Portierato e ripartizione delle spese

Il Codice Civile non si occupa di disciplinare il servizio di portierato.

L'unica norma che contiene un accenno a tale servizio è l'art. 1117 c.c. allorquando specifica che sono da considerarsi di proprietà comune i locali per la portineria e quelli destinati all'alloggio del portiere.

Per il resto il legislatore codicistico non ha affrontato questioni importanti come l'instaurazione e la soppressione del rapporto di lavoro del portiere e non ultima la vicenda relativa alla ripartizione delle spese.

In sostanza: chi paga che cosa?

In primo luogo è necessario far riferimento al regolamento contrattuale di condominio: tale atto potrebbe disciplinare la materia della suddivisione dei costi con effetto per la singola compagine per la quale è stato redatto.

In assenza di tale documento, la norma di riferimento, quanto meno a livello generale e salvo le precisazioni che si faranno da qui a poco, è il primo comma dell'art. 1123 c.c. a mente del quale le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

In pratica, quindi, ogni condomino dovrà partecipare alle spese inerenti il servizio di portierato (trattasi di prestazione di servizi resti nell'interesse comune) in proporzione al valore millesimale della sua unità immobiliare, ossia sulla base dei millesimi di proprietà.

Dello stesso avviso, seppur con qualche distinguo,la Cassazione.

Secondo i giudici di legittimità, infatti, le spese di portierato in un edificio condominiale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia - vigilanza dell'intero fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall'art. 1123, primo comma, Codice civile, la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione (come espressamente previsto dall'indicata norma) oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell'interesse di tutti i condomini.
(Cass. 30 ottobre 1981 n. 5751, in Codici dell'edilizia, locazioni condominio, Ipsoa).

Lo stato dei luoghi può comportare una diversa decisione sui criteri utilizzati per la ripartizione delle spese.

S'immagini che il portiere assunto svolga servizio di vigilanza, custodia e di pulizia, quest'ultima limitatamente alle scale condominiali di accesso ai vari piani.

Un condomino, Tizio, è proprietario solamente di un box che ha accesso autonomo alla pubblica via ed in ragione di ciò non usufruisce, né potenzialmente potrebbe farlo, delle scale comuni.

In tali circostanze, è evidente che tutti i condomini dovranno partecipare in relazione alle spese di vigilanza e custodia ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c.


Per quanto concerne le spese per la pulizia, invece, esse dovranno esse suddivise in base all'uso che ciascun comproprietario può fare (anche solo potenzialmente) di quel servizio (art. 1123, secondo comma, c.c.).

Nel nostro caso, dunque, Tizio sarà sicuramente escluso da questo costo.
Gli altri condomini interessati parteciperanno alla spesa in ragione dei millesimi di proprietà.