Sublocazione e locazione abitazioni

Diritti e doveri nella sublocazione

Secondo le norme generali in materia di locazione contenute nel codice civile la sublocazione rientra tra le facoltà del conduttore, salvo patto contrario tra le parti. Nello stesso articolo (v. art. 1594 c.c.) la legge vieta la cessione del contratto, salvo che non vi sia il consenso del locatore.

Per quanto attiene alla disciplina speciale, questa precisa che il conduttore non può sublocare completamente l'immobile (nè può cedere ad altri il contratto) senza il consenso del locatore.

Dunque, la facoltà del conduttore, in assenza di accordo con il locatore, è quella di sublocare solo parzialmente l'immobile. Se decide di sublocare, il conduttore è comunque tenuto a darne preventiva informazione al locatore, con lettera raccomandata indicante il nome del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati (v. art. 2, L. n. 392/78).

In caso di inadempimento, il locatore può agire, a parte i suoi diritti verso il conduttore, verso il subconduttore, al fine di ottenere sia il mancato pagamento, che l'adempimento di qualunque altra obbligazione derivante dal contratto di sublocazione (v. art. 1595 c.c.).

Naturalmente, anche il sublocatore può agire verso il subconduttore, ad esempio per morosità (v. ad es. Cass. n. 24668/2013).

La nullità o la risoluzione del contratto di locazione si riproducono su quello di sublocazione, anche se la legge fa salvi i diritti del subconduttore.

Così come le sentenze pronunciate nelle cause dove sono parte il locatore e il conduttore hanno effetto anche contro il subconduttore. La qual cosa, prescrive l'art. 1595 c.c., non deve arrecare però pregiudizio al sublocatore.

Sublocazione e cessione

La diversa regolamentazione della sublocazione e della cessione dipende dalle differenti caratteristiche dei due contratti: per dirla in parole semplici, con la sublocazione nasce un contratto distinto dalla locazione, anche se derivato; con la cessione abbiamo una sostituzione nel rapporto.

La sublocazione come contratto derivato

In quanto trattasi di un contratto derivato, si è affermato, dalla sublocazione sorge un diritto che ha la medesima natura ed intensità del diritto – padre... Quanto alla disciplina, il contratto derivato (nella fattispecie la sublocazione) è retto dalle stesse norme che regolano il contratto principale (nella specie la locazione) e le norme che regolano gli obblighi del locatore regolano nella stessa maniera anche gli obblighi del sublocatore e per converso il conduttore ha le stesse facoltà e gli stessi diritti del subconduttore, e ciò segnatamente, ai fini che qui interessano, di mantenimento della cosa in buono stato locativo (art. 1576 c.c.), necessità di riparazione (art. 1577 c.c.) e vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.) (v. Cass. n. 10472/2002).

In quanto contratto derivato, la sublocazione, a parte le sue vicende specifiche, viene meno al venir meno del contratto presupposto (v. Cass. n. 13657/2014).

Locatore, conduttore e subconduttore e sentenze di rilascio

Il locatore può agire direttamente nei confronti del conduttore e chiedere la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio del bene, anche se il bene è occupato da terzi, il cui titolo presuppone quello del conduttore.

Infatti, si è deciso che il locatore può chiedere la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio del bene nei confronti del conduttore anche nel caso in cui, al momento della proposizione della domanda, detto bene sia detenuto da un terzo, immessovi dal conduttore, perché la sentenza di condanna al rilascio ha effetto anche nei confronti del terzo, il cui titolo presuppone quello del conduttore (Cass. 28 aprile 2006, n. 9964).

Invero l'ordine contenuto in una sentenza di condanna al rilascio di bene immobile spiega efficacia non soltanto nei confronti del destinatario della relativa statuizione, ma anche nei confronti di chiunque si trovi a detenere il bene nel momento in cui essa viene fatta valere coattivamente, non potendo il suddetto ordine essere contrastato in forza di un titolo giustificativo della disponibilità del bene medesimo diverso da quello preso in esame dalla sentenza (Cass. 23 marzo 2004, n. 5756).

L'unico rimedio esperibile da parte del terzo detentore dell'immobile per il quale il locatore ha ottenuto, nei confronti del conduttore, una sentenza di condanna al rilascio (a parte l'opposizione ai sensi dell'art. 404 cod. proc. civ., comma 2, se sostiene la derivazione del suo titolo da quello del conduttore, ed esser la sentenza frutto di collusione tra questi e il locatore, in suo danno) è l'opposizione ai sensi dell'art. 615 cod. proc. civ.... ma in tal caso deve sostenere (e dimostrare) di detenere l'immobile in virtù di un titolo autonomo e perciò non pregiudicato da detta sentenza (v. Cass. n. 12895/2012).

Perdita e deterioramento dell'immobile

Nel caso di perdita o deterioramento dell'immobile locato il sublocatore si può trovare a rispondere direttamente per l'espressa previsione dell'art. 1588 c.c., che gli addossa le responsabilità derivanti da tali eventi, anche nel caso essi siano causati da terzi che egli abbia ammesso anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa.

È stato ad esempio riconosciuto il diritto del locatore a chiedere direttamente al conduttore il risarcimento dei danni derivanti da un incendio verificatosi nell'immobile, non per caso fortuito, nel corso della locazione anche in caso di sublocazione, la quale, si è detto, non determina la sostituzione del subconduttore al conduttore, il quale resta tenuto verso il locatore all'adempimento delle obbligazioni nascenti dal rapporto principale di locazione; ricordiamo infatti che il locatore può agire verso il subconduttore, ma senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore (v. art. 1595 c.c.) e che il conduttore è comunque responsabile ex art. 1588 c.c. (v. Cass. n. 1824/92).

In altri casi di perdita e deterioramento dell'immobile è stata invece riconosciuta la responsabilità del subconduttore (v. Cass. n. 5193/1998).

Presunzione di sublocazione

L'art. 21 di una datata legge in materia, la n. 253 del 1950, contiene una presunzione di legge circa l'esistenza della sublocazione quando risulti che l'abitazione sia occupata da persone che non sono al servizio del conduttore o che non sono a questo legale da vincoli di parentela o di affinità entro il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti con carattere transitorio.

La presunzione stabilita nel comma precedente non si applica nei confronti delle persone che si sono trasferite nell'immobile assieme al conduttore.

L'articolo de quo è stato dichiarato vigente e compatibile con la norma – ben più recente - che prevede la forma scritta della locazione (v. art. 4, L. 431/1998), e di quella norma che esclude l'utilizzo delle presunzioni nel caso in cui la legge richiede la forma scritta a pena di nullità (v. artt. 2739 e 2725, co.2, c.c.).

In particolare la Corte di Cassazione in un caso relativo alla sopravvenuta occupazione dell'immobile da parte di un genitore di uno degli occupanti dell'immobile - il quale ultimo occupava l'immobile sin dall'origine del contratto, ma non ne era il conduttore - con sentenza n. 19486/2013 ha deciso che la presunzione è esclusa solo nei casi indicati espressamente dalla norma e che vale anche in assenza di forma scritta (il concetto era già stato affermato in precedenza, ad esempio nella sentenza n. 5190/1993).

La presunzione, è stato spiegato, vale perché non si rientra nel caso di esclusione previsto dalla norma, cioè di parente del conduttore (e non di altro occupante della casa) e vale anche in assenza di prova scritta, perché in questo caso la presunzione è stabilita dalla legge e dunque non trova applicazione il divieto di cui all'art. 2729 c.c., valevole solo per le presunzioni semplici, cioè non stabilite dalla legge.

La conclusione è dunque che la legge attribuirà all'occupante la posizione di subconduttore, con tutte la conseguenze di legge, salvo che non si dimostri la transitorietà del trasferimento (v. Cass. n. 19486/2013).