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Realizzare casa per studenti frazionando abitazioni esistenti

Un contributo per risolvere l'annoso problema di mancanza di alloggi per studenti: frazionare le abitazioni esistenti ricavandone benefici economici. e sociali
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Alloggi per studenti un problema annoso da risolvere


Il problema della mancanza di alloggi per studenti fuori sede, negli anni è diventato sempre più rilevante.

Tale situazione è determinata da diversi fattori quali l'aumento del numero di studenti, l'aumento dei prezzi degli affitti, la mancanza di strutture appositamente create per ospitare tale utenza.

Una manifestazione di protesta degli studenti universitari
Le proteste degli ultimi giorni che gli studenti hanno manifestato in ogni parte d'Italia sono la conferma di uno stato di fatto sempre più critico.

Mentre le autorità competenti in materia cercano di definire piani e progetti per risolvere l'annoso problema, occorre pensare a delle alternative per dare la possibilità a chi vuol studiare di farlo in serenità.


Come trasformare parte di casa in alloggio per studenti


Un'alternativa valida può scaturire da chi vuol mettere a disposizione degli studenti una parte del suo immobile, raggiungendo così due obiettivi: aiutare gli studenti e migliorare il proprio reddito.

Vediamo pertanto, quali sono le possibilità d'intervento, esaminando le casistiche più frequenti in rapporto alle tipologie abitative presenti sul territorio Nazionale.


Per chi possiede un appartamento abbastanza ampio, è possibile effettuare un frazionamento dello stesso, al fine di realizzare due unità immobiliari distinte e autosufficienti.

Premessa importante per poter procedere in tale operazione, è attenersi rigorosamente alle normative vigenti, tenendo conto in particolare degli aspetti urbanistici e fiscali di ciascun territorio, se non si vuole incorrere in sanzioni onerose e limitative dell'uso del proprio immobile.

In sintesi, occorre che l'operazione da effettuare, sia comunicata al Comune dove ricade l'unità da frazionare, nelle modalità previste dalla legge, attraverso una serie di atti progettuali da affidare esclusivamente a un tecnico abilitato in materia.

Invece per i lavori di trasformazione della casa in abitazione per studenti, purché questi non comportino modifiche della volumetria e della destinazione d'uso originaria, la normativa vigente, con l'entrata in vigore d.lgs. 222/2016, ha apportato un ulteriore aggiornamento in ambito edilizio, pertanto attualmente basta la semplice Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA).

Quindi per le sue caratteristiche prevalenti dal punto di vista fiscale, il frazionamento, se non comporta anche interventi strutturali, è considerato un intervento di manutenzione straordinaria, pertanto realizzabile presentando una semplice CILA, al comune di competenza.

In conseguenza di ciò, il Comune che riceve la presentazione della CILA resta la sola autorità competente ad autorizzare i lavori.


Progetto casa studenti: quando occorre la SCIA?


Nel caso in cui la trasformazione richiesta, comporti anche modifiche ad alcune parti strutturali, variazioni di volumetrie e destinazione d'uso, occorre presentare al Comune una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), completa di tutti gli atti progettuali relativi.

A lavori ultimati, bisogna procedere con la comunicazione al Catasto di competenza della documentazione DOCFA relativa alla modifica delle planimetrie originarie.

Modello DOCFA per dichiarazione variazioni catastaliModello DOCFA per dichiarazione variazioni catastali

La documentazione DOCFA ha una notevole importanza dal punto di vista fiscale, in quanto l'immobile aggiornato in virtù delle opere realizzate, acquista nuovi parametri di classificazione e reddito da tenere in conto.


Progetto casa studenti: attenzione alle norme per dimensionare gli ambienti


Nel frazionare un immobile, al fine di ricavare un alloggio per studenti, è fondamentale tenere in conto che per realizzare due unità immobiliari autosufficienti è obbligatorio rispettare le norme igienico sanitarie oltre a quelle contenute nel regolamento edilizio del comune in cui ricade l'immobile.

Come direttiva generale è bene tenere presente quanto riportato negli articoli 1-2-3 del DM.14/7/1975, il quale richiede un'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione di 2,70 m, riducibili a 2,40 m per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli, riducibile a 2.55 m nei comuni montani al di sopra dei 1.000 m.

Per quanto riguarda le superfici utili interne, le stanze da letto devono avere una superficie minima di 9 mq, se destinate a una persona, e di 14 mq, se per due persone.

Un esempio di monolocale attrezzato per ospitare 2 studentiUn esempio di monolocale attrezzato per ospitare 2 studenti

La dimensione da rispettare per un alloggio mono-stanza per una singolo ospite deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a 28 mq, e non inferiore a38 mq, per due persone.

Destinare una parte del proprio immobile per alloggio studenti, senza doverlo frazionare, può essere possibile, in presenza di determinate caratteristiche distributive e funzionali dell'immobile; una in particolare, l'altezza, consente la possibilità di organizzare in verticale una stanza, rendendola funzionale.


Ricavare un alloggio per studenti senza frazionare l'esistente


Per realizzare un alloggio per studenti in una casa con un'altezza di 4,5 m è possibile creare un nuovo ambiente dal un soppalco smontabile di dimensioni ridotte, in metallo o legno, così da incrementare la superficie all'interno della stanza.

La superficie soppalcata è ricavata in percentuale rispetto alla superficie totale esistente, nel rispetto delle norme di ciascun regolamento urbanistico comunale, a condizione che non richieda interventi strutturali definitivi.

Soppalco arredo smontabileSoppalco arredo smontabile in alloggio studenti

In tal modo è possibile adibire tali superfici a ripostigli, armadiature, liberando così gli spazi sottostanti in cui è possibile disporre quanto necessario per ospitare 1 o 2 studenti.

La possibilità di realizzazione di tale intervento può essere agevolata dalla presenza di un doppio servizio all'interno dell'alloggio principale.

Progettazione casa studenti: un esempio di trasformazione vantaggiosa


Di seguito, illustro un intervento di trasformazione di una abitazione privata, mediante un frazionamento che ha comportato la realizzazione di un minialloggio destinato a ospitare studenti.

La costruzione originaria è costituita da un piano terra adibito a studio, completo di servizio igienico, e un primo piano adibito ad abitazione collegati tra loro da una scala condominiale e da una scala in legno interna.

In seguito alla cessazione dell'attività professionale del proprietario, è stata frazionata al fine di realizzare due unità abitative indipendenti, senza cambiarne la destinazione d'uso.

Stato di fatto prima della trasformazione con frazionamentoStato di fatto prima della trasformazione con frazionamento

Gli interventi che hanno permesso la trasformazione citata sono consistiti in:

  • eliminazione della scala in legno;

  • chiusura del vano di comunicazione tra i due livelli;

  • realizzazione di un ambiente mono stanza con ingresso indipendente, provvisti di servizi igienici e angolo cottura.

Considerando che la dimensione del nuovo alloggio ottenuto dal frazionamento descritto permette la possibilità di ospitare due studenti, in un ambiente comodo e decoroso, si ritiene di aver raggiunto un ottimo risultato.

Nuova ridistribuzione unità ricavata dal frazionamentoNuova ridistribuzione unità ricavata dal frazionamento Nuova ridistribuzione unità ricavata dal frazionamento

Dal punto di vista delle autorizzazioni, le opere sono state dichiarate in una CILA presentata al Comune dove ricade l'immobile, in quanto non sono state effettuate modifiche alle parti strutturali.


Costi per trasformare casa in alloggio studenti


La trasformazione descritta ha comportato una spesa complessiva di circa 15.000 euro così distinta:

  • 3000 € per spese tecniche;

  • 12.000 € per la sistemazione interna della nuova unità abitativa.

Infatti, applicando un canone di affitto di 250 euro a persona, contro una media di 350 euro a posto letto, in alloggi privi di decorose condizioni igieniche, ci si rende conto di come tale frazionamento oltre a essere vantaggioso economicamente per il proprietario, contribuisce a limitare il disagio di chi deve affrontare le difficoltà della condizione di studente fuori sede.

Infine consigliamo di leggere le soluzioni pratiche e low cost per arredare una casa per studenti.

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Progetto casa studenti come ricavarle da abitazioni esistenti
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