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Occupazione di suolo privato, diritto di accesso al fondo, necessità e indennità

Per eseguire lavori su proprietà privata si ha diritto all'occupazione di suolo privato se ricorre la necessità e salvo l'obbligo di corresponsione di indennità.
- NEWS Proprietà

Occupazione di suolo privato e accesso al fondo


Che cosa bisogna fare se per eseguire interventi di manutenzione del proprio edificio è necessario occupare l'altrui proprietà?

Occupazione di suolo privato e accesso al fondo
Detta diversamente: è possibile, nel caso di esecuzione di interventi di manutenzione provvedere all'occupazione di suolo privato altrui?

Se sì, a quali condizioni?

È classico l'esempio del bisogno d'installare l'impalcatura nel giardino di proprietà esclusiva di chi abita al piano terra di un edificio per permettere il rifacimento della facciata dello stesso.

Tra le altre ipotesi, notevolmente frequenti, si faccia riferimento ai casi di palazzi aderenti e aventi altezza differente.

In tali circostanze, laddove sorgesse l'esigenza di intervenire sul prospetto laterale dello stabile più alto, sarebbe indispensabile ottenere il permesso del vicino per installare i ponteggi sul suo lastrico solare.

Il codice civile disciplina questa particolare fattispecie all'art. 843 dedicato al così detto accesso al fondo.

A mente di tale disposizione il proprietario di un fondo deve consentire l'accesso e il passaggio nella sua proprietà, purché ne venga riconosciuta la necessità, per consentire di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
Nel caso in cui tale accesso dovesse cagionare un danno, è dovuta un'adeguata indennità.

La norma consente:

a) il semplice passaggio;

b) la vera e propria occupazione di suolo privato.

In entrambi i casi, tuttavia, è necessario che sia accertata la necessità dell'occupazione e/o del passaggio.

Si badi: la norma dispone, afferma la dottrina, una obbligazione propter rem (ossia connessa alla proprietà del fondo) e nella sostanza specifica le condizioni della sua applicazione.

Nulla vieta, naturalmente, che le parti possano mettersi d'accordo per l'occupazione del suolo privato (tecnicamente accesso al fondo altrui) anche se non v'è la necessità di operare in questo modo perché, ad esempio, le opere possono essere eseguite in altro modo.

Esempio:
Tizio deve eseguire lavori di manutenzione del proprio balcone e Caio non gli dà l'autorizzazione a installare i ponteggi in quanto le opere possono tranquillamente essere eseguite con un cestello elevatore.

Quando l'alternativa diventa troppo complicata da far sorgere la necessità?
È utile, quindi, comprendere che cosa debba intendersi per necessità.


Necessità dell'occupazione di suolo privato


L'accezione comune del termine può essere diversa da quella giuridica in ragione di un particolare utilizzo di quel termine.

Necessità dell'occupazione di suolo privato
Nel caso della necessità di occupazione di suolo privato la Corte di Cassazione, nell'interpretare il termine contenuto nell'art. 843 c.c. dedicato all'accesso al fondo, ha affermato che per il suo riconoscimento è indispensabile che il giudice del merito investito della questione proceda a una valutazione complessiva e articolata dello stato dei luoghi, poiché la norma richiede di verificare se la soluzione prescelta (occupazione di suolo privato o passaggio su di esso) sia l'unica possibile oppure se pur essendovi altre possibilità essa rappresenti l'unica che consente di raggiungere lo scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio per tutte le parti interessate (Cass. n. 3494/75).

Si capisce, quindi, come gli esempi generici di occupazione di suolo privato non possano essere poi così tanti se non partendo da situazioni standardizzate che non possono tenere conto delle specificità di ogni situazione reale.

È questa, pertanto, la situazione che laddove non si riesca a trovare un accordo per l'accesso al fondo si deve tenere presente: il giudice deve considerare ogni aspetto e tenere sempre ben presenti tutti gli interessi in gioco.

Più complessa è la questione relativa all'indennità.


Occupazione di suolo privato e indennità


Quando e come chi accede al fondo altrui (per la sua occupazione o per il semplice passaggio) deve corrispondere un'indennità al proprietario di questo fondo?

Parliamo delle ipotesi in cui le parti non abbiano trovato un accordo, perché in tale ipotesi non vi sarebbero problemi di sorta: l'occupante pagherebbe quanto richiesto dal proprietario dell'immobile.

L'art. 843 c.c. fa riferimento a un'indennità dovuta nel caso di danni.
Ciò vuol dire che se non vi sono danni non vi è diritto ad alcun ristoro economico?

La situazione, stando alle pronunce giurisprudenziali sull'argomento, non è affatto chiara.
Due, nella sostanza, gli orientamenti in merito al concetto di indennità per l'accesso al fondo:

a) a mente del primo orientamento si ritiene il diritto all'indennizzo sorga solamente nel caso di danni.
Ciò perché dall'occupazione di suolo privato (leggasi nelle sentenze e nei manuali di diritto accesso al fondo del vicino), al fine di eseguire un'opera, emerge in modo implicito che a tale occupazione si accompagni il deposito di materiali e strumentazione necessaria per l'esecuzione dell'opera.

In questo contesto chi deposita i materiali deve provvedere, poi, a sua cura e spese, al ripristino dello status quo ante ivi compresi gli ulteriori danni rilevabili;

b) per un altro orientamento, l'indennità dovrebbe essere preventivamente liquidata, evidentemente a discrezione del giudice sulla base degli accertamenti di fatto eseguiti e comunque delle richieste del proprietario del suolo occupato e dell'occupante.

In questo contesto d'incertezza, nei più recenti pronunciamenti sull'argomento si legge che siccome la dottrina dominante considera l'obbligo del proprietario di consentire l'accesso o il passaggio del vicino come espressione di un'obbligazione propter rem, appare più confacente alla lettera della legge, considerare l'espressione indennità in riferimento ad un danno provocato da liquidarsi in via equitativa, fermo restante l'obbligo del vicino di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita (così Cass. 27 gennaio 2009 n. 1908).


Occupazione di suolo privato e lavori condominiali


Le decisioni inerenti i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria di un edificio condominiale rappresentano quelle deliberazioni alle quali si arriva quasi sempre dopo un iter abbastanza articolato: le ragioni sono per lo più di carattere economico. In pratica si tende a risparmiare fin quando l'intervento da utile o consigliabile diviene improcrastinabile.

Vale la pena ricordare che, in seconda convocazione, i lavori straordinari necessitano delle seguenti maggioranze:


a) per interventi normali è necessario e sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea e di almeno 333 millesimi;

b) per interventi di notevole entità (economica) il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea e di almeno 500 millesimi.

Le spese per il rifacimento della facciata, fatto salvo il diverso accordo tra tutti i condomini (art. 1123, primo comma, c.c.) e fermo restando quanto previsto dal terzo comma dell'art. 1123 c.c. (relativo alle spese nel così detto condominio parziale) devono essere ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà.

Che cosa succede se per eseguire dei lavori di ristrutturazione di un edificio condominiale è necessario accedere nella proprietà privata altrui?

Al riguardo vale quanto detto in linea generale: il condominio che intenda occupare l'altrui suolo privato per l'esecuzione di opere edili di manutenzione delle parti comuni deve chiedere il permesso che sarà obbligatorio concedere solamente per l'ipotesi di necessità di accesso al fondo nei termini sopra indicati (cfr. in tal senso anche Trib. Catanzaro 20 luglio 2014).

Tale disciplina si applica quando è il condominio a dover eseguire i lavori, sia il suolo da occupare suolo di un terzo estraneo alla compagine o bene in proprietà esclusiva di un condomino (es. giardino o terrazzo a livello).

Qualora a eseguire i lavori sia un condomino, non è necessaria la richiesta di occupazione di suolo privato (accesso al fondo) se tale occupazione riguarda le parti comuni che possono essere utilizzate da tutti i comproprietari per le proprie esigenze, pur nei limiti individuati dall'art. 1102 c.c.
È sempre consigliabile, per i condòmini, consultare il regolamento condominiale che, specie se di natura contrattuale, può contenere indicazioni in merito a queste fattispecie.

riproduzione riservata
Articolo: Occupazione di suolo privato
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Occupazione di suolo privato: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Malvaelisa
    Malvaelisa
    Lunedì 20 Giugno 2022, alle ore 17:10
    Abbiamo montato il ponteggio segnalato con rete arancione ben evidente a casa nostra nel vicolo privato.
    Il mio vicino con la macchina ci passa benissimo, l'altro sbagliando ha sfregiato la macchina e vorrebbe essere risarcito.È già andato da un avvocato e ha detto che siamo in torto.
    È fattibile?
    Vorrei informazioni in merito
    rispondi al commento
  • Velotti Tommaso
    Velotti Tommaso
    Domenica 12 Giugno 2022, alle ore 22:16
    Abito in un condominio il quale circa due anni fa ha aderito al bonus 110% per il cappotto.
    La ditta che ha preso il nostro appalto nell'assemblea ha dichiarato che avrebbe iniziato i lavori a settembre del 2020, è stato messo il ponteggio e sono stati occupati interamente i nostri due terrazzi, durante lokdown siamo stati completamente chiusi in casa in quanto i nostri terrazzi sono completamente occupati dal ponteggio.
    Abbiamo due finestre anch'esse coperte dal ponteggio, dopo due anni ancora devono iniziare i lavori.
    In questo frattempo la ditta ha iniziato e finito altri palazzi e noi siamo ancora sepolti in casa con tutte le conseguenze che ne sono derivate, avendo anche due ragazzi che non ne possono più, avendo sopportato anche una pandemia chiusi in casa senza poter prendere un po' d'aria furi ai loro terrazzi come era usuale in quel periodo.
    Volevo sapere se posso avviare una causa contro la ditta.per questi anni disagi.
    rispondi al commento
  • Elisabetta Biasotto
    Elisabetta Biasotto
    Sabato 2 Ottobre 2021, alle ore 10:08
    Volevo sapere come agire.
    Sono proprietaria di un appartamento all'8 piano di un condominio e al piano anche proprietaria del terrazzo che risulta copertura dell'appartamento sottostante.
    Sul terrazzo (120 mq) ho installato tettoia e veranda (regolarmente denunciate, condonate con pagamento) e già 1 anni fa (l'immobile ha ora 55 anni) ho dovuto smantellare tutto e ripristinare a mie spese per consentire al rifacimento del lastrico solare per infiltrazioni all'appartamento sottostante.
    Era un lavoro condominiale necessario e quindi mio obbligo il consenso.
    Ora con l'Ecobonus sembra che i condomini vogliano .effettuare il cappotto termico che dovrebbe prevedere anche un intervento alle parti orizzontai e quindi anche il mio terrazzo ne sarebbe coinvolto.
    Dieci anni fa era un lavoro ordinario ma per questo che è straordinario posso no consentire i lavori sul mio terrazzo di proprietà?
    rispondi al commento
  • Andrea
    Andrea
    Domenica 15 Agosto 2021, alle ore 07:33
    Sono diventato da poco proprietario di un immobile al 1° piano e il commerciante a pian terreno aveva istallato, anni addietro, il motore di un condizionatore nel retro che da sul mio cortile interno.
    Posso contestare l'installazione per farglielo rimuovere perché occupa la mia proprietà?
    rispondi al commento
    • Debora Mirarchi
      Debora Mirarchi Andrea
      Giovedì 2 Settembre 2021, alle ore 11:03
      In linea generale occorre comprovare concretamente l'effettivo nocumento
      rispondi al commento
  • Salvo
    Salvo
    Giovedì 22 Luglio 2021, alle ore 22:38
    Come funziona nel caso in cui un condominio per effettuare i lavori debba mettere i ponteggi sulla mia proprietà?
    La mia proprietà è una villetta indipendente, con ingresso e giardino privato.
    Su un lato del giardino ho questo palazzo confinante che dovrebbe fare dei lavori di rasatura della facciata e vorrebbero mettere i ponteggi sul mio giardino.Posso rifiutarmi?
    Se non posso rifiutarmi ho diritto ad un indennizzo?
    rispondi al commento
    • Debora Mirarchi
      Debora Mirarchi Salvo
      Giovedì 2 Settembre 2021, alle ore 11:00
      Come chiarito, per valutare il diritto di non concedere l'esercizio dell'occupazione, occorre valutare il singolo caso concreto, al fine di determinare l'effettiva necessità dell'intervento.Medesime considerazioni devono essere effettuate con riferimento all'indennizzo che, secondo una parte della giurisprudenza, è riconosciuto solo in caso di danno.
      rispondi al commento
  • Vito
    Vito
    Mercoledì 21 Luglio 2021, alle ore 17:13
    Se la strada è privata soggetta a servitù pubblica, pure il proprietario dovrebbe autorizzare un ponteggio ed essere indennizzato.
    rispondi al commento
  • France
    France
    Lunedì 21 Dicembre 2020, alle ore 12:55
    Ho comunicato all'amministratore e ai condomini durante una riunione di condominio, l'inizio dei lavori di chiusura della veranda del mio appartamento, posto al primo piano di un condominio.
    Una piccola impalcatura è stata montata sul suolo condominiale non dando disturbo ad alcuno.
    Dopo alcuni giorni l'amministratore, senza informare me, ha telefonato all'impresa edile intimando di smontare immediatamente l'impalcatura in quanto stava occupando il suolo condominiale senza preventiva autorizzazione del condominio.
    Come posso rivalermi su questa decisione illeggittima e personale dell'amministratore?
    rispondi al commento
  • Potito
    Potito
    Giovedì 16 Luglio 2020, alle ore 15:55
    Il montaggio di cavalletti edili su una strada stretta non mi consentono di aprire una finestra, che apre all'esterno.
    Cosa posso fare per poter aprire la finestra?
    D'Agostino Potito
    rispondi al commento
  • Nicoladibari
    Nicoladibari
    Sabato 8 Giugno 2019, alle ore 19:13
    Salve, sono un proprietario di un appartamento al piano rialzato di una palazzina che necessita di lavori ordinari e straordinari alla facciata.
    Dovendo utilizzare il mio giardino per mettere il ponteggio volevo chiedere se mi spetta un indennizzo per tutta la durata dei lavori e se questa spesa è a carico della ditta, oppure partecipa tutto il condominio?
    Eventualmente chi decide l'importo?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Nicoladibari
      Lunedì 17 Giugno 2019, alle ore 17:32
      Un indennizzo ti spetta e te lo deve pagare il condominio, cioè colui in favore del quale è fatta l'occupazione. Non manca chi dice che l'ndennità spetti solo in caso di danni, insomma nessuna certezza.
      rispondi al commento
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