Confisca della prima casa: in quali casi può scattare e come difendersi

Si alla espropriazione della prima casa da parte del Fisco

Con una recentissima sentenza, la Corte di Cassazione ha affermato l’applicazione della misura cautelare reale (non personale perché non riguarda la persona) del sequestro della prima casa, per omesso pagamento delle imposte.

Si tratta di un principio che, da qualche anno e in più occasioni, è stato confermato dalla giurisprudenza, in particolare, di legittimità.

Confisca prima casa - iStock

Da ultimo, solo in ordine di tempo, si segnala la sentenza 22 ottobre 2025, n. 34484, emessa dalla Suprema Corte di Cassazione, la quale è stata chiamata a pronunciarsi sull’esecuzione di un sequestro preventivo finalizzato alla confisca, avente a oggetto la c.d. prima casa, in relazione al reato di dichiarazione fraudolenta (D.Lgs. n. 74/2000, art. 2).

La pronuncia è di particolare importanza, perché chiarisce i limiti della tutela in materia di sequestro prima casa, rispetto alle misure cautelari patrimoniali disposte in sede penale.

L’unico immobile non è la prima casa

In materia tributaria, l’art. 76, D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, stabilisce che non è espropriabile l’unico immobile di proprietà di un contribuente.

Preliminarmente, per comprendere quanto affermato dai giudici, è bene chiarire l’ambito di applicazione della citata norma, partendo dalla basilare distinzione fra unico immobile e prima casa.

Si tratta di concetti distinti non solo da un punto di vista meramente terminologico, ma anche sostanziale.

Come noto, la prima casa è l’immobile acquistato per primo da un punto di vista temporale, generalmente (ma non necessariamente) con le agevolazioni prima casa, che prevedono un importante risparmio di imposte in sede di compravendita.

L’unico immobile a cui fa riferimento l’art. 76, D.P.R. n. 602/73, in merito limite all’espropriazione è, invece, il solo immobile di proprietà di un soggetto.

Per sola completezza espositiva, ancora diverso sia dalla prima casa sia dall’unico immobile è il concetto di abitazione principale, che è essenzialmente l’immobile ove si dichiara la residenza e si stabilisce il domicilio.

L’unico immobile di proprietà non è confiscabile: il chiarimento della Cassazione

Poste tali premesse, il principio espresso dalla Corte di Cassazione, in merito alla impignorabilità riguarda unicamente l’unico immobile di proprietà del contribuente e non la prima casa.

Ne consegue che se un contribuente è ritenuto responsabile per il reato di evasione fiscale, ed è proprietario di un solo immobile, questo non può essere sequestrato dal Fisco.

Sequestro unico immobile- iStock

Al contrario, se un contribuente possiede più immobili di proprietà può essere espropriato qualsiasi immobile anche se prima casa.

Questo, in estrema sintesi, il principio e il chiarimento contenuto nella sentenza resa dai giudici di legittimità.

In molte occasioni, infatti, il limite alla espropriazione immobiliare è stato considerato applicabile alla prima casa.

Con la conseguenza che si è diffuso l’inesatto convincimento in base al quale l’abitazione, acquistata per prima, non possa essere mai oggetto di sequestro o altra misura cautelare patrimoniale.

Al riguardo, è importante precisare che, il principio sancito dalla Corte con la citata sentenza, non è isolato, diversamente da quanto in molti (erroneamente) pensano.

Negli ultimi anni, infatti, è stato più volte ribadita, la confisca della prima casa in caso di evasione fiscale (in tale senso, Cass. 5 marzo 2020, n. 8995, Cass. 4 agosto 2021, n. 30342; Cass. 12 febbraio 2021, n. 5608).

Cosa fare per evitare il pignoramento della casa

Dopo aver chiarito l’ambito di applicazione del citato art. 76, D.P.R. n. 602/73 nella parte in cui stabilisce l’impignorabilità dell’unico immobile, la Cassazione offre uno strumento attivabile per evitare l’espropriazione.

Evasione fiscale - iStock

Per difendersi da un provvedimento di esproprio, invocando l'applicazione del limite in tema di espropriazione immobiliare, il debitore, non può limitarsi a contestare che l'immobile pignorato dal Fisco sia la sua prima casa.

Questo, perché, come rilevato, la prima casa non rientra nella previsione normativa e non esclude di per sè che il debitore sia proprietario di altri immobili.

Al contrario, il contribuente è tenuto, invece, dimostrare che l’immobile pignorato è la sua unica casa, ovverosia il suo unico immobile di proprietà.

L’impignorabilità dell’unico immobile non è generale

Secondo la nostra giurisprudenza, il limite alla espropriazione immobiliare dell’unico immobile di proprietà del contribuente non ha neanche natura generale.

In altri termini, la disposizione di cui all’art. 76, D.P.R. n. 602/73 non fissa un principio di impignorabilità, applicabile a tutti.

Essa si riferisce alle espropriazioni da parte del Fisco per debiti tributari e non ad azioni promosse da altre categorie di creditori per debiti di altro tipo.


Ciò significa che, in caso di contestazioni, aventi a oggetto altre tipologie di debiti, a esempio debiti fra privati, a carico del contribuente, il limite alla pignorabilità dell’unico immobile non trova applicazione.

Tale interpretazione, come affermato dalla sentenza, è attuale e maggioritario e, anche, in linea con un ulteriore principio, sancito dall’art. 2740 c.c., secondo cui il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri e le limitazioni della responsabilità non sono ammesse se non nei casi stabiliti dalla legge.