Il regolamento attuativo del prestito ipotecario vitalizio

Prestito vitalizio ipotecario in vigore dal 2 marzo 2016

È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 38 del 1 febbraio 2016 il regolamento attuativo della Legge 2 aprile 2015, n 44 intitolata Modifica all'articolo 11-quaterdecies del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, in materia di disciplina del prestito vitalizio ipotecario.

In base a tale regolamento, il prestito vitalizio ipotecario entra così in vigore dal 2 marzo 2016. Il testo del regolamento recepisce le osservazioni cha ha formulato in merito il Consiglio di Stato che aveva espresso parere favorevole allo schema di decreto di attuazione trasmesso dal Ministero dello Sviluppo economico lo scorso 23 settembre 2015.

Dalla possibilità di prestito cointestato ai coniugi o conviventi alle regole per le banche che offrono i prestiti fino ai casi in cui si può richiedere il rimborso integrale in un'unica soluzione, vediamo da vicino cosa prevede il regolamento attuativo del prestito ipotecario per gli over 60enni.

Importo prestito in base all'età del richiedente

In primo luogo si stabilisce una differenziazione di importo finanziabile con il prestito in base all'età del soggetto richiedente. Così per coloro che hanno 60 anni l'importo del prestito ipotecario che si può richiedere alla banca non può superare il 15-20% del valore dell'immobile.
Invece per coloro che hanno più di 60 anni l'importo del prestito può arrivare fino al 50% del valore dell'immobile.

Prestito cointestato ai coniugi o conviventi more uxorio

Nel testo del regolamento si prevede che nel caso in cui il soggetto finanziato, al momento della stipula del finanziamento, risulta coniugato ovvero convivente more uxorio da almeno 5 anni – lo stato di convivente deve essere documentato presentando un certificato di residenza storico- entrambi i coniugi o conviventi risiedano nello stesso immobile posto a garanzia, il contratto di prestito deve essere e sottoscritto da entrambi anche se l'immobile è di proprietà di uno solo di essi.
L'unica condizione prevista è che entrambi i coniugi abbiano più di 60 anni visto che il prestito vitalizio ipotecario è riservato agli over 60enni.

Le regole per l'offerta del prestito vitalizio

Altra importante novità contenuta nel testo del regolamento attuativo riguarda le regole per l'offerta al pubblico dei prestiti vitalizi ipotecari da parte delle banche.

In particolare si prevede che nel contratto di finanziamento devono essere presenti, anche in allegato al contratto stesso, due prospetti esemplificativi, chiamati Simulazione del piano di ammortamento.

Tali prospetti devono illustrare il possibile andamento del debito nel tempo, evidenziando anno per anno separatamente il capitale e gli interessi.

Un prospetto deve riguardare l'applicazione del tasso contrattuale al momento della stipula del prestito vitalizio ipotecario e l'altro la simulazione al terzo anno dalla stipula del contratto di prestito ipotecario vitalizio, dello scenario di rialzo dei tassi di interesse non inferiore a 300 punti base rispetto al tasso vigente al momento della stipula del contratto.

I prospetti, inoltre, devono avere una durata minima pari alla differenza tra l'età del soggetto finanziato più giovane e 85 anni e comunque non inferiore a 15 anni, e includere tutti gli oneri dovuti al finanziatore al momento della stipula. Può esserci anche un prospetto unico soprattutto quando il finanziamento è stipulato a un tasso fisso e si fa riferimento al tasso fisso previsto contrattualmente.

Inoltre, si vieta alla banca di esigere il pagamento delle spese sostenute per le attività svolte quando il soggetto richiedente decide poi di non sottoscrivere il finanziamento.

Documentazione da consegnare al richiedente

Nel regolamento attuativo si prevede tra l'altro che la banca deve consegnare al soggetto richiedente il prestito la documentazione precontrattuale che è la stessa prevista per i mutui ipotecari (Disposizioni di trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari. Correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti della Banca d'Italia del 29 luglio 2009, pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana n. 217 del 18 settembre 2009, e successive modificazioni).

La banca inoltre ha l'obbligo di consegnare al soggetto richiedente gratuitamente almeno 15 giorni prima dell'eventuale stipula del contratto, un prospetto informativo contenente in modo chiaro le informazioni minime come:

- importo finanziato con la corrispondente indicazione della percentuale del valore di perizia dell'immobile dato in garanzia;

- indicazione della somma che sarà erogata al soggetto finanziato al netto delle imposte e di tutti i costi legati al finanziamento, compresi quelli di istruttoria, notarili, della perizia estimativa e della polizza assicurativa.

Il soggetto che chiede un prestito vitalizio ipotecario può acquistare liberamente la polizza assicurativa – che è obbligatoria - sull'immobile anche da una banca diversa da quella che ha erogato il prestito. La banca dovrà inviare annualmente al soggetto finanziato un resoconto che riporta dettagliatamente gli importi che costituiscono il capitale finanziato e quelli che costituiscono il capitale da restituire a scadenza.

Rimborso integrale del prestito: quando si può richiedere

Il regolamento attuativo del prestito vitalizio ipotecario prevede anche che la banca possa chiedere il rimborso integrale in un'unica soluzione in casi precisi:

- al momento della morte del soggetto finanziato (se il finanziamento è cointestato, tale condizione si avvera al momento della morte del soggetto finanziato più longevo);

- quando vengano trasferiti, in tutto o in parte la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia ( ossia nel caso in cui la proprietà dell'immobile, o una sua quota è venduta o trasferita a qualsiasi titolo, fatto salvo il trasferimento mortis causa della proprietà, anche pro quota, nel caso in cui è concesso un godimento d'usufrutto, d'uso, di abitazione o un diritto di superficie in relazione all'immobile e nel caso di concessione di servitù non presenti al momento della stipula del finanziamento);

- qualora il soggetto finanziato compia con dolo o colpa grave atti che riducano significativamente il valore dell'immobile;

- qualora siano costituiti diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull'immobile;

- quando vengono apportate modifiche all'immobile rispetto al suo stato originale (da documentarsi in sede di perizia e con verifiche catastali), senza accordo con ila banca ovvero modifiche che comunque limitino la libera circolazione dell'immobile;

- nel caso di incuria o mancanza di adeguata manutenzione che abbiano determinato la revoca dell'abitabilità dell'immobile;

- se altri soggetti diversi dai familiari del soggetto finanziato, dopo la stipula del finanziamento (si intendono familiari i figli, il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi);

- nel caso in cui l'immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o superiore al 20% del valore dell'immobile concesso in garanzia o ipoteche giudiziali.

È sempre la banca che deve dimostrare a sua spese che una di queste condizioni che producono una significativa riduzione del valore dell'immobile si siano verificate e come tale è legittimata a chiedere il rimborso integrale in un'unica soluzione del prestito erogato.