Nulle le delibere che decidono sulle parti di proprietà esclusiva

NEWS DI Assemblea di condominio19 Luglio 2014 ore 10:43
In caso di lavori in condominio che per la conservazione delle parti comuni necessitino d'interventi anche sulle parti individuali, l'assemblea non ha poteri decisionali.

Delibere condominiali e proprietà individuali


Fino a che punto possono spingersi le deliberazioni assembleari nell'indicare prescrizioni inerenti le parti dell'edificio di proprietà esclusiva?

CondominioNon sempre è facile dare risposta a questa domanda, ciò che è certo è che proprio tale incertezza è foriera di contenzioso; vediamo perché.

Partiamo da un punto fermo che è poi il principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella sentenza n. 4806 resa nel marzo del 2005.

In quell'occasione gli ermellini ebbero modo di affermare che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto.

Il principio di diritto così espresso resta pienamente valido ed applicabile anche se nel frattempo sono mutate le norme che regolano il condominio negli edifici.

Il problema, si diceva in principio, è che non sempre una delibera condominiale riguardante le parti di proprietà esclusiva può essere considerata lesiva dei diritti individuali.


Limiti dei poteri dell'assemblea


Il regolamento condominiale e di conseguenza ogni delibera adottata con le medesime maggioranze previste per l'approvazione dello statuto possono contenere norme volte a tutelare il decoro architettonico dell'edificio.

L'assemblea, quindi, può disciplinare forma e dimensioni di targhe, insegne e simili; ma non solo. Il potere dell'assise arriva fino al punto di poter prevedere prescrizioni riguardanti il colore delle tende da sole, oppure delle persiane e delle tapparelle.

Così, per esempio, è da ritenersi legittima la deliberazione con la quale l'assemblea specifichi che il cambio delle persiane e delle tapparelle è legittimo se eseguito osservando determinate prescrizioni.

Delibere condominialiIn questo modo si lascia libero il condomino di agire sulle cose di sua esclusiva pertinenza (le avvolgibili) nel limite dell'interesse generale a mantenere inalterato, o comunque omogeneo, l'aspetto dello stabile.

Diverso il caso in cui l'assise condominiale decida di imporre al condomino dei comportamenti o stabilisca l'esecuzione di interventi conservativi pregiudizievoli per la sua unità immobiliare.

In un caso risolto in via cautelare dal Tribunale di Venezia si litigava proprio in relazione a quest'ultima tipologia di deliberazioni.

In breve: il condominio aveva deliberato l'esecuzione di opere di manutenzione, a suo modo di vedere necessarie per garantire la sicurezza dell'edificio, che riguardavano anche un'unità immobiliare di proprietà individuale. In sostanza si sarebbe dovuti andare ad intervenire su un muro di spina presente in un'unità immobiliare rafforzando la struttura in modo tale da aumentare il volume dello stesso e conseguentemente riducendo lo spazio a disposizione del condomino.

In sede di prima richiesta di sospensione del deliberato il Tribunale aveva rigettato l'istanza di sospensione del condomino. Quel rinforzo s'aveva da fare; questa in sostanza la decisione del giudice adito.

In sede di reclamo le cose sono cambiate.

Si legge nell'ordinanza dell'ufficio giudiziario lagunare che i poteri del condominio possono essere esercitati solamente su parti comuni, ma non anche sulle parti dell'immobile di esclusiva proprietà del singolo condomino. Pertanto, l'assemblea dei condomini non può decidere l'esecuzione di lavori su parti dell'edificio che sono di un singolo condomino senza il consenso di questi, e, pertanto, la delibera con la quale, senza il consenso del proprietario esclusivo, viene approvata l'esecuzione di lavori che incidono sulla proprietà individuale è affetta da nullità assoluta (v. ad es. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13116 del 30/12/1997).

Tale nullità, prosegue il magistrato veneziano, sussiste anche qualora I lavori appaiano necessari ed urgenti perché, se manca il consenso del proprietario esclusivo, la valutazione delle condizioni che giustificano l'intervento del condominio sulle parti di proprietà di un singolo condomino non può essere rimessa ad una delle parti interessate, ma deve formare oggetto di apposito giudizio (v. anche sent. Tribunale di Roma 22/5/2012 agli atti) (Trib. Venezia 18 marzo 2014).

In buona sostanza se devono essere eseguiti dei lavori nell'unità immobiliare di uno dei condomini e questi si opponesse, il condominio, per poterli eseguire, non si può limitare a deliberarli ma deve rivolgersi ad un giudice (es. con un'azione per denuncia di danno temuto) per ottenerne l'esecuzione.

riproduzione riservata
Articolo: Nulle le delibere che decidono sulle parti di proprietà esclusiva
Valutazione: 5.00 / 6 basato su 4 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Nulle le delibere che decidono sulle parti di proprietà esclusiva: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Alfredo
    Alfredo
    Sabato 3 Dicembre 2016, alle ore 17:55
    A me è capitata la stessa e cioè che il condominio ha effettuato dei lavori nella mia proprietà con sola delibera e senza il mio assenso, creandomi un danno grave essendo  stato impossibilitato per quasi due anni ad utilizzare il mio locale.
    In primo grado inspiegabilmente ho perso, ritenete sia giusto o troppo rischioso continuare in corte d'appello?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Alfredo
      Venerdì 9 Dicembre 2016, alle ore 12:14
      E come si fa a dire una cosa del genere senza leggere le carte? Il tuo avvocato è sicuramente la persona più indicata a darti consigli in merito.
      rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Nulle le delibere che decidono sulle parti di proprietà esclusiva che potrebbero interessarti
Bonus per lavori condominiali

Bonus per lavori condominiali

Una risoluzione dell'Agenzia delle Entrate chiarisce che è possibile usufruire del bonus 36% per i lavori eseguiti su tutte le parti comuni del condominio.
Il caso delle delibere condominiali nulle e le conseguenze sui tempi d'impugnazione

Il caso delle delibere condominiali nulle e le conseguenze sui tempi d'impugnazione

La nullità delle delibere assembleari rappresenta l'ipotesi più grave di causa d'invalidità rispetto alla quale non valgono le regole previste dall'art. 1137 c.c.
Lavori condominiali e contestazione delle deliberazioni

Lavori condominiali e contestazione delle deliberazioni

Per l'impugnazione di deliberazioni che concernono interventi su cose comuni è necessario contestare la deliberazione con la quale si decide e non quella di spesa.
Ripartizione delle spese e validità  della delibera

Ripartizione delle spese e validità della delibera

Per la ripartizione delle spese condominiali, ai fini della validità della delibera, scegliere un criterio errato è cosa diversa dalla deroga a un criterio esistente.
Amministratore di condominio, cause, poteri e limiti

Amministratore di condominio, cause, poteri e limiti

L'amministratore di condominio ha il potere di agire e resistere in giudizio senza necessità di autorizzazione assembleare nelle materie di sua stretta competenza.
usr REGISTRATI COME UTENTE
292.393 Utenti Registrati
usr
REGISTRAZIONE AZIENDE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
  • Mitsubishi electric climatizzatore condizionatore inverter trial split
    Mitsubishi electric climatizzatore...
    1829.00
  • Haier climatizzatore inverter 24000 btu classe a++
    Haier climatizzatore inverter...
    1049.00
  • Haier climatizzatore inverter 18000 btu classe a++
    Haier climatizzatore inverter...
    739.00
  • Tavolo spagnolo laccato e dorato con piano
    Tavolo spagnolo laccato e dorato...
    1260.00
  • Imbiancatura interna generale Prato e dintorni
    Imbiancatura interna generale...
    4.00
  • Libreria italiana in noce e radica di
    Libreria italiana in noce e radica...
    4900.00
  • Ristrutturazione sovrapposizione vasca da bagno torino
    Ristrutturazione sovrapposizione...
    450.00
  • Stipite pvc per porta a soffietto
    Stipite pvc per porta a soffietto...
    42.00
Cersaie
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Policarbonato online
  • Officine Locati
  • Mansarda.it
  • Weber
  • Black & Decker
  • Faidatebook
  • Kone
MERCATINO DELL'USATO
€ 1 400.00
foto 0 geo Como
Scade il 31 Ottobre 2018
€ 28.00
foto 6 geo Frosinone
Scade il 31 Dicembre 2018
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
€ 180.00
foto 0 geo Modena
Scade il 31 Ottobre 2018
€ 39 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 09 Settembre 2018
€ 150.00
foto 1 geo Udine
Scade il 20 Settembre 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.