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Perché chi acquista paga le spese arretrate?

In tema di condominio uno dei problemi più frequenti, e motivo di litigio al momento della compravendita d'una unità immobiliare, riguarda le spese condominiali.
13 Marzo 2014 ore 11:46 - NEWS Ripartizione spese

Compravendita e spese condominiali


In materia di condominio una delle domande più ricorrenti, nonché dei motivi di maggiore frizione al momento della compravendita d'una unità immobiliare, è quella inerente la sorte delle spese condominiali non pagate dal venditore.

SpeseIn questi casi la prima risposta che viene in mente è la seguente: l'acquirente è obbligato in solido con il venditore per le spese condominiali relative all'anno precedente ed a quello nel corso del quale è avvenuta la compravendita.

Vale la pena a scanso di equivoci porre ulteriormente l'accento in modo chiaro e preciso sui motivi di tale affermazione. Le obbligazioni condominiali sono dette propter rem, vale a dire legate a doppio filo alla proprietà della porzione di piano ubicata in condominio.

Per essere ancor più chiari: quando Tizio è condomino, sarà lui ad essere il titolare dell'obbligazioni di pagamento. Se cederà l'appartamento a Caio, l'obbligazione si sposterà automaticamente su quest'ultimo. Il riferimento è alle obbligazioni che devono ancora sorgere perché quelle già sorte rimarranno di competenza di chi era proprietario al momento della loro insorgenza.

Le disposizioni di attuazione del codice civile, quindi, prevedono una deroga a questo principio di carattere generale.

Il riferimento è al secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., in base al quale, si diceva in principio, chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Spese condominialiLa previsione di un vincolo di solidarietà è posta nell'interesse della compagine condominiale che in tal modo avrà maggiore facilità a recuperare le somme dovute in relazione all'appartamento oggetto di compravendita.

Ricordiamo, infatti, che ai sensi del primo comma del medesimo articolo per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l' amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

Ciò vuol dire che, nella più pessimistica delle ipotesi, l'acquirente può vedersi notificato un decreto ingiuntivo di pagamento per spese relative ad interventi di cui non ha nemmeno minimamente goduto. Resta fermo, naturalmente, il diritto di regresso verso il cedente per le quote che questi avrebbe dovuto corrispondere alla compagine.


Solidarietà e rimedi


Spesso si sente dire che la regolamentazione in seno all'atto d'acquisto delle spese condominiali, con addebito esclusivo al venditore, mette l'acquirente al riparo da possibili azioni giudiziarie.

L'affermazione, così come formulata, è errata.

Ciò perché è vero che il compratore può essere tenuto esente da tutte le spese condominiali pregresse (anche quelle deliberate e non eseguite) ma questa previsione a mero valore interno, rende legittima un'azione di regresso verso chi vende ma non può mai bloccare l'azione giudiziale del condominio.

In questo contesto, pertanto, per chi compra un appartamento è sempre bene oltre a pretendere determinate garanzie anche verificare che sia tutto in regola per evitare lunghe, seppur vincenti, controversie giudiziarie.

In tal senso, la riforma del condominio ha istituzionalizzato una prassi molto ricorrente: stiamo parlando delle dichiarazioni dell'amministratore sullo stato dei pagamenti.


Ai sensi dell'art. 1130 c.c., infatti, l'amministratore deve fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti.

In buona sostanza avere una dichiarazione dell'amministratore nella quale si afferma che, al netto di eventuali conguagli, il condomino sia in regola (o meno con i pagamenti) mette le parti al riparto da sorprese.

Ad ogni buon conto è bene ricordare che il venditore resta solidalmente obbligato con il compratore al pagamento di tutte le spese condominiali fintanto che non venga comunicata all'amministratore copia autentica dell'atto di compravendita (art. 63, quinto comma, disp. att. c.c.).

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  • Sena Mariano
    Sena Mariano
    Mercoledì 25 Maggio 2011, alle ore 21:19
    Egregio avvocatosono subentrato nella prprietà di un appartamento nell'anno 2009 oggi vengo intimato a pagare le spese di una lite condominiale sfavorevolmente esitata iniziata nell'anno 2002E' possibile che siano a me addebitabili le spese di un giudizio per il quale non avrei potuto dare mandato non essendo parte a quell'epoca del condominio?
    rispondi al commento
  • Consigli Marco
    Consigli Marco
    Lunedì 6 Dicembre 2010, alle ore 17:56
    Buongiorno Avvovato,Ho venduto il mio appartamento sul quale,prima della vendita , erano stato deliberati dei lavori straordinari.Prima della stipula del contratto di vendita ho saldato tutto l'importo a consuntivo.Dopo circa un anno l'acquirente mi rimanda la lettera dell'amministratore con indicato l'importo a saldo dei lavori sopracitati. trattandosi di lavori relativi all'installazione di pannelli solari, vorrei sapere se sono tenuto a pagare il saldo avendo già pagato a suo tempo l'importo consuntivo, anche in considerazione che tale impianto è stato sfruttato fin dall'inizio dal nuovo acquirenre.La ringrazio anticipatamente
    rispondi al commento
  • Adriano
    Adriano
    Venerdì 3 Dicembre 2010, alle ore 12:53
    Buongiorno Avvovato,ho comprato casa all'asta nel mese di Gennaio 2010 (occupata senza titolo fino a giugno 2010) ed ho pagato tutte le quote condominiali dell'anno in corso.Alla riunione condominiale (fatta dopo 2 anni), si è discusso del bilancio e per gli anni 2008 e 2009 si è calcolato un importo da pagare. Sono tenuto a pagare nonostante abbia acquistato all'asta? O tali cifre andavano chieste al Tribunale?Inoltre sono venuto a conoscenza che ci sono circa 10 anni di tfr del portiere mai versati. Come devo comportarmi per questi importi?Grazie anticipatamente
    rispondi al commento
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