Perché il condominio può agire contro l'appaltatore?

NEWS DI Amministratore di condominio
Perché in tema di azione di responsabilità per gravi difetti contro l'appaltatore o il costruttore - venditore può agire anche l'amministratore di condominio?
09 Febbraio 2014 ore 12:07
Avv. Alessandro Gallucci

Condominio, appalto e condomini


Il condominio è una persona giuridica…no! Il condominio è un ente di gestione…nemmeno! Il condominio è un centro d'imputazione d'interessi distinto dai singoli condomini …forse!

AppaltoInsomma che gran confusione sulla natura giuridica del condominio! Esatto!

Il fatto che il condominio negli edifici, dal punto di vista della gestione, rappresenti un'incompiuta normativa (incompiuta cui nemmeno la riforma ha posto rimedio) fa sì che quando sia l' amministratore , per esso, a promuovere determinate cause, ci si domandi se ne aveva realmente i poteri.

Il riferimento non è solamente alla legittimazione attiva e passiva dell'amministratore ma proprio alla possibilità della compagine di portare avanti determinate azioni legali.

Tra queste v'è quella inerente l'azione di responsabilità dell'appaltatore.


Difformità o gravi difetti?


Due le azioni di responsabilità contemplate dalle norme codicistiche dettate in materia di appalto:

a) quella per vizi e difformità dell'opera (art. 1667 c.c.);

b) quella per gravi difetti e pericolo di rovina (art. 1669 c.c.).

In questo contesto, quindi, è necessario distinguere il concetto di vizi e difformità da quello di gravi difetti pericolo di rovina.

Secondo la dottrina per difformità deve intendersi una discordanza dell'opera dalle prescrizioni contrattuali, mentre i vizi sono la mancanza di modalità e qualità che, anche se non espressamente pattuiti, devono comunque considerarsi inerenti all'opera secondo le regole dell'arte e la normalità delle cose (così Caringella - De Marzo, Manuale di diritto civile – il contratto – Giuffrè, 2007).

CantiereI gravi difetti di costruzione, che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., ad affermarlo è la Cassazione, non si identificano con i fenomeni che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell'edificio, ma possono consistere in tutte le alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando apprezzabilmente il godimento dell'opera medesima (sent. n. 2977/1998 e, proprio con riferimento ad infiltrazioni di acqua e di umidità per difetto di copertura, n. 10218/1994, n. 13112/1992) (Cass. 4 novembre 2005 n. 21351).

Il confine, spesso sottile ad un occhio non tecnico (proprio per questo è sempre bene farsi coadiuvare da un esperto qualora si riscontrassero problemi nel proprio immobile), incide e non poco sulle garanzie per il proprietario dell'appartamento in relazione alle opere commissionate all'appaltatore (o al costruttore nel caso d'immobile acquistato da chi lo ha costruito senza specifico contratto di appalto).

Nel caso difetti ai sensi dell'art. 1667 c.c., infatti, la responsabilità dell'appaltatore è biennale e di natura contrattuale, ossia solamente chi ha stipulato un contratto con il committente può lamentarsi dei vizi del bene.


Opere, difformità e gravi difetti


Il discorso cambia rispetto a quanto previsto dall'art. 1669 c.c.

Secondo il Tribunale di Roma, che è tornato sull'argomento nel dicembre del 2013 ribadendo quanto più volte detto dalla Cassazione, la norma in esame prevede una ipotesi di responsabilità di natura extracontrattuale, per l'ipotesi di rovina e gravi difetti di cose immobili, sancita per ragioni e finalità di interesse generale.

Ciò fa sì che essa si applichi non soltanto ai rapporti fra committente ed appaltatore, ma anche a quelli fra l'acquirente di un fabbricato ed il costruttore venditore, pur in mancanza fra di essi di un formale negozio di appalto (cfr., in tal senso, fra le molte, Cass. 28 gennaio 2005 n. 1748, Cass. 29 marzo 2002 n. 4622, 19 settembre 1997 n. 9313, Cass. 27 agosto 1997, n. 8109; Cass. 14 agosto 1997, n. 7619; Cass. 7 giugno 1994, n. 5514), con la conseguenza il predetto costruttore non può ritenersi sollevato dalla responsabilità verso l'acquirente qualora l'opera sia stata eseguita (in tutto o in parte), su suo incarico, da un terzo (Trib. Roma 18 novembre 2013 n. 23119).

In questo contesto, specifica il Tribunale di Roma, ossia proprio in ragione della natura extracontrattuale della responsabilità prevista dall'art. 1669 c.c., il condominio dev'essere considerato legittimato ad agire per il risarcimento del danno per gravi difetti riguardanti le parti comuni.

La norma stessa, conclude il giudice capitolino, trova applicazione non solo in ipotesi di rovina, ovvero di evidente pericolo di rovina dell'edificio, ma anche allorché l'immobile presenti gravi difetti di costruzione, configurabili nei vizi che, senza influire sulla stabilità dell'opera, pregiudichino in modo grave la funzione cui l'immobile è destinato, ovvero il normale godimento del medesimo (in tal senso, fra le altre, cfr. Cass. 10 aprile 1996, n. 3301; Cass. 29 novembre 1994, n. 10218; Cass. 11 dicembre 1992, n. 13112) (Trib. Roma 18 novembre 2013 n. 23119).

riproduzione riservata
Articolo: Perché il condominio può agire contro l'appaltatore?
Valutazione: 4.00 / 6 basato su 2 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Perché il condominio può agire contro l'appaltatore?: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Perché il condominio può agire contro l'appaltatore? che potrebbero interessarti
Appalto in condominio e responsabilità contrattuale

Appalto in condominio e responsabilità contrattuale

Poteri dell'amministratore in relazione e la responsabilità contrattuale derivante dal contratto di appalto in condominio...
Appalto, difformita' e vizi dell'opera

Appalto, difformita' e vizi dell'opera

Il contratto d'appalto per la costruzione di un immobile e le contestazioni per i vizi e le difformita' dell'opera. Come e contro chi agire ed in che tempi.
Appalto, vizi dell'opera e loro denuncia

Appalto, vizi dell'opera e loro denuncia

Il contratto d'appalto, prevedendo l'esecuzione dei lavori a rischio e pericolo dell'appaltatore, consente al committente una serie di azioni per i vizi dell'opera.
Appalto, consegna e accettazione dell'opera

Appalto, consegna e accettazione dell'opera

La consegna e l'accettazione dell'opera appaltata, sia pur potendo avvenire contestualmente, sono fenomeni giuridicamente distinti con differenti conseguenze.
Appalto, difformità vizi, gravi difetti e ruolo dell'amministratore

Appalto, difformità vizi, gravi difetti e ruolo dell'amministratore

L'amministratore di condominio può agire in giudizio contro il costruttore dell'edificio solamente nel caso di gravi difetti delle parti comuni dell'edificio.
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.220 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
283.787 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Cybex silver seggiolino auto pallas 2-fix blue moon, colore celeste/blu
      Cybex silver seggiolino auto...
      247.48
    • Argoclima chic silver argento 2000w ventilatore garanzia italia
      Argoclima chic silver argento...
      56.16
    • Kwb tools set 65pz. di utensili in valigetta kwb
      Kwb tools set 65pz. di utensili in...
      78.00
    • Advanced hydroponics starter kit - advanced hydroponics of holland
      Advanced hydroponics starter kit -...
      55.00
    • Polaroid pop verde - garanzia polyphoto italia
      Polaroid pop verde - garanzia...
      247.00
    • Kom amsterdam com amsterdam 7118 6 coltelli da bistecca con lama ondulata in blocco portacoltelli legno, summer mix
      Kom amsterdam com amsterdam 7118 6...
      30.51
    • Cavalletto robust
      Cavalletto robust...
      7.90
    • Set di 4 sedie
      Set di 4 sedie...
      60.00
    • Hills prescription diet ad canine
      Hills prescription diet ad canine...
      2.14
    • Krüger&matz km380t11 subwoofer auto 38
      Krüger&matz km380t11...
      115.90
    • Hills prescription diet feline zd
      Hills prescription diet feline zd...
      28.85
    • Persiana alluminio eclissa quadra
      Persiana alluminio eclissa quadra...
      200.00
    • Schneider lampada di emergenza schneider a parete se 6-1nc rilux neon 6w ova37027
      Schneider lampada di emergenza...
      31.53
    • Stocker srl forbice potatura a doppio taglio stocker ergo light 21 - manico ergonomico
      Stocker srl forbice potatura a...
      36.00
    • Alubox jumbo verticale 4ve (spedizione gratuita)
      Alubox jumbo verticale 4ve...
      227.41
    • Outlook design italia outlook design v972610044 doodo orologio da parete impermeabile, verde
      Outlook design italia outlook...
      21.85
    • Makita duc252z elettrosega per potatura 250 mm li-ion 18 v x2 serie z (solo corpo macchina)
      Makita duc252z elettrosega per...
      199.99
    • Gazebo 3x3 metri pieghevole impermeabile mercatino market
      Gazebo 3x3 metri pieghevole...
      79.95
    • Coppo Corinzio Reggio Emilia
      Coppo corinzio reggio emilia...
      18.00
    • Trappola per talpa a tubo
      Trappola per talpa a tubo...
      8.78
    • Pappylait cane 250 gr
      Pappylait cane 250 gr...
      13.42
    • Compo floranid prato con diserbante
      Compo floranid prato con diserbante...
      24.97
    • Legatrice
      Legatrice...
      34.77
    • Palla grasso piccola pz 6
      Palla grasso piccola pz 6...
      2.97
    • Foster forno da incasso 3 funzioni vetro scuro elettra compact 7170 052 - 7170052
      Foster forno da incasso 3 funzioni...
      355.00
    • Termigea s.r.l. sedia comoda wc con ruote.termigea
      Termigea s.r.l. sedia comoda wc...
      99.00
    • Sbam design oobook - lampada libro da tavolo - noce scuro
      Sbam design oobook - lampada libro...
      79.00
    • Urmet citofono tradizionale base bianco urmet 1130-50
      Urmet citofono tradizionale base...
      39.11
    • Concime fertilizzante per orto e giardino nitrato di calcio kg5
      Concime fertilizzante per orto e...
      7.90
    • Consolle maya 3 mt con allunghe incorporate bianco lucido
      Consolle maya 3 mt con allunghe...
      369.00
    • Pompa xl 300 electric pro
      Pompa xl 300 electric pro...
      330.38
    • Pompa libertis 5 l multi
      Pompa libertis 5 l multi...
      110.90
    • Wonderweed 300 canna da diserbo
      Wonderweed 300 canna da diserbo...
      24.34
    • Detergente per polverizzatori 100 bio
      Detergente per polverizzatori 100...
      12.14
    • Grasso per polverizzatori
      Grasso per polverizzatori...
      11.22
    • Pond wizard
      Pond wizard...
      121.98
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Onlywood
  • Mansarda.it
  • Immobiliare.it
  • Weber
  • Officine Locati
  • Policarbonato online
  • Ceramica Rondine
  • Faidatebook
  • Black & Decker
MERCATINO DELL'USATO
€ 900.00
foto 4 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 1.50
foto 0 geo Messina
Scade il 01 Gennaio 2018
€ 150.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 4 500.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
€ 500.00
foto 6 geo Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
104424
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok