Perché chi acquista paga le spese arretrate?

Compravendita e spese condominiali

In materia di condominio una delle domande più ricorrenti, nonché dei motivi di maggiore frizione al momento della compravendita d'una unità immobiliare, è quella inerente la sorte delle spese condominiali non pagate dal venditore.

In questi casi la prima risposta che viene in mente è la seguente: l'acquirente è obbligato in solido con il venditore per le spese condominiali relative all'anno precedente ed a quello nel corso del quale è avvenuta la compravendita.

Vale la pena a scanso di equivoci porre ulteriormente l'accento in modo chiaro e preciso sui motivi di tale affermazione. Le obbligazioni condominiali sono dette propter rem, vale a dire legate a doppio filo alla proprietà della porzione di piano ubicata in condominio.

Per essere ancor più chiari: quando Tizio è condomino, sarà lui ad essere il titolare dell'obbligazioni di pagamento. Se cederà l'appartamento a Caio, l'obbligazione si sposterà automaticamente su quest'ultimo. Il riferimento è alle obbligazioni che devono ancora sorgere perché quelle già sorte rimarranno di competenza di chi era proprietario al momento della loro insorgenza.

Le disposizioni di attuazione del codice civile, quindi, prevedono una deroga a questo principio di carattere generale.

Il riferimento è al secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., in base al quale, si diceva in principio, chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

La previsione di un vincolo di solidarietà è posta nell'interesse della compagine condominiale che in tal modo avrà maggiore facilità a recuperare le somme dovute in relazione all'appartamento oggetto di compravendita.

Ricordiamo, infatti, che ai sensi del primo comma del medesimo articolo per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

Ciò vuol dire che, nella più pessimistica delle ipotesi, l'acquirente può vedersi notificato un decreto ingiuntivo di pagamento per spese relative ad interventi di cui non ha nemmeno minimamente goduto. Resta fermo, naturalmente, il diritto di regresso verso il cedente per le quote che questi avrebbe dovuto corrispondere alla compagine.

Solidarietà e rimedi

Spesso si sente dire che la regolamentazione in seno all'atto d'acquisto delle spese condominiali, con addebito esclusivo al venditore, mette l'acquirente al riparo da possibili azioni giudiziarie.

L'affermazione, così come formulata, è errata.

Ciò perché è vero che il compratore può essere tenuto esente da tutte le spese condominiali pregresse (anche quelle deliberate e non eseguite) ma questa previsione a mero valore interno, rende legittima un'azione di regresso verso chi vende ma non può mai bloccare l'azione giudiziale del condominio.

In questo contesto, pertanto, per chi compra un appartamento è sempre bene oltre a pretendere determinate garanzie anche verificare che sia tutto in regola per evitare lunghe, seppur vincenti, controversie giudiziarie.

In tal senso, la riforma del condominio ha istituzionalizzato una prassi molto ricorrente: stiamo parlando delle dichiarazioni dell'amministratore sullo stato dei pagamenti.


Ai sensi dell'art. 1130 c.c., infatti, l'amministratore deve fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti.

In buona sostanza avere una dichiarazione dell'amministratore nella quale si afferma che, al netto di eventuali conguagli, il condomino sia in regola (o meno con i pagamenti) mette le parti al riparto da sorprese.

Ad ogni buon conto è bene ricordare che il venditore resta solidalmente obbligato con il compratore al pagamento di tutte le spese condominiali fintanto che non venga comunicata all'amministratore copia autentica dell'atto di compravendita (art. 63, quinto comma, disp. att. c.c.).