Anagrafe comunale dove è situato l’immobile finalizzata all’avvio delle pratiche in merito all’irreperibilità del locatore nell'immobile in cui egli ha lasciato la residenza.

Si ricorda che dichiarando una residenza falsa, in quanto nella realtà si dimora stabilmente altrove, viene commesso il reato di falso in atto pubblico.

Locatore che occupa una porzione dell'immobile locato

Se il proprietario rientra in uno dei casi menzionati dalla Circolare del Ministero in base ai quali egli può mantenere la residenza nella casa locata è bene che tale circostanza venga indicata nel contratto di affitto.

Nell’atto dovrà essere riportato, ad esempio, che il proprietario di casa si riserva una parte dell’immobile per uso personale con conseguente riduzione del canone di locazione a carico dell’inquilino.

Al di fuori delle fattispecie evidenziate, il proprietario dovrà trasferire la residenza in altro immobile e aggiornare il contratto di locazione.