Interventi edilizi: quali sono e di che titoli abilitativi necessitano

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche
Manutenzione ordinaria o attività libera, manutenzione straordinaria o ristrutturazione? Vediamo di fare chiarezza nella varie definizioni di opere edilizie.
15 Febbraio 2017 ore 13:05
Arch. Ilenia Pizzico

Lavori edili nella nostra abitazione


Da un corretto inquadramento dell'intervento che intendiamo effettuare nella nostra abitazione scaturisce l'iter procedurale da seguire per lo svolgimento delle lavorazioni secondo quanto previsto dalle norme.

Abbiamo bisogno di rinnovare i rivestimenti di casa?
Dobbiamo cambiare la caldaia?
Vogliamo abbattere un tramezzo?
Possiamo agire liberamente o dobbiamo affidarci ad un tecnico per la redazione di una pratica edilizia ?

Lavori edili in casa
Soprattutto con l'introduzione delle detrazioni fiscali, sentiamo sempre più spesso parlare di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione edilizia, ma, spesso, non conosciamo le differenze tra esse.

Vediamo quindi insieme quali sono le varie definizioni degli interventi edilizi e quali tipi di lavori sono in essi ricompresi.


Operi edili e normativa


Il D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001, definito Testo Unico in materia edilizia, contiene al suo interno le definizioni e le disposizioni utili per orientarsi alla perfezione in questo campo.

In particolare all'articolo 3 vengono definiti gli interventi edilizi, suddivisi in sette categorie: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia, interventi di nuova costruzione, interventi di ristrutturazione urbanistica.

Nel corso degli anni la norma è stata modificata e ampliata in alcune sue parti dall'introduzione di leggi e decreti legislativi volti a snellire le procedure e a semplificare la normativa vigente.
In particolare, l'ultima modifica introdotta risale a novembre 2016 con il Decreto Legislativo 25 novembre 2016, n. 222, Individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA), silenzio assenso e comunicazione e di definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attività e procedimenti.
Ma procediamo con ordine e partiamo con il definire i diversi interventi edilizi.


Opere edili casa

Opere edili casa

Opere edili casa
Opere edili

Opere edili

Opere edili
Opere edili manutenzione ordinaria

Opere edili manutenzione ordinaria

Opere edili manutenzione ordinaria
Opere edili ristrutturazione

Opere edili ristrutturazione

Opere edili ristrutturazione
Opere edili nuova costruzione

Opere edili nuova costruzione

Opere edili nuova costruzione

Opere edili: manutenzione ordinaria

All'art. 3 comma 1 lettera a, gli interventi di manutenzione ordinaria vengono definiti come gli «interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti».

Cosa significa in sostanza ? Quali interventi vengono in essi ricompresi?

A titolo esemplificativo e non esaustivo indichiamo come interventi di manutenzione ordinaria:

- sostituzione di pavimenti;

- riparazione di impianti e sostituzione di loro elementi;

- rivestimento e tinteggiatura di facciate e di interni senza modifica di materiali e colori;

- rifacimento di pavimentazioni esterne o manti di copertura senza modifica di materiali;

- sostituzione di tegole, gronde e pluviali e rifacimento di impermeabilizzazioni;

- riparazione di recinzioni;

- sostituzione di infissi senza modifica di sagoma o tipologia.

Opere edili manutenzione ordinaria
Per questi tipi di interventi il D.Lgs 222/2016 ha stabilito che si tratta di Attività edilizia libera, ad eccezione di opere per cui siano necessari atti di assenso di enti terzi (ad esempio presenza di vincolo paesaggistico, vincolo architettonico, etc.)

Gli interventi di manutenzione ordinaria in regime di attività edilizia libera sono agevolabili al 50%,qualora siano effettuati su stabili condominiali e non sulle singole proprietà.

Ma come fare a dimostrare di aver effettuare l'intervento in assenza di titolo abilitativo?

È sufficiente redigere una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.

Opere edili in edilizia libera
All'interno delle opere in edilizia libera rientrano anche:

- l'installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;

- l'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;

- le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;

- i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;

- le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;

- le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all'amministrazione comunale;

- le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

- i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici;

- le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.


Opere edili: manutenzione straordinaria


All'art. 3 comma 1 lettera b, gli interventi di manutenzione straordinaria vengono definiti come «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso».

A titolo esemplificativo e non esaustivo indichiamo come opere di manutenzione straordinaria:

- sostituzione di infissi con modifica della tipologia e dei materiali;

- realizzazione di opere accessorie che non comportino aumento di volume, come centrali termiche, ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie;

- realizzazione e integrazione di servizi igienici senza aumento di volumi e superfici;

- realizzazione o chiusura di vani interni e sostituzione di tramezzi, senza modifica della distribuzione interna;

- consolidamento di strutture;

- sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d'imposta;

- sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi;

- rifacimento di scale e rampe;

- realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancelli;

- interventi finalizzati al risparmio energetico.

Opere edili manutenzione straordinaria
Chi vuole dare avvio a questi interventi sui propri immobili è tenuto alla presentazione della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), a firma di un tecnico abilitato che dichiari l'assenza di lavori sulle parti strutturali dell'edificio e che attesti la conformità dei lavori agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti, alla normativa in materia sismica e a quella sul rendimento energetico.

In tale comunicazione, oltre ai dati sulla proprietà e sul tecnico incaricato, sarà indicata anche l'impresa affidataria dei lavori.

Nel caso in cui, durante i lavori di manutenzione straordinaria, siano interessate parti strutturali degli edifici, dovrà essere depositata una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Tali operazioni sono detraibili al 50%; l'elenco di tutti gli interventi ricompresi è riportato nella Guida dell'Agenzia delle Entrate dove è possibile trovare tutte le informazioni utili ai fini delle detrazioni fiscali.


Opere edili: Restauro e di risanamento conservativo


All'art. 3 comma 1 lettera c, gli interventi di restauro e di risanamento conservativo vengono definiti come gli «interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio».

Opere edili restauro
Anche in questo caso è possibile detrarre i lavori al 50%; tale operazione è subordinata, però, al deposito della SCIA, qualora siano interessate parti costruttive, ed in seguito al rilascio di atti di assenso da parte degli organi competenti, qualora l'immobile sia sottoposto a vincolo.


Opere edili: interventi di ristrutturazione edilizia


All'art. 3 comma 1 lettera d, gli interventi di ristrutturazione edilizia sono definiti come «interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza».

Opere edili ristrutturazione edilizia
Nella maggioranza dei casi la ristrutturazione edilizia è subordinata al rilascio del Permesso di costruire e in altri, disciplinati dall'art. 22, al deposito della SCIA.

Per quanto concerne le detrazioni, esse sono ammesse solo nel caso in cui l'intervento non si configuri come una nuova costruzione e, nel caso di ristrutturazione con ampliamento, la porzione ampliata non può essere portata in detrazione, in quanto si configura come nuova realizzazione.


Opere edili: Interventi di nuova costruzione


L'art. 3 comma 1 lettera e definisce gli interventi di nuova costruzione come quelli di «trasformazione edilizia e urbanistica del territorio» non rientranti nei casi sopra descritti.

Opere edili nuova costruzione
In sostanza si tratta di:

- la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati;

- l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali;

- gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;

- la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

- l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi;

- l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;

- gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

- la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.

Essi sono subordinati al rilascio del Permesso di costruire.


Opere edili: Ristrutturazione urbanistica


Infine la ristrutturazione urbanistica, definita all'art. 3 comma 1 lettera f come «l'insieme di interventi volti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale».

Anch'essi sono subordinati al rilascio del Permesso di costruire, a meno che, tali interventi come quelli di nuova costruzione, siano il risultato di piani attuativi o in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.
In questo caso è sufficiente la SCIA.

riproduzione riservata
Articolo: Opere edili
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Opere edili: Commenti e opinioni


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  • Salvatore
    Salvatore
    Giovedì 23 Febbraio 2017, alle ore 16:19
    Dovrei ristrutturare il muro di cinta(attualmente in cemento armato ormai cadente in quanto esistente da oltre 60 anni) che delimita il mio terreno adiacente a una strada comunale senza uscita che porta solo ed esclusivamente all'ingresso del mio garage con dei blocchi prefabbricati,e volevo sapere se posso effettuare i lavori in economia senza richiedere l'intervento di una ditta edile. 
    rispondi al commento
    • Arch.pizzico
      Arch.pizzico Salvatore
      Lunedì 27 Febbraio 2017, alle ore 16:14
      Se non deve intervenire in maniera sostanziale cioè con rifacimento del muro di cinta, ma solo effettuando una pulizia superficiale con successiva intonacatura e tintaggiatura, può procedere in economia.Il mio consiglio, però, è comunque quello di recarsi presso l'Ufficio tecnico del suo comune e chiedere conferma, perchè i lavori in economia sono normati dai singoli Regolamenti comunali.
      rispondi al commento
  • Antonino Assisi
    Antonino Assisi
    Domenica 15 Gennaio 2017, alle ore 18:55
    Io devo piastrellare il mio giardino.
    Mi spiego:ho un giardino privato( ” verde a raso”) di circa 360 mq annesso ad un appartamento di 115 mq al piano terra di un palazzo facente parte di un residence con due palazzi, parcheggi condominiali e zone verdi in comune.
    Ora io vorrei piastrellare parte dei miei 360 mq di giardino.
    Mi sono informato un po’ ed ho capito di dover presentare prima una CIL al comune che teoricamente posso redigere da solo.
    Solo teoricamente però perché in realtà da solo non capisco cosa voglia dire che posso piastrellare il mio giardino rispettando” l’ indice di permeabilità maggiore o uguale al 20? della superficie fondiaria”.
    Credo ( ma mi corregga se sbaglio) che voglia dire che il prato, deve essere almeno il 20% del terreno.
    Ma questo terreno o superficie fondiaria di cui il piano regolatore del mio comune parla, è considerato solo quello del giardino o quello del giardino più il mio appartamento o, essendo in residence, il terreno dell’ intero complesso( i due palazzi, i parcheggi, la zona verde comune)?
    E come lo calcolo?

    rispondi al commento
  • Pie87
    Pie87
    Venerdì 26 Agosto 2016, alle ore 19:00
    Salve, per quanto riguarda la realizzazione di una scala esterna in acciaio, di quali autorizzazioni bisogna essere in possesso?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pie87
      Lunedì 29 Agosto 2016, alle ore 15:34
      Se l'unità immobiliare non rientra nel perimetro delle aree sottoposte a vincoli di natura paesaggistico-ambientali, va presentata in comune da parte di un tecnico di Sua fisucia, una Scia o una Dia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Dee78
    Dee78
    Mercoledì 5 Agosto 2015, alle ore 10:59
    Ho una domanda ho acquistato casa ha già recinzione e cancello,ma obsoleto tanto che non chiude bene ,per sostituirlo con uno più bello ,devo fare richieste? e nel caso volessi riammodernare la recinzione frontale fatta solo di rete ,con ferro e mattoni ,devo richiedere permessi,o è considerata ordinaria? grazie
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Dee78
      Mercoledì 5 Agosto 2015, alle ore 11:15
      Dovrebbe presentare Cila o Scia: informarsi presso il Comune.
      rispondi al commento
      • Dee78
        Dee78 Anonymous
        Mercoledì 5 Agosto 2015, alle ore 14:44
        Grazie
        rispondi al commento
  • Barbara8383
    Barbara8383
    Martedì 21 Luglio 2015, alle ore 09:18
    Buongiorno,devo fare alcuni lavori di manutenzione ovvero: cambio grondaia, passa carrabile con relativo cancello e lavori di muratura pertanto ci sono tre imprese che operano. I lavori sono di piccole entità. oltre alla Scia, devo fare anche comunicazione preventiva alla ASL? Non c'è un cantiere vero e proprio perché i lavori vengono svolti nell'arco dell'anno ma non uno di seguito all'altro. Grazie per la risposta.Distinti salutiBarba
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Barbara8383
      Martedì 21 Luglio 2015, alle ore 10:27
      Innanzitutto non è detto che sia necessaria la Scia, ma potrebbe essere sufficiente anche una Cila. In ogni caso, se il titolo autorizzativo è unico, sarà considerato cmq un cantiere unico e quindi, anche se la presenza delle imprese non sarà contemporanea, sarà necessario inviare comunicazione Asl.
      rispondi al commento
  • Stefanoobinnu
    Stefanoobinnu
    Domenica 28 Giugno 2015, alle ore 17:40
    Salve, abito da poco in un mini condominio di 3 piani, con 3 propietari. L'usufruttuario dell'ultimo piano ha intenzione di rifare la facciata, abitando io al piano terra ed avendo il mio appartamento un cortile di pertinenza sono obbligato a concederne l'uso per il ponteggio? Eventualmente fosse si, quali norme di sicurezza dovrebbe seguire l'impresa, tenendo conto che ho un bimbo di 8 anni.Grazie
    rispondi al commento
  • Emily.andreoli
    Emily.andreoli
    Lunedì 22 Giugno 2015, alle ore 14:48
    Buongiorno, mia madre deve sostituire gronde e pluviali di casa propria. L'impresa edile che effettuerà i lavori è una sola. Occorre fare dichiarazione preventiva all'ASL? Grazie.
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Emily.andreoli
      Lunedì 22 Giugno 2015, alle ore 15:10
      No.
      rispondi al commento
  • Simonesimone89
    Simonesimone89
    Mercoledì 3 Settembre 2014, alle ore 13:10
    Salve ho appena acquistato una villetta di testa e davanti alla porta di ingresso vorrei allungare la gettata già presente per fare un piccolo portico visto che il tetto lo permette. Devo fare la richiesta in comune?
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Simonesimone89
      Giovedì 4 Settembre 2014, alle ore 09:20
      Sì.
      rispondi al commento
  • Sergio Pasini
    Sergio Pasini
    Venerdì 6 Dicembre 2013, alle ore 10:31
    Salve, ho un locale con due ingressi, volendolo usare come studio o salotto potrebbe avere avuto un senso, ma essendo utilizzato come cameretta, per recuperare un'intera parete, vorrei chiudere la porta che si affaccia sulla sala.
    Cosa mi comporterebbe, a livello burocratico, l'esecuzione di questa operazione e se l'esecuzione con cartongesso richiederebbe comunque denunce, autorizzazioni e il progetto di un professionista?
    rispondi al commento
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