Ospitalià, contratto di locazione e sublocazione

NEWS DI Affittare casa
Il locatore può vietare con una clausola che il conduttore ospiti a lungo qualcuno nell'appartamento dato in locazione? No, secondo la più recente Cassazione.
27 Settembre 2016 ore 10:36
Avv. Valentina Papanice

Ospitalità e locazione


Ospiti in casaÈ lecito che il conduttore ospiti qualcuno anche per lunghi periodi nell'appartamento che conduce in locazione ?

Di questi tempi di crisi lo spirito di soccorso ai bisogni dei nostri simili si manifesta anche per tale via, ospitandoli cioè a casa .
Il fenomeno non è certo raro ed effettivamente alle volte può assumere dimensioni evidenti.

E non stiamo qui a parlare solo dei racconti di chi afferma di aver locato il proprio appartamento a una sola persona e di essersi poi ritrovato dentro (l'appartamento) l'intera famiglia fino alla settima generazione!
Spesso si ospitano amici che perdono la casa o che per alcuni periodi non hanno dove stare.

E comunque, al di là della crisi, la domanda in generale che ci poniamo oggi è: può il conduttore liberamente ospitare qualcuno nella casa locata?

O da tale punto di vista l'utilizzo dell'immobile è - diciamo - limitato dalla legge o limitabile a contratto?


Ospitalità e contratto di locazione


Ebbene, cosa dicono le norme sul contratto di locazione in proposito?

Diciamo subito che la legge non si esprime affatto sulla questione: non esiste alcuna norma in proposito. Resta da vedere se a contratto le parti possono vietarla.


Sublocazione e locazione


perdita della casaMentre la legge nulla dice a proposito dell'ospitalità, si esprime invece in maniera chiara sulla sublocazione.

Vediamo allora cosa prevedono le norme del contratto di locazione a proposito di sublocazione.

In generale, l'art. 1594 del codice civile prevede al co.1 che il conduttore può sublocare la cosa locata (nel nostro caso, l'abitazione); al contempo la stessa norma prevede però che le parti possono statuire diversamente.

Quanto in particolare alla locazione dell'immobile ad uso abitativo, l'art. 2 della L. n. 392 del 1978 (intitolata «Disciplina delle locazioni di immobili urbani») stabilisce, per quanto qui interessa, che la sublocazione totale dell'immobile può avvenire solo con il consenso del locatore; mentre quella parziale è, salvo patto contrario, nella facoltà del conduttore, il quale ha comunque l'onere di comunicare al locatore con raccomandata chi è il subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati.

Ricordiamo che la norma, essendo inserita nel capo dedicato agli immobili adibiti ad uso abitativo riguarda solo questi ultimi.


Ospitalità come espressione di solidarietà tra le persone


L'ospitalità, invece, secondo la più recente giurisprudenza di Legittimità, va sempre ammessa: le clausole che eventualmente prevedano il contrario sono nulle e dunque non vanno applicate.

Esse sono nulle in quanto non rispettano il principio di solidarietà sociale, avente rango costituzionale.

L'art. 2 della Costituzione tutela infatti i diritti inviolabili della persona e prevede «i doveri inderogabili di solidarietà politica, economica e sociale».

Le leggi ordinarie, cioè nella specie quelle che regolano la locazione, vanno interpretare alla stregua di quanto stabiliscono le superiori norme di rango costituzionale; perciò, mentre è ammessa la clausola che vieta la sublocazione, non lo è quella che vieta l'«ospitalità non temporanea di persone estranee al nucleo anagrafico».

In tal senso ha deciso nell'anno 2009 la sentenza n. 14343 della Corte di Cassazione: in tale giudizio, dopo avere visto le proprie ragioni respinte nei due precedenti gradi, il conduttore si vedeva invece vittorioso in Cassazione.

La clausola controversa vietava al conduttore, per quanto qui interessa, di ospitare non temporaneamente persone che fossero estranee al nucleo familiare anagrafico, per come risultava essere indicato nel contratto.

La sentenza impugnata riteneva la clausola, in sintesi, come connaturale alla locazione, essendo questa un rapporto basato sulla fiducia tra persone e che un'ospitalità protrattasi per lungo periodo finiva per essere in sostanza una sublocazione, che nel caso di specie era stata vietata a contratto e che se non parziale, è comunque vietata dalla legge.

La Corte di Cassazione nella citata sentenza esclude l'equivalenza tra ospitalità protratta e sublocazione.
Essa invece conclude che l'autonomia negoziale delle parti incontra nel caso in esame per un verso il limite della solidarietà sociale sancito dall'art. 2 della cost. e della tutela della famiglia fondata sul matrimonio, come di quella di fatto ma anche dei rapporti di amicizia.

Per un altro verso, sempre alla luce del cit. art. 2, l'autonomia negoziale incontra altresì il limite del rispetto della personalità del conduttore e dunque della sua libertà all'interno delle mura domestiche.


Presunzione di sublocazione


Nello stesso senso ha deciso la sentenza della stessa Corte n. 9931 nel 2012; in più quest'ultima ricorda che la sublocazione è, sì presunta, nel caso in cui l'immobile sia «occupato da persone che non sono al servizio del conduttore o che non sono a questo legale da vincoli di parentela o di affinità entro il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti con carattere transitorio»e che detta presunzione non vale per le persone che si trasferiscono nell'immoblie insieme al conduttore (v. art. 21, L. n. 253/1950).

solidarietàMa, si tratta, specifica la sentenza, solo di una presunzione, cioè un'inversione dell'onere della prova a favore del locatore, data la generale difficoltà di provare la sublocazione.

Ricordiamo che l'art. 59, n. 7, L. n. 39/1978 citata, consente il recesso da parte del locatore se il conduttore, avendo sublocato parzialmente l'immobile, non lo occupa nemmeno in parte, con continuità; inoltre la norma ribadisce i casi di presunzione della sublocazione (già previsti dal detto art. 21 cit.).

Aggiunge la sentenza che se l'ospitalità anche se protratta nel tempo non integra un caso di presunzione di sublocazione e se nemmeno è possibile avere prova di una detenzione autonoma dell'immobile, data da un contratto di comodato, la semplice durata della permanenza non è di per sè prova della presenza di un contratto comodato tra le parti.

Diversamente
, ad esempio, nel 1988 con la sentenza n. 4972, la stessa Corte aveva ritenuto che la presunzione di sublocazione può essere superata solo con la prova del carattere transitorio dell'ospitalità (dunque implicitamente non consentendo un'ospitalità a carattere non transitorio).

Peraltro, prosegue la sentenza n. 9931 del 2012 cit., la sentenza impugnata era carente per avere «assunto a base del preteso comodato a favore della sorella e del nipote della B. la sola durata dell'accertata ospitalità» e non avere nemmeno accertato «se la detenzione derivante dal comodato abbia riguardato la totalità dell'immobile, per avvenuto abbandono del conduttore, ovvero una parte soltanto di esso, del quale il conduttore abbia continuato ad abitare la restante parte».


Ospitalità, locazione e non solo


Bisogna precisare che quanto detto si riferisce solo ad un aspetto della questione, quello relativo al contratto di locazione; vi sono poi altri aspetti, tra cui, ad es. quelli relativi all'obbligo di comunicazione della residenza e del trasferimento (v. art. 2, L. n. 1228/1954), all'obbligo di comunicazione dell'ospitalità di un extracomunitario (v. art. 7, L. n. 286/1998), al pignoramento dei beni di chi risiede nell'abitazione.

Infatti, a tale ultimo proposito, se il nostro ospite è un debitore inseguito dai creditori che lo scovano con l'ufficiale giudiziario nel nostro appartamento, in virtù di una presunzione non facilmente vincibile (bisogna dimostrare la nostra e non l'altrui proprietà) è possibile che vengano pignorati i nostri stessi beni: in astratto è sempre possibile esperire opposizione per via giudiziale, ma tra costi, tempi e incognite della prova della proprietà e del giudizio.

Quindi, liceità delle clausole contrattuali a parte, occhio a sapere chi ci mettiamo in casa, come si dice!

riproduzione riservata
Articolo: Ospitalità e locazione
Valutazione: 0 / 6 basato su 0 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Ospitalità e locazione: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Ospitalità e locazione che potrebbero interessarti
Sublocazione e locazione abitazioni

Sublocazione e locazione abitazioni

Il conduttore può sublocare l'immobile ad altri, nei termini stabiliti dalla legge, dando vita a un nuovo rapporto, distinto dal precedente, ma da esso derivato.
Guida ai contratti di locazione

Guida ai contratti di locazione

Guida completa sui contratti di locazione di immobili, da quello ordinario alle tipologie specifiche come a uso transitorio, a canone concordato e per studenti.
Registrazione del contratto di locazione, tempi e costi

Registrazione del contratto di locazione, tempi e costi

La registrazione del contratto di locazione rappresenta un obbligo per le parti che dev'essere adempiuto in breve termine e che comporta l'esborso di denaro.
Affittare stanze, contratto

Affittare stanze, contratto

In tempi di crisi economica, un modo per rendere meno gravosa la rata del mutuo pare essere quello di affittare ad estranei una o più stanze del proprio alloggio.
Contratto di locazione ad uso foresteria

Contratto di locazione ad uso foresteria

Il contratto di locazione ad uso foresteria prevede che una società di capitali prenda in affitto un immobile da destinare ai suoi dipendenti, collaboratori o soci.
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.229 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
283.961 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Tex family tenda rete zanzariera da esterno giardino balcone unito giallo cm.150x250
      Tex family tenda rete zanzariera...
      5.90
    • Convertende tenda da cucina - domus
      Convertende tenda da cucina - domus...
      280.18
    • Cordivari impianto solare termico cordivari b2 a circolazione forzata 1-3 persone
      Cordivari impianto solare termico...
      1.67
    • Avm fritz!box 7490 international dual-band 2.4 ghz5 ghz gigabit ethernet rosso, argento router wireless 20002647
      Avm fritz!box 7490 international...
      159.33
    • Sandisk extreme 128gb, scheda di memoria sdhc classe 10, u3, v30, velocità di lettura fino a 90 mb-sec
      Sandisk extreme 128gb, scheda di...
      74.34
    • Melchioni family baretto mini frigo bar capacità 48 litri classe a
      Melchioni family baretto mini...
      85.99
    • Profilo infissi SYNEGO REHAU
      Profilo infissi synego rehau...
      680.00
    • Antico dipinto italiano religioso scena biblica del
      Antico dipinto italiano religioso...
      3800.00
    • Tende oscuranti a rullo Disney & VELUX Dream Collection
      Tende oscuranti a rullo disney &...
      122.00
    • Rivestimento antiumidità Pesaro Urbino
      Rivestimento antiumidità...
      20.00
    • Scultura in pietra raffigurante divinità orientale
      Scultura in pietra raffigurante...
      3500.00
    • Vasca nella vasca
      Vasca nella vasca...
      450.00
    • Smeg asciugatrice dht83lit-1
      Smeg asciugatrice dht83lit-1...
      619.00
    • Ideal lux lampada da parete sign in metallo con finitura in vernice opaca bianca disponibile nella versione wc e no smoking, struttura no smoking
      Ideal lux lampada da parete sign...
      120.00
    • Tex family tenda rete zanzariera da esterno giardino balcone unito bianco cm.150x250
      Tex family tenda rete zanzariera...
      5.90
    • Montefioredesign consolle clever con allunghe incorporate rovere scuro
      Montefioredesign consolle clever...
      297.00
    • Kenwood km286 prospero impastatrice planetaria
      Kenwood km286 prospero...
      260.99
    • Meliconi mobile tv ghost design 3000 rotation per schermi led - lcd - plasma 32-63'' portata max 30 kg colore rosso
      Meliconi mobile tv ghost design...
      239.99
    • Cucina nella valigia professionale
      Cucina nella valigia professionale...
      64.00
    • Corsi formativi gratuiti
      Corsi formativi gratuiti...
      1.00
    • Vetrina olandese in noce e radica di
      Vetrina olandese in noce e radica...
      2310.00
    • La pietra che imita alla perfezione i sassi di fiume
      La pietra che imita alla...
      51.90
    • Antina in rovere rigatino LEA
      Antina in rovere rigatino lea...
      24.00
    • Puzzle 4 in 1 in legno
      Puzzle 4 in 1 in legno...
      18.00
    • Hoover wdmt4 138ah-s lavasciuga carica frontale 13kg lav. 8kg asc.
      Hoover wdmt4 138ah-s lavasciuga...
      614.50
    • Tp-link tl-mr6400 router 4 g lte wireless n 300 mbps, 4 porte fast ethernet, slot per schedasim integrato, nessuna configurazione richiesta, nero
      Tp-link tl-mr6400 router 4 g lte...
      98.99
    • Indesit lavasciuga lavatrice asciugatrice capacità di carico 6 kg classe energetica b profondità 54 cm centrifuga 1000 giri - ewdc 6105
      Indesit lavasciuga lavatrice...
      298.88
    • Homcom tavolino da salotto moderno design con 4 pouf richiudibile in un cubo
      Homcom tavolino da salotto moderno...
      119.95
    • Singer macchina per cucire singer promise 1408
      Singer macchina per cucire singer...
      89.00
    • Vortice termoventilatore da caminetto stufa elettrica - caldofà - 70710
      Vortice termoventilatore da...
      264.03
    • ''pro 1000'' 1600 watt dj
      ''pro 1000'' 1600 watt dj...
      179.90
    • Denver dwm 100 lettore dvd
      Denver dwm 100 lettore dvd...
      75.90
    • Vasca nella vasca milano in 3 ore
      Vasca nella vasca milano in 3 ore...
      490.00
    • Materasso conform
      Materasso conform...
      675.00
    • Materasso talent
      Materasso talent...
      724.00
    • Materasso sorrento
      Materasso sorrento...
      504.00
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Immobiliare.it
  • Mansarda.it
  • Policarbonato online
  • Weber
  • Onlywood
  • Officine Locati
  • Ceramica Rondine
  • Black & Decker
  • Faidatebook
MERCATINO DELL'USATO
€ 1.50
foto 0 geo Messina
Scade il 01 Gennaio 2018
€ 168 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 800.00
foto 3 geo Taranto
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 290.00
foto 3 geo Roma
Scade il 31 Gennaio 2018
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 180.00
foto 3 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
CHIEDI PREVENTIVI DEL SETTORE:
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
104541
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok