Che cos'è il Catasto?
Per Catasto si intende l'insieme degli atti che identificano le proprietà immobiliari attraverso le loro caratteristiche e l'individuazione della proprietà a cui appartengono.
Nel nostro glossario tecnico definiamo il catasto come l'inventario di tutti i beni immobili, terreni e fabbricati esistenti, adatto a facilitare l'individuazione con la conseguente disponibilità degli immobili e a definire il contenzioso tributario fra i proprietari di immobili e lo Stato.
Si tratta della definizione comunemente accettata e desumibile dai testi di legge attualmente vigenti che si occupano di disciplinare la materia.
Attualmente le principali norme cui fare riferimento sono:
-il R.D. (regio decreto) n. 1572/31 (Testo unico delle leggi sul nuovo catasto);
-il R.D. n. 2153/38 (Regolamento per la conservazione del nuovo catasto terreni);
-R.D.L. (regio decreto legge) n. 652/39 convertito il legge n. 1249/39 (Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano).
A queste norme bisogna aggiungere tutta una serie di atti normativi (tra i più importanti si ricorda il D.P.R. n. 650/72 ed il più recente D.P.R. n. 138/98 di riordino della mataria) che hanno modificato i testi appena citati.
La funzione del catasto è quella di censire tutte le proprietà immobiliari presenti sul territorio italiano.
Recita l'art. 1 del R.D. n. 1572/31:
Sarà provveduto, a cura dello Stato, in tutto il regno, alla formazione di un catasto geometrico particellare uniforme fondato sulla misura e sulla stima, allo scopo:
1° di accertare le proprietà immobili, e tenerne in evidenza le mutazioni;
2° di perequare l'imposta fondiaria.
Gli atti del catasto sono divisi per Comune censuario.
Questo corrisponde, in genere, al Comune amministrativo, anche se alcuni comuni sono divisi in più Comuni censuari.
Il catasto si divide in Nuovo Catasto Terreni (N.C.T.) e Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.), a seconda che censisca terreni o fabbricati urbani.
L'obbligo dell'accatastamento nasce da una duplice esigenza.
Dal punto di vista urbanistico rappresenta una catalogazione grazie alla quale è possibile conoscere l'immobile in caso di trasferimento.
Dal punto di vista fiscale, serve a conoscere la rendita, cioè il reddito annuo ricavabile da cui si ottiene il valore del fabbricato, sulla base della quale vengono calcolate le imposte.
In pratica, a fianco alla finalità puramente censuaria ve n'è una più propriamente fiscale che mira ad assegnare una rendita (così detta catastale) ad ogni singolo immobile al fine di calcolare la esazione tributaria.
Quando è necessario accatastare?
Vale la pena a questo punto, tenendo a mente che, tanto quando di parla di terreni, tanto quando si fa riferimento agli edifici, la funzione del catasto è sostanzialmente analoga.
Capire cosa debba fare il titolare (sia esso proprietario, usufruttuario, ecc.) di un diritto reale su un bene immobile per essere in regola in relazione alla disciplina catastale.
Per praticità, dunque, faremo riferimento agli adempimenti cui è tenuto il proprietario di un edificio (sia esso unifamiliare o un'unità immobiliare sita in un condominio).
Bisogna procedere all'accatastamento in ognuno dei seguenti casi:
- nuova costruzione;
- ampliamento di edificio esistente;
- variazione del numero di unità immobiliari;
- frazionamento di unità immobiliare;
- cambiamento di destinazione d'uso;
- ristrutturazione che comporti modifica di categoria o rendita.
Se si tratta di edificio di nuova costruzione, il costruttore sarà tenuto a darne comunicazione agli uffici competenti (ossia agli uffici provinciali dell'ex Agenzia del Territorio, la quale altro non è che un'articolazione del Ministero delle finanze) al fine di consentire l'inserimento dell'immobile tra quelli censiti e di permettere la sua valutazione ai fini del calcolo della rendita catastale.
Quando si costruisce un nuovo edificio le pratiche da presentare investono prima di tutto il Catasto Terreni.
Se il fabbricato, infatti, interesserà solo una parte del terreno originario, che dovrà essere frazionato in più particelle, allora sarà necessario presentare un tipo di frazionamento.
Il tipo mappale va invece presentato indipendentemente dalla presenza di un frazionamento, ogni volta che ci sono cambiamenti conseguenti l'edificazione urbana.
Entrambe queste denunce richiedono la conoscenza dei punti fiduciali: si tratta di coordinate analitiche note o coordinate cartografiche di riferimento, che servono per il calcolo delle altre coordinate.
Per individuarli bisogna effettuare un rilievo topografico di precisione, che richiede l'utilizzo di strumenti come il tacheometro, o la stazione totale dotata di distanziometro elettro-ottico.
Contestualmente alla presentazione del tipo mappale, va effettuata la denuncia al Nuovo Catasto Edilizio Urbano procedendo alla suddivisione dell'edificio in subalterni, che individuano ogni singola unità immobiliare o pertinenza.
Per effettuare un accatastamento il tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) dovrà seguire quattro fasi:
1) identificazione catastale e toponomastica;
2) calcolo della consistenza, che viene misurata in vani per gli immobili civili e in metri quadrati per quelli commerciali;
3) attribuzione della categoria;
4) attribuzione della classe.
Questo lavoro viene elaborato mediante l'impiego del software Docfa, predisposto dall'Agenzia del Territorio in base alla Nuova Normativa Catastale.
Una volta censita, ogni unità immobiliare sarà identificata dai seguenti elementi:
- il Comune di appartenenza;
- il foglio di mappa;
- il numero di mappale;
- il subalterno;
- il numero di partita catastale;
- la consistenza;
- la ditta intestataria;
- la rendita catastale.
Gli immobili sono divisi in categorie, in base alla destinazione.
Quelli di tipo residenziale sono identificati dalla lettera A.
Nel caso di trasferimento di diritti reali su beni immobili (si pensi alla compravendita di un appartamento, o alla costituzione dell'usufrutto) i soggetti interessati dovranno darne comunicazione all'Agenzia del Territorio competente.
Questa operazione prende il nome di voltura.
Come accedere ai dati catastali
L'accesso al contenuto dei dati catastali è libero, sicché qualunque persona può recarsi presso gli uffici competenti per ottenere un controllo dei dati relativi ad un immobile (c.d. visura catastale).
Essa può essere fatta in due modi:
a) nominalmente, ossia chiedendo l'elenco degli immobili che risultano essere nella disponibilità di un soggetto (es. si può chiedere di avere una visura su Tizio);
b) per immobile, cioè domandando in relazione ad singolo immobile (in tal caso è necessario essere in possesso dei dati catastali, ossia foglio, particella, subalterno ecc.).
La visura si base sulla mappatura del territorio dalla quale è possibile risalire ai dati castali del singolo immobile.
Ogni mappa catastale, che solitamente ha estensione comunale, si divide per sezioni, fogli e particelle e sublaterni.
Queste ultime, o i subalterni nel caso di particelle divise in più unità immobiliari, permettono d'individuare, nell'ambito del foglio di riferimento (vale a dire delle zona di città presa in esame), con precisione il bene immobile del quale si chiedono informazioni.
È necessaria, ai fini di comprendere compiutamente l'effettivo valore legale della visura catastale,una precisazione.
La visura catastale non è probante.
Che cosa significa ciò?
Vuol dire che per avere certezza che un dato immobile sia effettivamente di proprietà di una determinata persona, è necessario effettuare una visura presso l'ufficio della Conservatoria dei registri immobiliari.
In sostanza, a parte il valore ai fini tributari, chi volesse avere certezza della proprietà di un edificio o di un'unità immobiliare può prendere spunto dalla visura catastale per poi avere conferma di quanto in essa riportato attraverso una visura presso la Conservatoria.
