Planimetria valida solo se allegata, sottoscritta e mezionata, all'atto di vendita

Appartamento difforme dalla planimetria

Sotanto dopo molto tempo dalla stipula del cotratto, in occasione di lavori di ristrutturazione, gli acquirenti di un immobile si rendevano conto che quanto loro consegnato non corrispondeva alla planimetria, non allegata al contratto di compravendita.
Mancava una stanza, precisamente il bagno, o meglio un deposito incluso nel bagno.
Stanza che nel frattempo era stata data in uso ad un terzo.
Cosicchè decidevano di rivolgersi al giudice per l'accertamento del proprio diritto di proprietà, la declaratoria di nullità parziale del contratto di compravendita, il rilascio del bene mai consegnato ed il pagamento di un'indennità per occupazione sine titulo (senza titolo) dell'immobile.
Il Giudice del primo grado gli dava ragione.

Viceversa la Corte di Appello gli dava torto.

Si adiva dunque il Giudice di Legittimità che ha recentemente deciso la questione con la sentenza n. 21352/2014, in commento, confermando la decisione dell'appello.

Individuazione dell'oggetto del contratto di compravendita di immobili

La Corte di Appello aveva respinto la domanda asserendo che il ripostiglio in questione non era in realtà stato oggetto del contratto di compravendita, quindi non era mai stato trasferito e in contrario non poteva avere rilievo quanto descritto nella planimetria, non allegata al contratto di compravendita, laddove peraltro le parti avevano dichiarato di trasferire il bene a corpo e non a misura e nelle condizioni in cui l'immobile era stato visto e consegnato.

La Corte di Cassazione concorda con detta conclusione, ritenendo che nei contratti in cui è richiesta la forma scritta ad substantiam, l'oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile sulla base degli elementi risultanti dal contratto stesso, non potendo farsi riferimento ad elementi estranei ad esso. Ne consegue che ove le parti di una compravendita immobiliare abbiano fatto riferimento, per individuare il bene, ad una planimetria allegata all'atto, è necessario che essa non solo sia sottoscritta dai contraenti, ma sia anche espressamente indicata nel contratto come facente parte integrante del contenuto dello stesso (Cass. n. 2900/89; n. 1165/2000; n. 5028/2007) (Cass. n. 21352 del 2014).

Nel caso di specie, non solo la planimetria non era stata allegata all'atto, ma era risultata di epoca di gran lunga precedente alla stipula, e doveva ritenersi superata per la modifica dello stato dei luoghi successivamente avvenuta, con suddivisione in due unità, e apertura di un separato accesso sulle scale.

La questione ruota dunque intorno al valore che bisogna riconoscere ad un documento non allegato ma menzionato nel contratto di vendita. Tenendo conto poi che per detto contratto la legge prevede la forma scritta ad substantiam, cioè, in deroga al principio della libertà delle forme in materia di contratti, perché il contratto sia valido deve essere stipulato in forma scritta.

Deve inoltre tenersi conto che una norma generale in materia di contratti vuole che l'oggetto del contratto sia possibie, lecito, determinato o determinabile (art. 1346, c.c.), altrimenti il contratto non è valido.

Detta norma, nel caso dei contratti con forma scritta ad substantiam trova applicazione nel senso di richiedere che l'oggetto sia determinato o determinabile al momento della sottoscrizione, cioè sulla base dei documenti in quel momento visionati e sottoscritti e allegati all'atto.

Per evitare controversie è necessario dunque che la planimetria sia menzionata nel contratto, allegata a e sottoscritta dalle parti.

Planimetria utile ad individuare oggetto e obbligazioni del contratto

A tali condizioni, è stato ritenuto che la planimetria non svolga solo la funzione di individuare l'oggetto del contratto, ma anche di vincolare le parti, con la conseguenza che la violazione degli obblighi, quali risultanti dal documento, integra di per sè inadempimento contrattuale, idoneo a giustificare una domanda risarcitoria.

Emblematica in tal senso è la sentenza della Corte di Cassazione n. 2900/1989, dove si afferma: se [...] la planimetria costituisce la rappresentazione grafica dell'oggetto del contratto... non può negarsi che viene a costituire anch'essa manifestazione di volontà contrattuale, esposta nei modi adatti per la sua concreta realizzazione, della quale non si può prescindere per accertare innanzitutto l'effettivo contenuto del contratto e, indi, se il contratto sia stato correttamente adempiuto.

D'altronde l'essere la planimetria allegata al contratto e dichiarata facente parte del suo contenuto, nonché sottoscritta dai contraenti, la pone al riparo da qualsiasi eccezione di nullità in relazione al rispetto della forma scritta, richiesta ad substantiam in materia immobiliare.