Nuda proprietà: vantaggi e svantaggi

NEWS DI Proprietà
La nuda proprietà di un immobile o bene, rappresenta il suo valore venale decurtato dell'usufrutto, cioè del diritto di utilizzare il bene vita natural durante.
22 Giugno 2016 ore 16:23
Pasquale Esposito

Che cos'è la nuda proprietà?


La nuda proprietà rappresenta il suo valore venale, decurtato dell'usufrutto, cioè del diritto di utilizzare il bene vita natural durante del soggetto beneficiario.
Nella maggior parte dei casi l'usufrutto si estingue con la scomparsa dell'usufruttuario e l'acquisizione, da parte del nudo proprietario della piena proprietà, anche se non mancano casi di usufrutto a tempo predeterminato.
L'usufruttuario può quindi abitare, affittare o addirittura vendere l'usufrutto dell'immobile di cui fruisce, ma si estinguerà ugualmente nel termine stabilito nell’atto di costituzione e in mancanza, con la morte del cedente.

Nuda proprietà, le parti: nudo proprietario e usufruttuario


Dati statistici sulla nuda proprietà


Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate nel 2015 si è registrato un modesto incremento degli acquisti della nuda proprietà di immobili residenziali e non del 1,35% rispetto all'anno precedente.

La crisi, la tassazione ed il clima di incertezza sul futuro non portano interesse su questo tipo di investimento, che rispetto ai massimi del 2006, ha praticamente portato ad un dimezzamento del numero dei contratti registrati.

Le regioni che hanno avuto il maggior incremento sono state:

- Basilicata con + 30% (+ 48 nuovi contratti);
- Friuli Venezia Giulia con + 17% (+ 91 nuovi contratti);
- Liguria con + 11% (+180 nuovi contratti).

Le regione che hanno avuto un saldo negativo sono state:

- Molise con – 20% (- 34 nuovi contratti);
- Piemonte con – 3,5% (- 122 nuovi contratti);
- Liguria con - 3,00% (-56 nuovi contratti).


Quali sono i diritti ed obblighi del nudo proprietario?


Il nudo proprietario ha diritto di disporre della cosa data in usufrutto (vendendola, donandola, ecc), purché non pregiudichi il godimento dell’usufruttuario.
Ha, inoltre, il diritto di vigilare sul godimento della cosa per eventuali abusi da parte dell’usufruttuario che ne comporti l’estinzione del diritto.


Quando avviene la consolidazione della proprietà?


Consolidazione della nuda proprietàOltre che per la morte del titolare e per lo spirare del termine, il nudo proprietario riunisce in sé anche l’usufrutto nei seguenti casi:

a) per non uso, protratto per almeno venti anni;
b) per totale perimento della cosa, inteso questo come distruzione fisica ed economica, che non lasci sopravvivere alcuna possibilità di godimento: in caso di perimento parziale, benché ne derivi un mutamento di natura o nella destinazione del bene e, il relazione a questa, nella qualità di godimento, l’usufrutto si conserva sopra ciò che rimane;
c) per abuso dell’usufruttuario.

Dal punto di vista legislativo, i diritti di usufrutto e nuda proprietà sono disciplinati dagli articoli del Codice Civile che vanno dal 978 al 1020.


Chi paga le spese di mantenimento del bene?


Le spese di manutenzione straordinaria dell'immobile, cioè, in genere, a quelle che superano i limiti della conservazione della cosa e delle sue utilità per la durata della vita umana, sono a carico del nudo proprietario, mentre quelle di manutenzione ordinaria dell'usufruttuario, che è tenuto a mantenerlo in buono stato, senza modificarlo o danneggiarlo ed a conservarne il valore.

Tuttavia le parti possono accordarsi diversamente in sede contrattuale.


Chi paga le tasse e le imposte locali per la nuda proprietà?


Chi paga le tasse per la nuda proprietà?Le imposte come l'IRPEF e l'IMU o TASI sono a totale carico dell'usufruttuario, perché la legge stabilisce che le paghi chi ha la materiale disponibilità del bene e ne gode dei benefici.

Anche questo, quindi, può essere un motivo per cui risulta conveniente l'acquisto della nuda proprietà.

Per calcolare il prezzo di vendita si parte dal valore stimato dell'immobile e si applica un coefficiente di riduzione che varia a seconda dell'età dell'usufruttuario.

Tali coefficienti vengono periodicamente aggiornati dal Ministero delle Finanze, in base alle aspettative di vita in Italia, desunte dalle statistiche, e al tasso di interesse legale.


Conviene l'acquisto della nuda proprietà?


Nuda proprietà: usufruttoL'acquisto della nuda proprietà può rappresentare una soluzione vantaggiosa per chi non ha fretta di abitare la casa , ma vuole solo fare un investimento conveniente per il futuro, ad esempio un genitore che vuole acquistare per il figlio.

Vale la pena, però, prendere in considerazione i 5 punti:

1.Valutazione dell'immobile

Chi decide di mettere in vendita il proprio immobile con la formula della nuda proprietà non può esimersi dall'affidarsi a professionisti al fine di ottenere una corretta valutazione del prezzo di vendita.


2.Età del venditore

Il valore di un immobile in nuda proprietà cambia in funzione dell'aspettativa di vita del venditore, nonché futuro usufruttuario, poiché da questa dipende statisticamente la durata del contratto.

Di seguito una simulazione prendendo in considerazione un immobile del valore di mercato di 250.000€.

Fascia d'età

Valore % Nuda Proprietà

Valore di Vendita Nuda Proprietà

45-50

25%

€ 62.500

51-60

Min 30% - Max 40%

Min € 75.000 - Max € 100.000

61-70

Min 45% - Max 55%

Min € 112.500 - Max € 137.500

Oltre 70

Min 60%

€ 150.000

Oltre 80

Min 75%

€ 187.500



Esempio di calcolo del valore dell'usufrutto e della nuda proprietà


Valore della piena proprietà:
€ 250.000,00
Età in annui dell'usufruttuario: 65 (Fascia 61-70) media 50%
Valore dell'usufrutto: € 125.000,00
Valore della nuda proprietà: € 125.000,00

3. Normativa legale

La vendita della nuda proprietà è legalmente riconosciuta come trattativa di vendita e quindi soggetta alle normative legali dell'ambito: non sono pertanto possibili scritture private o lettere di intenti mentre è sempre necessario affidarsi ad un notaio per stipulare l'atto di vendita.

Una curiosità: trattandosi a tutti gli effetti di una compravendita, questo tipo di transazione non è impugnabile da eventuali eredi in disaccordo.


4. Provvigione dell'Agenzia Immobiliare

Nel caso in cui ci si rivolga ad agenti immobiliari, la provvigione da riconoscere agli intermediari è equivalente a quella prevista per le normali transazioni di compravendita immobiliare.


5. Modalità di pagamento della nuda proprietà

Conviene l'acquisto della nuda proprietà?Il pagamento della nuda proprietà può avvenire in due modi:
l'importo può essere interamente saldato all'atto notarile, oppure, previo accordo tra le parti, l'acquirente può versare subito una parte e il rimanente può essere dilazionato con importi mensili sino a saldo dell'intero valore dell'immobile.

Una modalità, quest'ultima, vantaggiosa per entrambe le parti:
l'acquirente, infatti, può evitare di versare in un'unica soluzione l'intero importo e il venditore avrà a disposizione una rendita mensile di cui avvalersi come una sorta di pensione integrativa.

riproduzione riservata
Articolo: Nuda proprietà
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Nuda proprietà: Commenti e opinioni


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  • Luky631
    Luky631
    Lunedì 16 Ottobre 2017, alle ore 11:04
    Dopo l'acquisto della nuda proprietà, è emerso che da 2/3 anni si sapeva che il tetto andava rifatto.
    I lavori si rimandavano di anno in anno, perchè  le infiltrazioni non cauasavano danni diretti agli appartamenti, dato che c'è un sotto-tetto (locale condominiale).
    Posso in qualche modo chiedere all'usufruttuario una partecipazione alla spesa?Luciano
    rispondi al commento
  • Luca Degl Innocenti
    Luca Degl Innocenti
    Mercoledì 20 Luglio 2016, alle ore 11:52
    Vorrei acquistare la nuda proprietà di una casa proponendo un pagamento rateizzato nel tempo .
    Per esempio fatto 250.000 euro il valore della casa offrirei 100.000 euro al rogito dilazionando i restanti 150000 euro in 5 o 6 rate semestrali (ciascuna rispettivamente di 25/30.000 euro).

    É possibile? Che cosa accadebbre se durante il pagamento rateale l'usufruttario morisse?

    Luca
    rispondi al commento
  • Ceffry90
    Ceffry90
    Martedì 26 Aprile 2016, alle ore 07:15
    Salve sto cercando di vendere la nuda proprieta di un mini-appartamento ma faccio fatica..qualcuno puo aiutarmi?ce qualche societa che compra nude proprieta?sto cercando di andare via sa questa casa perche torno alla mia casa d'infanzia ma mi serve almeno un acconto per poter uscire..qualcuno puo aiutarmi?grazie
    rispondi al commento
  • Snppropriete
    Snppropriete
    Giovedì 3 Settembre 2015, alle ore 17:23
    Salve Noi siamo una società specializzata nella compra vendita della Nuda Proprietà e siamo a vostra completa disposizione per darvi ulteriori informazioni, fare delle valutazioni sul vostro immobile e proporvi le nude proprietà che abbiamo in portafoglio. Vi aspettiamo a Firenze in via dell'olivuzzo n 174 e sul nostro Sito www.solonudaproprieta.it dove potete trovare tutti i nostri riferimenti e la nostra live chat .
    rispondi al commento
  • Adrianosimone
    Adrianosimone
    Martedì 30 Settembre 2014, alle ore 00:13
    Salve, ho comprato una nuda proprietà da un ente pubblico.Dovrei chiedere un consiglio su come comportarmi con la nipote dell'usufruttuario che ora è defunto; lei abita a Mantova e non ha alcun diritto su questa casa, ma vorrebbe stare lì "per il tempo che le serve per svuotarla". E usufruirne "come punto di appoggio per le successive pratiche di successione" svuotamento conto corrente ecc. ecc. Di chi è l'arredamento? Chiedo le chiavi subito?
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Adrianosimone
      Martedì 30 Settembre 2014, alle ore 09:56
      Lei è proprietario dell'immobile, ma non dell'arredamento. E' nel suo diritto entrare nel possesso dell'immobile subito, ma può trovare un accordo amichevole con la signora per darle un tempo ragionevole per svuotare la casa.
      rispondi al commento
  • Gabry.fele
    Gabry.fele
    Giovedì 16 Gennaio 2014, alle ore 14:01
    Avendo una casa in donazione in cui abito da 10 anni in cui è vincolato l usufrutto a mia madre... posso subire il pignoramento dell usufrutto....(di debiti causati dall azienda di papa)... l usufrutto paga tasse?io che ho la nuda proprietà pago tasse?in pratica è meglio accettare la donazione piena senza usufrutto per evitare i pinoramentiù????
    rispondi al commento
  • Bepi60
    Bepi60
    Lunedì 24 Giugno 2013, alle ore 11:39
    Dovendo effettuare un acquisto di una casa in 'Nuda Proprietà', quali sono le garanzie per l'acquirente nel caso che il venditore sia separato?
    Non esiste la possibilità che il coniuge un domani pretenda diritti di possesso?
    E' sufficente inserire qualche clausola nel rogito?
    Quali le garanzie nel caso il venditore non dovesse pagare le spese condominiali a lui spettanti?
    Ringrazio cordialmente.
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Bepi60
      Lunedì 24 Giugno 2013, alle ore 23:32
      Per Alberico: Se il bene è di provenienza personale, non ci sono particolari problemi.
      Diversamente se acquistato in comunione è necessaria la costituzione nell'atto del coniuge.
      Sia per la manutenzione ordinaria che per il godimento del bene le spese sono, per legge, a carico dell'usufruttuario, il quale, in caso di mancata ottemperanza, ne risponde personalmente.
      rispondi al commento
  • Donata
    Donata
    Domenica 10 Marzo 2013, alle ore 15:26
    Posseggo la nuda proprietà di un immobile per il valore di 1/6.
    Avendo perso cause inerenti a problemi dell'immobile (infiltrazioni, acque in magazzini soostanti), mi chiedo chi debba pagare i danni, l'usufruttuario che abita l'immobile o io per la mia quota parte?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Donata
      Lunedì 11 Marzo 2013, alle ore 10:01
      Per Donata: se le inflitrazioni dipendono da incuria dell'usufruttuario le spese sono a carico di questo altrimenti sono a carico dei nudi proprietari.
      rispondi al commento
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