Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.

Perché il condominio può agire contro l'appaltatore?

NEWS Amministratore di condominio09 Febbraio 2014 ore 12:07
Perché in tema di azione di responsabilità per gravi difetti contro l'appaltatore o il costruttore - venditore può agire anche l'amministratore di condominio?
appalto , condominio , vizi e difformità , gravi difetti

Condominio, appalto e condomini


Il condominio è una persona giuridica…no! Il condominio è un ente di gestione…nemmeno! Il condominio è un centro d'imputazione d'interessi distinto dai singoli condomini …forse!

AppaltoInsomma che gran confusione sulla natura giuridica del condominio! Esatto!

Il fatto che il condominio negli edifici, dal punto di vista della gestione, rappresenti un'incompiuta normativa (incompiuta cui nemmeno la riforma ha posto rimedio) fa sì che quando sia l' amministratore , per esso, a promuovere determinate cause, ci si domandi se ne aveva realmente i poteri.

Il riferimento non è solamente alla legittimazione attiva e passiva dell'amministratore ma proprio alla possibilità della compagine di portare avanti determinate azioni legali.

Tra queste v'è quella inerente l'azione di responsabilità dell'appaltatore.


Difformità o gravi difetti?


Due le azioni di responsabilità contemplate dalle norme codicistiche dettate in materia di appalto:

a) quella per vizi e difformità dell'opera (art. 1667 c.c.);

b) quella per gravi difetti e pericolo di rovina (art. 1669 c.c.).

In questo contesto, quindi, è necessario distinguere il concetto di vizi e difformità da quello di gravi difetti pericolo di rovina.

Secondo la dottrina per difformità deve intendersi una discordanza dell'opera dalle prescrizioni contrattuali, mentre i vizi sono la mancanza di modalità e qualità che, anche se non espressamente pattuiti, devono comunque considerarsi inerenti all'opera secondo le regole dell'arte e la normalità delle cose (così Caringella - De Marzo, Manuale di diritto civile – il contratto – Giuffrè, 2007).

CantiereI gravi difetti di costruzione, che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., ad affermarlo è la Cassazione, non si identificano con i fenomeni che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell'edificio, ma possono consistere in tutte le alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando apprezzabilmente il godimento dell'opera medesima (sent. n. 2977/1998 e, proprio con riferimento ad infiltrazioni di acqua e di umidità per difetto di copertura, n. 10218/1994, n. 13112/1992) (Cass. 4 novembre 2005 n. 21351).

Il confine, spesso sottile ad un occhio non tecnico (proprio per questo è sempre bene farsi coadiuvare da un esperto qualora si riscontrassero problemi nel proprio immobile), incide e non poco sulle garanzie per il proprietario dell'appartamento in relazione alle opere commissionate all'appaltatore (o al costruttore nel caso d'immobile acquistato da chi lo ha costruito senza specifico contratto di appalto).

Nel caso difetti ai sensi dell'art. 1667 c.c., infatti, la responsabilità dell'appaltatore è biennale e di natura contrattuale, ossia solamente chi ha stipulato un contratto con il committente può lamentarsi dei vizi del bene.


Opere, difformità e gravi difetti


Il discorso cambia rispetto a quanto previsto dall'art. 1669 c.c.

Secondo il Tribunale di Roma, che è tornato sull'argomento nel dicembre del 2013 ribadendo quanto più volte detto dalla Cassazione, la norma in esame prevede una ipotesi di responsabilità di natura extracontrattuale, per l'ipotesi di rovina e gravi difetti di cose immobili, sancita per ragioni e finalità di interesse generale.

Ciò fa sì che essa si applichi non soltanto ai rapporti fra committente ed appaltatore, ma anche a quelli fra l'acquirente di un fabbricato ed il costruttore venditore, pur in mancanza fra di essi di un formale negozio di appalto (cfr., in tal senso, fra le molte, Cass. 28 gennaio 2005 n. 1748, Cass. 29 marzo 2002 n. 4622, 19 settembre 1997 n. 9313, Cass. 27 agosto 1997, n. 8109; Cass. 14 agosto 1997, n. 7619; Cass. 7 giugno 1994, n. 5514), con la conseguenza il predetto costruttore non può ritenersi sollevato dalla responsabilità verso l'acquirente qualora l'opera sia stata eseguita (in tutto o in parte), su suo incarico, da un terzo (Trib. Roma 18 novembre 2013 n. 23119).

In questo contesto, specifica il Tribunale di Roma, ossia proprio in ragione della natura extracontrattuale della responsabilità prevista dall'art. 1669 c.c., il condominio dev'essere considerato legittimato ad agire per il risarcimento del danno per gravi difetti riguardanti le parti comuni.

La norma stessa, conclude il giudice capitolino, trova applicazione non solo in ipotesi di rovina, ovvero di evidente pericolo di rovina dell'edificio, ma anche allorché l'immobile presenti gravi difetti di costruzione, configurabili nei vizi che, senza influire sulla stabilità dell'opera, pregiudichino in modo grave la funzione cui l'immobile è destinato, ovvero il normale godimento del medesimo (in tal senso, fra le altre, cfr. Cass. 10 aprile 1996, n. 3301; Cass. 29 novembre 1994, n. 10218; Cass. 11 dicembre 1992, n. 13112) (Trib. Roma 18 novembre 2013 n. 23119).

riproduzione riservata
Articolo: Perché il condominio può agire contro l'appaltatore?
Valutazione: 4.00 / 6 basato su 2 voti.

Perché il condominio può agire contro l'appaltatore?: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
REGISTRATI COME UTENTE
309.316 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
Natale in Casa
Quanto costa, dove lo trovo? Sei un Azienda ? Pubblica i tuoi Prezzi Quì !
  • Adeguamento antincendio autorimesse Condominiali
    Adeguamento antincendio...
    250.00
  • Progettazione di interni
    Progettazione di interni...
    300.00
  • Facciate condominio
    Facciate condominio...
    50.00
  • Ristrutturazioni Condomini
    Ristrutturazioni condomini...
    350.00
Notizie che trattano Perché il condominio può agire contro l'appaltatore? che potrebbero interessarti


Appalto in condominio e responsabilità contrattuale

Condominio - Poteri dell'amministratore in relazione e la responsabilità contrattuale derivante dal contratto di appalto in condominio

Appalto, difformita' e vizi dell'opera

Normative - Il contratto d'appalto per la costruzione di un immobile e le contestazioni per i vizi e le difformita' dell'opera. Come e contro chi agire ed in che tempi.

Appalto, vizi dell'opera e loro denuncia

Normative - Il contratto d'appalto, prevedendo l'esecuzione dei lavori a rischio e pericolo dell'appaltatore, consente al committente una serie di azioni per i vizi dell'opera.

Appalto, consegna e accettazione dell'opera

Normative - La consegna e l'accettazione dell'opera appaltata, sia pur potendo avvenire contestualmente, sono fenomeni giuridicamente distinti con differenti conseguenze.

Aspetti del contratto di prestazione d'opera manuale

Leggi e Normative Tecniche - Nel contratto d'opera manuale una persona si impegna a compiere un'opera o servizio non intellettuale con lavoro prevalentemente proprio e senza subordinazione.

Responsabilità dell'appaltatore

Normative - Il contratto d'appalto pone in capo all'appaltatore una serie di obblighi e quindi di responsabilità che non sempre vengono meno se gli sono fornite istruzioni sbagliate.

Che cosa succede se l'assemblea sostituisce una delibera valida?

Condominio - L'assemblea condominiale, vale a dire l'organo che decide sulla gestione e conservazione delle parti comuni, prende le proprie decisioni con uno strumento chiamato deliberazione.

Secondo la Cassazione crepe e fessurazioni nell'intonaco sono un grave vizio dell'immobile

Leggi e Normative Tecniche - Quando la fessurazione sull'intonaco può essere grave? Ce lo dice la Cassazione con una recente sentenza che individua i casi in cui vi è grave vizio dell'opera

Compravendita: garanzia del venditore in caso di vizi dell'immobile

Comprare casa - Se un immobile presenta vizi e difformità che si manifestano dopo l'acquisto, la legge impone al compratore una serie di atti per invocare la garanzia offerta.
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img nicodemus
Buona giornata a tutti.Questo è la mia prima partecipazione al forum, e Vi ringrazio in anticipo per la disponibilità accordatami.Il quesito è il seguente:Il...
nicodemus 08 Febbraio 2011 ore 08:03 6
Img anonimo
Buongiorno,e grazie in anticipo a chi saprà dipanare alcuni dei miei dubbi.Vi spiego le mie perplessità:sono proprietario di una maisonette in una palazzina da 4...
anonimo 06 Novembre 2008 ore 08:21 2
Img kito
Salve a tutti,qualcuno sa come si ripartisce correttamente la bolletta dei consumiidrici?C'è qualche software o foglio di calcolo in Excel?Grazie.So che è compito...
kito 12 Giugno 2006 ore 07:41 9
Img lmontuschi
Ciao!ho comprato un appartamento in un condominio composto da :6 appartamenti ... i proprietari sono 5.sotto ci sono 2 negozi di un altro proprietario ...è obbligatorio...
lmontuschi 04 Luglio 2006 ore 13:12 1
Img robbie1956
A corredo del mio appartamento vi è già un garage detenuto in proprietà indivisa con altro condomino.L'accesso al box con una autovettura, anche piccola,...
robbie1956 25 Luglio 2007 ore 07:03 5