Quando vanno in prescrizione i canoni di locazione non pagati

Dopo quanto tempi vanno in prescrizione i canoni di locazione

Quando si sottoscrive un contratto di locazione è bene sapere che il pagamento del canone costituisce per il proprietario dell'immobile un diritto di credito soggetto alla prescrizione.

La prescrizione dei canoni di locazione è di 5 anni e questo vuol dire che, decorso tale termine, il locatore non potrà più pretendere il versamento del canone e l'inquilino potrà stare tranquillo in quanto il debito si è estinto e nulla da lui è più dovuto.

Prescrizione del canone di locazione dopo 5 anni di mancati pagamenti - Getty Images

È dunque fondamentale che il locatore sia consapevole di questo termine e delle condizioni che possono interrompere o sospendere la prescrizione, al fine di evitare la perdita del diritto di credito.

D'altra parte, il conduttore può avvalersi della prescrizione come difesa per non pagare canoni arretrati una volta decorso il termine di cinque anni.

La comprensione di queste dinamiche è essenziale per una corretta gestione dei rapporti di locazione e per garantire la certezza del diritto.

Cos'è un contratto di locazione

La locazione è un contratto mediante il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere di un bene, solitamente un immobile, all'altra parte (conduttore) per un periodo di tempo determinato, dietro pagamento di un corrispettivo (canone di locazione).


Tuttavia, nel corso del rapporto di locazione, possono sorgere situazioni in cui il locatore non riceve il canone pattuito.

In tali casi, è fondamentale conoscere il concetto di prescrizione per comprendere quando il locatore perde il diritto di esigere il pagamento del canone.

Cos'è la prescrizione di un canone di locazione

La prescrizione è un istituto giuridico che stabilisce un limite temporale entro il quale un diritto può essere esercitato.

Decorso tale termine, il diritto si estingue e non può più essere preteso in sede legale.
L'idea di fondo è quella di garantire la certezza dei rapporti giuridici, evitando che le pretese possano essere avanzate a distanza di molti anni, quando le prove potrebbero essere difficilmente reperibili.

Prescrizione del canone di locazione - Getty Images

In Italia, la prescrizione è regolata dal Codice Civile, che prevede termini differenti a seconda del tipo di diritto.

Per quanto riguarda i crediti derivanti da canoni di locazione, l'articolo di riferimento è il 2948 del Codice Civile, che stabilisce un termine di prescrizione di cinque anni.

Tale norma stabilisce che i diritti relativi alle pigioni delle case, ai fitti dei beni rustici e ad ogni altro corrispettivo di locazioni si prescrivono in cinque anni.

Decorrenza della prescrizione

Il termine di prescrizione inizia a decorrere dalla data in cui il canone è esigibile, ad esempio, se il canone di locazione deve essere pagato mensilmente entro il 5 di ogni mese, il termine di prescrizione per il canone di gennaio inizierà a decorrere dal 5 febbraio dello stesso anno.

Pertanto, il locatore avrà tempo fino al 5 febbraio del quinto anno successivo per esigere quel particolare canone.

Ogni scadenza pattuita nel contratto che comporta il pagamento di un canone periodico determina diversi periodi di prescrizione.

In sostanza, non si deve considerare il canone annualmente dovuto. Solitamente infatti il canone è dovuto su base mensile e ai fini della prescrizione occorre fare riferimento alla singola rata.

Interruzione e sospensione della prescrizione

L'interruzione consiste nel riconoscere, da parte del debitore, il proprio debito o quando il creditore dimostra di voler esercitare il proprio diritto, la sospensione invece, avviene nel caso in cui, ad esempio, il creditore sia incapace di esercitare i propri diritti per cause di forza maggiore.

L'interruzione si verifica quando il debitore riconosce il debito o quando il creditore compie un atto che manifesta la volontà di esercitare il proprio diritto, come ad esempio una lettera di diffida o l'avvio di un procedimento giudiziario (decreto ingiuntivo).

Interrompendo la prescrizione il proprietario fa sì che il termine smetta di trascorrere e la prescrizione può ricominciare daccapo.

Sospensione e interruzione della prescrizione del canone di locazione - Getty Images

La sospensione della prescrizione, invece, si ha in presenza di specifiche situazioni previste dalla legge, come ad esempio l'incapacità del creditore di esercitare i propri diritti per cause di forza maggiore.

Durante il periodo di sospensione, il termine di prescrizione rimane, per così dire, congelato e riprende a decorrere una volta cessata la causa sospensiva.

Quando si può non pagare il canone di locazione

Una volta che il termine di prescrizione è decorso senza che il locatore abbia esercitato il proprio diritto di esigere il canone, il diritto stesso si estingue.

Ciò significa che il conduttore non è più legalmente obbligato a pagare il canone arretrato e, in caso di controversia, potrà eccepire la prescrizione come difesa per evitare il pagamento.

Cosa succede se non si paga il canone di locazione

Anche se l'inquilino per effetto della prescrizione è lecitamente tenuto a non pagare il canone questo non significa che il proprietario non possa altrettanto lecitamente richiedere lo sfratto per morosità.

Lo sfratto può dunque essere esercitato in qualsiasi momento, anche qualora sia intervenuta la prescrizione.

In conformità a quanto previsto dalla legge per avviare un procedimento di sfratto è necessario che siano passati 20 giorni dall'inadempimento da parte dell'inquilino.