Corretta compilazione dell'ordine del giorno dell'assemblea di condominio

Assemblea e argomenti da discutere

Chi decide quali sono gli argomenti da discutere durante l'assemblea condominiale?

In che modo devono essere comunicati?

Cosa succede se l'assemblea delibera su questioni non indicate nell'avviso di convocazione?

Queste sono le principali e consuete domande che ci si pone in materia di ordine del giorno (d'ora in avanti, per comodità anche o.d.g.).

Innanzitutto, quindi, va detto che l'ordine del giorno rappresenta l'elenco degli argomenti che devono essere discussi dall'assemblea di condominio.

Tali argomenti in parte sono decisi dalla legge e per il resto dall'amministratore e/o dai condòmini.

Si pensi all'assemblea ordinaria annuale: è obbligatorio discutere del rendiconto consuntivo e del preventivo di gestione (cfr. arrt. 1129 e 1135 c.c.).

Tutto il resto può essere deciso dall'amministratore a propria discrezione o su richiesta dei condòmini; si pensi alle innovazioni, all'eventuale revoca dopo il primo anno di gestione o alla nuova nomina superato il biennio di cui all'art. 1129, nono comma, c.c.; e ancora agli interventi di manutenzione straordinaria o all'installazione di un impianto di videosorveglianza.

Nei casi di autoconvocazione dell'assemblea saranno i condòmini a decidere in toto l'ordine del giorno.

Regole riguardanti l'ordine del giorno

In relazione alla comunicazione dell'ordine del giorno due sono le cose certe.

La prima, ce la dice l'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. a norma del quale per la validità delle deliberazioni assembleari si richiede che tutti gli aventi diritto a partecipare alla riunione siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione, attraverso la specifica indicazione dell'ordine del giorno.

La comunicazione preventiva di cui si dice in questa norma è il così detto avviso di convocazione da comunicarsi almeno 5 giorni prima come dispone l'art. 66 disp. att. c.c.

In pratica tutti i partecipanti all'assemblea hanno diritto a essere preventivamente informati su quelli che saranno gli argomenti da discutere.

È utile ricordare che l'omessa indicazione di un punto all'ordine del giorno, così come la sua incompleta esplicitazione possono portare alla richiesta d'invalidazione della delibera, nei modi e nei termini indicati dall'art. 1137 c.c. (ossia entro 30 giorni) in quanto annullabile.

Tale fatto, che prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio era stato chiarito dalla giurisprudenza (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05), è oggi espressamente menzionato nell'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.

A ogni buon conto, nel caso di sorprese, ossia di argomenti non menzionati nell'o.d.g. e pur tuttavia posti all'attenzione dell'assise, non sempre si può parlare di deliberazione invalida.

Proviamo a capire perché.

Se alla riunione partecipano tutti i condomini (così detta assemblea totalitaria) e nessuno al momento della introduzione della nuova questione si lamenta del fatto che non sia presente all'o.d.g. senza prendere parte alla discussione la deliberazione non potrà essere impugnata.

In sostanza chi ritiene di non voler affrontare un tema sul quale non è stato preventivamente informato deve fare notare questa circostanza evitando, preferibilmente, di entrare nel merito della questione per poi impugnare la delibera laddove ritenga utile ciò.

Nel caso di assemblea in cui non sono presenti tutti i condomini la situazione non è del tutto differente.

Sicuramente avranno diritto d'impugnazione gli assenti che, per ovvie ragioni, non sono stati posti nella condizione di sapere e di contestare la scelta di parlare di un argomento non menzionato nell'ordine del giorno.

Per i dissenzienti la situazione non è molto diversa da quella dell'assemblea totalitaria. Com'è stato recentemente ribadito dalla Corte di Cassazione l'omessa indicazione di un argomento, poi, deliberato, all'ordine del giorno, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, ma che non ha eccepito la irregolarità della convocazione (sent. 24 agosto 1998 n. 8344) (Cass. 19 novembre 2009 n. 24456).

Ciò significa, come detto sopra, che è necessario far notare subito l'irregolarità per poter impugnare in seguito.

Corretta compilazione dell'ordine del giorno

L'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. afferma che l'avviso di convocazione deve contenere la specifica indicazione dell'ordine del giorno.

Che cosa vuol dire indicazione specifica? Quando si può considerare incompleto l'ordine del giorno.

La formulazione normativa testé citata è stata recentemente introdotta dalla riforma del condominio; ciò nonostante, ad avviso di chi scrive, è possibile ritenere operanti i principi elaborati dalla giurisprudenza prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012.

Al riguardo, secondo la Cassazione, non è necessario che l'ordine del giorno contenga una indicazione minuziosa dell'argomento, dello sviluppo della discussione e addirittura dei possibili esiti della votazione (cfr., tra le tante, Cass. 25 novembre 1993 n. 11677).

L'ordine del giorno, per gli ermellini, anche se non in modo analitico deve specificare gli argomenti da trattare in modo che siano compresi nei termini essenziali (vedi Cass. 13 ottobre 1999 n. 11526).

In sostanza: l'ordine del giorno deve indicare chiaramente ma anche sinteticamente l'oggetto della discussione.

Un esempio, più di ogni altra parola, può essere d'aiuto. Se l'assemblea deve decidere a quale ditta affidare i lavori di manutenzione, basterà inserire nell'ordine del giorno la seguente voce: Lavori di manutenzione dell'edificio, esame dei preventivi e scelta dell'impresa.

Allo stesso modo se c'è da nominare l'amministratore basterà scrivere Nomina amministratore, non essendo necessario indicare nient'altro.

L'incompleta indicazione dell'ordine del giorno comporta l'annullabilità della delibera (cfr. art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. e in giurisprudenza, tra le tante, Cass. SS.UU. 5 marzo 2005 n. 4806).

Ad avviso di chi scrive, tuttavia, la valutazione della corretta compilazione dell'ordine del giorno non può prescindere da un esame della situazione concreta complessivamente desumibile dagli atti condominiali.

Esempio: se nel verbale dell'assemblea precedente – ritualmente comunicato a tutti i condòmini – a quella convocata con un avviso contenente un ordine del giorno stringato era specificato con chiarezza il contenuto della successiva riunione, non è automatico che l'incompletezza possa essere considerata motivo di illegittimità.

Ordine del giorno e allegati all'avviso di convocazione

L'avviso di convocazione contenente la specifica indicazione dell'ordine del giorno – ossia l'elencazione precisa ma (eventualmente) anche sintetica degli argomenti da trattare – dev'essere comunicato agli aventi diritto a partecipare all'assemblea condominiale almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima convocazione.

In questo contesto è utile valutare un fatto: è obbligatorio allegare all'avviso di convocazione tutti i documenti connessi agli argomenti elencati nell'ordine del giorno.

Per dirla con un esempio: è necessario allegare il rendiconto se all'ordine del giorno è stabilito che si discuterà in merito all'approvazione di tale documento?

In primis, come quasi sempre accade in ambito condominiale, è indispensabile guardare al contenuto del regolamento di condominio: lo statuto della compagine, sia esso di origine assembleare o contrattuale, potrebbe contenere uno specifico obbligo in tal senso.

Se questo documento non dice nulla, allora, almeno secondo la giurisprudenza, non sussiste alcun obbligo in tal senso.

In una sentenza resa dal Tribunale di Nocera Inferiore nel maggio 2012, in materia di lavori di ristrutturazione, (sentenza che a sua volta si rifaceva a un precedente pronunciamento del Tribunale di Roma) si legge che per consentire ai condòmini di informarsi correttamente in merito all'oggetto dell'assemblea (e quindi della delibera) non c'è bisogno di allegare all'avviso di convocazione gli importi dei preventivi in questione, poiché la completezza dell'ordine del giorno è soddisfatta con la corretta indicazione dell'oggetto della deliberazione, mentre è onere del condomino, ove intendesse avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copie a proprie spese (cfr. Tribunale Roma, sez. V, 12/01/2010, n. 316) (Trib. Nocera Inf. 10 maggio 2012 n. 394).

Sostanzialmente il medesimo ragionamento è stato portato avanti dal Tribunale di Genova a livello più generale (cfr. Trib. Genova 8 febbraio 2012).

È bene comunque mettere in evidenza che queste decisioni rappresentano orientamenti di giudici rispetto a singoli casi e che ogni sentenza, sebbene rivesta valore di precedente orientativo, fa storia a sé e non è vincolante per casi successivi.

A ogni buon conto, con specifico riferimento al rendiconto e al preventivo di gestione, poi, è utile ricordare che le norme dettate in materia societaria riguardo all'approvazione del bilancio non prevedono l'obbligo di comunicazione di tale documento ai soci (cfr. art. 2429 c.c.). Tale comparizione è importante giacché sovente la giurisprudenza ha rimandato alle norme societarie per risolvere problemi non direttamente regolati dalle regole condominiali (si tratta della così detta applicazione analogica della legge, cfr. art. 12 preleggi).

Ordine del giorno e conto corrente condominiale

La legge n. 220/2012 ha imposto all'amministratore di aprire e di utilizzare uno specifico conto corrente per ogni condominio amministrato.

L'apertura del conto può essere disposta d'ufficio dall'amministratore, ma nulla vieta all'assemblea di decidere l'istituto di credito presso il quale accendere il conto, o magari di cambiarlo in costanza di rapporto.

Non solo: secondo la Suprema Corte di Cassazione l'assemblea può autorizzare l'amministratore a eseguire pagamenti al di là della provvista esistente su quel deposito laddove ciò si rendesse necessario. In tal caso, sebbene sia consigliabile far chiaramente deliberare tale circostanza, secondo gli ermellini ciò non è obbligatorio se lo si può desumere dall'intero contesto (cfr. Cass. 19 ottobre 2010 n. 21449).

Si pensi al neo amministratore chiamato a risolvere una situazione di grave difficoltà economica dovuta a cattiva gestione della morosità da parte del suo predecessore o ad altri motivi.

Chiaramente per poter sconfinare è necessario che assieme al rapporto di conto corrente sia istituito un fido bancario.