Pavimento scivoloso e danni: non sempre è colpa del condominio

Danni da cose in custodia

Esiste una norma di cui si discute spesso nelle controversie condominiali: il riferimento è all'art. 2051 c.c., il quale disciplina la responsabilità per i così detti danni da cose in custodia e che recita:

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

La giurisprudenza di legittimità e di merito ormai da anni afferma che la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia prevista dall'art. 2051 cod. civ. ha carattere oggettivo e perché possa configurarsi in concreto è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia nel caso rilevante non presuppone nè implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e funzione della norma è, d'altro canto, quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta (Trib. Urbino 3 giugno 2010).

L'esempio classico di responsabilità per danni da cose in custodia in ambito condominiale è il danno da infiltrazione.

Tizio nota che nel suo appartamento piove dal soffitto e informandosi viene a conoscenza che il danno è causato dal pessimo stato del lastrico solare condominiale.

In tal caso, ed in tutti quelli simili, Tizio potrà agire contro il condominio per chiedere l'eliminazione della causa del danno oltre, naturalmente, al risarcimento.

Unica possibilità di esonero da responsabilità per il custode (che rispetto alle parti comuni dell'edificio è il condominio, ossia l'insieme dei condomini) è la ricorrenza del così detto caso fortuito.

Nozione di caso fortuito

In che modo è possibile valutare se un danno occorso ad una cosa è responsabilità del custode della medesima oppure è da considerarsi, giuridicamente parlando, dovuta ad un caso fortuito.

Una sentenza resa dal Tribunale di Bari sul finire del mese di febbraio 2014 ci sarà d'aiuto per effettuare tale valutazione.

In primo luogo, ci dice il Tribunale di Bari (sulla scorta di precedenti pronunce di Cassazione), per capire se il custode è responsabile del danno bisogna individuarne la causa.

Se il testé citato danno è stato determinato da cause intrinseche alla cosa, sì da costituire fattori di rischio conosciuti o conoscibili a priori dal custode, il custode ne risponde ai sensi dell'art. 2051 c.c.; invece, ove il custode dimostri che il danno sia stato determinato da cause estrinseche ed estemporanee create da terzi, non conoscibili né eliminabili con immediatezza, neppure con la più diligente attività di manutenzione, esso è liberato dalla responsabilità per cose in custodia (Cass n. 15042 del 06/06/2008) (Trib. Bari 27 febbraio 2014).

Che il danno sia causato da fattori esterni alla cosa, dice il magistrato barese, è prova che dev'essere fornita dal custode del bene. Come dire: se ritiene di non essere responsabile dimostralo.

In ogni caso il fattore estraneo può essere considerato fortuito solamente se imprevisto, imprevedibile e comunque sempre che abbia causato il danno in breve tempo dalla sua insorgenza.

In tal senso, si legge in sentenza che l'insorgere del fattore di pericolo può considerarsi fortuito, solo finché non sia trascorso il tempo ragionevolmente sufficiente perché l'ente gestore acquisisca conoscenza del pericolo venutosi a creare e possa intervenire ad eliminarlo.

I principi giurisprudenziali enunciati in precedenza stanno ad indicare la necessità di addossare al custode solo i rischi di cui egli possa essere chiamato a rispondere sulla base dei doveri di sorveglianza e di manutenzione razionalmente esigibili, con riferimento a criteri di corretta e diligente gestione.

Pertanto, deve escludersi la responsabilità del custode ove si tratti invece di situazioni di pericolo estemporaneamente create da terzi, non conoscibili né eliminabili con immediatezza, neppure con la più diligente attività di manutenzione.

L'emergere dell'agente dannoso può considerarsi fortuito, quanto meno finché non sia trascorso il tempo ragionevolmente sufficiente perché l'ente gestore acquisisca conoscenza del pericolo venutosi a creare e possa intervenire ad eliminarlo.

In altri termini, la responsabilità del custode è esclusa dal caso fortuito, che può consistere sia in una alterazione dello stato dei luoghi imprevista, imprevedibile e non tempestivamente eliminabile e segnalabile nemmeno con l'uso dell'ordinaria diligenza, sia nella condotta della stessa vittima, ricollegabile all'omissione delle normali cautele esigibili in situazioni analoghe (Trib. Bari 27 febbraio 2014).

Tradotto con un esempio pratico: se il pavimento è reso scivoloso per colpa di un singolo condomino (se sversamento o acqua proveniente da un appartamento) il condominio non è responsabile se non v'è stato il tempo materiale di provvedere ad eliminare quel problema.