Portiere condominiale

Portiere del condominio

Uno di quegli argomenti di notevole interesse in materia di condominio negli edifici è quello relativo al rapporto di lavoro con il portiere; come si istituisce il servizio di portierato? In che modo è possibile sopprimerlo? Chi cura il rapporto di lavoro con il portiere? Queste le principali domande che riguardano tale argomento.

Le norme del codice civile di cui agli artt. 1117 e ss., non affrontano minimamente l'argomento; anche la così detta riforma del condominio non è intervenuta sull'argomento.

L'unico riferimento è quello contenuto nell'art. 1117 c.c. a mente del quale, salvo diversa indicazione del titolo (atto d'acquisto o regolamento contrattuale), devono essere considerati di proprietà comune i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere (art. 1117, n. 2, c.c.); per il resto, nulla.

Quali sono le maggioranze necessarie per la deliberazione dell'istituzione del servizio di portierato e quali quelle utili alla sua soppressione? Andiamo per ordine.

Istituzione del servizio di portierato

Sulle maggioranze non esistono dati certi a parte il fatto che, per una decisione del genere, trattandosi di questione attinente al miglior godimento delle parti comuni, non è necessario il consenso di tutti i condomini, ossia l'unanimità.

Per la delibera d'istituzione, seppure senza nessun margine di certezza, si può affermare che è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi, trattandosi di una materia afferente ad un servizio comune.

Più problematica la questione inerente gli interventi indispensabili per rendere l'edificio idoneo all'accoglimento del portiere. In alcuni casi, infatti, potrebbe rendersi necessaria la modificazione della destinazione d'uso di alcune parte comuni (es. per la predisposizione della guardiania), sicché per gli specifici interventi a ciò destinati si dovrebbero raggiungere i quorum deliberativi previsti dall'art. 1117-ter c.c., vale a dire un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

Tuttavia, qualora non dovessero rendersi necessarie modificazioni delle destinazioni d'uso, ma semplici innovazioni di parti comuni, per queste deliberazioni sarebbe sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio (cfr. artt. 1120, primo comma, c.c. e 1136, quinto comma, c.c.).

Solitamente, è utile evidenziare che il servizio di portierato viene istituito al momento della costituzione del condominio e quindi la problematica più spesso ricorrente non è quella inerente la sua attivazione, quanto quella della sua soppressione.

Soppressione del servizio di portierato

Quanto alla soppressione del servizio la Corte di Cassazione, nella più recente pronuncia rintracciabile in materia, ha avuto modo di specificare che qualora un servizio condominiale (nella specie: portierato) sia previsto nel regolamento di condominio, la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza stabilita dall'art. 1136 comma 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio) richiamato dall'art. 1138 comma 3 (Cass. 29 marzo 1995 n. 3708, in Arch. locazioni 1995, 849).

Allo stesso modo anche se il servizio non è contemplato dal regolamento, poiché la semplice soppressione dello stesso non costituisce innovazione (infatti per farlo non è necessario intervenire sulle parti comuni), sarà sufficiente la maggioranza sopraindicata.

Rapporto di lavoro

Per i profili strettamente concernenti lo svolgimento delle mansioni lavorative, la durata del rapporto, la cessazione (o il licenziamento), le norme cui fare riferimento sono quelle legislative e contrattuali che regolano i rapporti di lavoro (es. legge n. 604 del 1966 sulla giusta causa per il licenziamento, contratto collettivo nazionale per determinazione della durata, della retribuzione, ecc.).

Riguardo alla legislazione in materia di sicurezza sul lavoro, per i portieri degli edifici, si fa riferimento all'art.3, nono comma, d.lgs n. 81/2008 a mente del quale Ai lavoratori a domicilio ed ai lavoratori che rientrano nel campo di applicazione del contratto collettivo dei proprietari di fabbricati trovano applicazione gli obblighi di informazione e formazione di cui agli articoli 36 e 37. Ad essi devono inoltre essere forniti i necessari dispositivi di protezione individuali in relazione alle effettive mansioni assegnate.

L'amministratore, quali legale rappresentante della compagine, dev'essere considerato il datore di lavoro del portiere.

In buona sostanza è sull'amministratore che gravano le responsabilità concernenti la sicurezza ed è sempre il mandatario a dover impartire le direttive ed i richiami previsti dalla disciplina legislativa e contrattuale concernente quel rapporto.