Interventi edilizi: quali sono e di che titoli abilitativi necessitano

Lavori edili nella nostra abitazione

Da un corretto inquadramento dell'intervento che intendiamo effettuare nella nostra abitazione scaturisce l'iter procedurale da seguire per lo svolgimento delle lavorazioni secondo quanto previsto dalle norme.

Abbiamo bisogno di rinnovare i rivestimenti di casa?
Dobbiamo cambiare la caldaia?
Vogliamo abbattere un tramezzo?
Possiamo agire liberamente o dobbiamo affidarci ad un tecnico per la redazione di una pratica edilizia ?


Soprattutto con l'introduzione delle detrazioni fiscali, sentiamo sempre più spesso parlare di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione edilizia, ma, spesso, non conosciamo le differenze tra esse.

Vediamo quindi insieme quali sono le varie definizioni degli interventi edilizi e quali tipi di lavori sono in essi ricompresi.

Operi edili e normativa

Il D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001, definito Testo Unico in materia edilizia, contiene al suo interno le definizioni e le disposizioni utili per orientarsi alla perfezione in questo campo.

In particolare all'articolo 3 vengono definiti gli interventi edilizi, suddivisi in sette categorie: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia, interventi di nuova costruzione, interventi di ristrutturazione urbanistica.

Nel corso degli anni la norma è stata modificata e ampliata in alcune sue parti dall'introduzione di leggi e decreti legislativi volti a snellire le procedure e a semplificare la normativa vigente.
In particolare, l'ultima modifica introdotta risale a novembre 2016 con il Decreto Legislativo 25 novembre 2016, n. 222, Individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA), silenzio assenso e comunicazione e di definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attività e procedimenti.
Ma procediamo con ordine e partiamo con il definire i diversi interventi edilizi.

Opere edili: manutenzione ordinaria

All'art. 3 comma 1 lettera a, gli interventi di manutenzione ordinaria vengono definiti come gli «interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti».

Cosa significa in sostanza ? Quali interventi vengono in essi ricompresi?

A titolo esemplificativo e non esaustivo indichiamo come interventi di manutenzione ordinaria:

- sostituzione di pavimenti;

- riparazione di impianti e sostituzione di loro elementi;

- rivestimento e tinteggiatura di facciate e di interni senza modifica di materiali e colori;

- rifacimento di pavimentazioni esterne o manti di copertura senza modifica di materiali;

- sostituzione di tegole, gronde e pluviali e rifacimento di impermeabilizzazioni;

- riparazione di recinzioni;

- sostituzione di infissi senza modifica di sagoma o tipologia.


Per questi tipi di interventi il D.Lgs 222/2016 ha stabilito che si tratta di Attività edilizia libera, ad eccezione di opere per cui siano necessari atti di assenso di enti terzi (ad esempio presenza di vincolo paesaggistico, vincolo architettonico, etc.)

Gli interventi di manutenzione ordinaria in regime di attività edilizia libera sono agevolabili al 50%,qualora siano effettuati su stabili condominiali e non sulle singole proprietà.

Ma come fare a dimostrare di aver effettuare l'intervento in assenza di titolo abilitativo?

È sufficiente redigere una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.


All'interno delle opere in edilizia libera rientrano anche:

- l'installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;

- l'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;

- le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;

- i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;

- le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola;

- le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all'amministrazione comunale;

- le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

- i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici;

- le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Opere edili: manutenzione straordinaria

All'art. 3 comma 1 lettera b, gli interventi di manutenzione straordinaria vengono definiti come «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso».

A titolo esemplificativo e non esaustivo indichiamo come opere di manutenzione straordinaria:

- sostituzione di infissi con modifica della tipologia e dei materiali;

- realizzazione di opere accessorie che non comportino aumento di volume, come centrali termiche, ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie;

- realizzazione e integrazione di servizi igienici senza aumento di volumi e superfici;

- realizzazione o chiusura di vani interni e sostituzione di tramezzi, senza modifica della distribuzione interna;

- consolidamento di strutture;

- sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d'imposta;

- sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi;

- rifacimento di scale e rampe;

- realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancelli;

- interventi finalizzati al risparmio energetico.


Chi vuole dare avvio a questi interventi sui propri immobili è tenuto alla presentazione della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), a firma di un tecnico abilitato che dichiari l'assenza di lavori sulle parti strutturali dell'edificio e che attesti la conformità dei lavori agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti, alla normativa in materia sismica e a quella sul rendimento energetico.

In tale comunicazione, oltre ai dati sulla proprietà e sul tecnico incaricato, sarà indicata anche l'impresa affidataria dei lavori.

Nel caso in cui, durante i lavori di manutenzione straordinaria, siano interessate parti strutturali degli edifici, dovrà essere depositata una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Tali operazioni sono detraibili al 50%; l'elenco di tutti gli interventi ricompresi è riportato nella Guida dell'Agenzia delle Entrate dove è possibile trovare tutte le informazioni utili ai fini delle detrazioni fiscali.

Opere edili: Restauro e di risanamento conservativo

All'art. 3 comma 1 lettera c, gli interventi di restauro e di risanamento conservativo vengono definiti come gli «interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio».


Anche in questo caso è possibile detrarre i lavori al 50%; tale operazione è subordinata, però, al deposito della SCIA, qualora siano interessate parti costruttive, ed in seguito al rilascio di atti di assenso da parte degli organi competenti, qualora l'immobile sia sottoposto a vincolo.

Opere edili: interventi di ristrutturazione edilizia

All'art. 3 comma 1 lettera d, gli interventi di ristrutturazione edilizia sono definiti come «interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza».


Nella maggioranza dei casi la ristrutturazione edilizia è subordinata al rilascio del Permesso di costruire e in altri, disciplinati dall'art. 22, al deposito della SCIA.

Per quanto concerne le detrazioni, esse sono ammesse solo nel caso in cui l'intervento non si configuri come una nuova costruzione e, nel caso di ristrutturazione con ampliamento, la porzione ampliata non può essere portata in detrazione, in quanto si configura come nuova realizzazione.

Opere edili: Interventi di nuova costruzione

L'art. 3 comma 1 lettera e definisce gli interventi di nuova costruzione come quelli di «trasformazione edilizia e urbanistica del territorio» non rientranti nei casi sopra descritti.


In sostanza si tratta di:

- la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati;

- l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali;

- gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;

- la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

- l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi;

- l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all'aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;

- gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale;

- la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.

Essi sono subordinati al rilascio del Permesso di costruire.

Opere edili: Ristrutturazione urbanistica

Infine la ristrutturazione urbanistica, definita all'art. 3 comma 1 lettera f come «l'insieme di interventi volti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale».

Anch'essi sono subordinati al rilascio del Permesso di costruire, a meno che, tali interventi come quelli di nuova costruzione, siano il risultato di piani attuativi o in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.
In questo caso è sufficiente la SCIA.