Nuda proprietà: vantaggi e svantaggi

Che cos'è la nuda proprietà?

La nuda proprietà rappresenta il suo valore venale, decurtato dell'usufrutto, cioè del diritto di utilizzare il bene vita natural durante del soggetto beneficiario.
Nella maggior parte dei casi l'usufrutto si estingue con la scomparsa dell'usufruttuario e l'acquisizione, da parte del nudo proprietario della piena proprietà, anche se non mancano casi di usufrutto a tempo predeterminato.
L'usufruttuario può quindi abitare, affittare o addirittura vendere l'usufrutto dell'immobile di cui fruisce, ma si estinguerà ugualmente nel termine stabilito nell’atto di costituzione e in mancanza, con la morte del cedente.

Dati statistici sulla nuda proprietà

Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate nel 2015 si è registrato un modesto incremento degli acquisti della nuda proprietà di immobili residenziali e non del 1,35% rispetto all'anno precedente.

La crisi, la tassazione ed il clima di incertezza sul futuro non portano interesse su questo tipo di investimento, che rispetto ai massimi del 2006, ha praticamente portato ad un dimezzamento del numero dei contratti registrati.

Le regioni che hanno avuto il maggior incremento sono state:

- Basilicata con + 30% (+ 48 nuovi contratti);
- Friuli Venezia Giulia con + 17% (+ 91 nuovi contratti);
- Liguria con + 11% (+180 nuovi contratti).

Le regione che hanno avuto un saldo negativo sono state:

- Molise con – 20% (- 34 nuovi contratti);
- Piemonte con – 3,5% (- 122 nuovi contratti);
- Liguria con - 3,00% (-56 nuovi contratti).

Quali sono i diritti ed obblighi del nudo proprietario?

Il nudo proprietario ha diritto di disporre della cosa data in usufrutto (vendendola, donandola, ecc), purché non pregiudichi il godimento dell’usufruttuario.
Ha, inoltre, il diritto di vigilare sul godimento della cosa per eventuali abusi da parte dell’usufruttuario che ne comporti l’estinzione del diritto.

Quando avviene la consolidazione della proprietà?

Oltre che per la morte del titolare e per lo spirare del termine, il nudo proprietario riunisce in sé anche l’usufrutto nei seguenti casi:

a) per non uso, protratto per almeno venti anni;
b) per totale perimento della cosa, inteso questo come distruzione fisica ed economica, che non lasci sopravvivere alcuna possibilità di godimento: in caso di perimento parziale, benché ne derivi un mutamento di natura o nella destinazione del bene e, il relazione a questa, nella qualità di godimento, l’usufrutto si conserva sopra ciò che rimane;
c) per abuso dell’usufruttuario.

Dal punto di vista legislativo, i diritti di usufrutto e nuda proprietà sono disciplinati dagli articoli del Codice Civile che vanno dal 978 al 1020.

Chi paga le spese di mantenimento del bene?

Le spese di manutenzione straordinaria dell'immobile, cioè, in genere, a quelle che superano i limiti della conservazione della cosa e delle sue utilità per la durata della vita umana, sono a carico del nudo proprietario, mentre quelle di manutenzione ordinaria dell'usufruttuario, che è tenuto a mantenerlo in buono stato, senza modificarlo o danneggiarlo ed a conservarne il valore.

Tuttavia le parti possono accordarsi diversamente in sede contrattuale.

Chi paga le tasse e le imposte locali per la nuda proprietà?

Le imposte come l'IRPEF e l'IMU o TASI sono a totale carico dell'usufruttuario, perché la legge stabilisce che le paghi chi ha la materiale disponibilità del bene e ne gode dei benefici.

Anche questo, quindi, può essere un motivo per cui risulta conveniente l'acquisto della nuda proprietà.

Per calcolare il prezzo di vendita si parte dal valore stimato dell'immobile e si applica un coefficiente di riduzione che varia a seconda dell'età dell'usufruttuario.

Tali coefficienti vengono periodicamente aggiornati dal Ministero delle Finanze, in base alle aspettative di vita in Italia, desunte dalle statistiche, e al tasso di interesse legale.

Conviene l'acquisto della nuda proprietà?

L'acquisto della nuda proprietà può rappresentare una soluzione vantaggiosa per chi non ha fretta di abitare la casa , ma vuole solo fare un investimento conveniente per il futuro, ad esempio un genitore che vuole acquistare per il figlio.

Vale la pena, però, prendere in considerazione i 5 punti:

1.Valutazione dell'immobile

Chi decide di mettere in vendita il proprio immobile con la formula della nuda proprietà non può esimersi dall'affidarsi a professionisti al fine di ottenere una corretta valutazione del prezzo di vendita.

2.Età del venditore

Il valore di un immobile in nuda proprietà cambia in funzione dell'aspettativa di vita del venditore, nonché futuro usufruttuario, poiché da questa dipende statisticamente la durata del contratto.

Di seguito una simulazione prendendo in considerazione un immobile del valore di mercato di 250.000€.

Esempio di calcolo del valore dell'usufrutto e della nuda proprietà

Valore della piena proprietà: € 250.000,00
Età in annui dell'usufruttuario: 65 (Fascia 61-70) media 50%
Valore dell'usufrutto: € 125.000,00
Valore della nuda proprietà: € 125.000,00

3. Normativa legale

La vendita della nuda proprietà è legalmente riconosciuta come trattativa di vendita e quindi soggetta alle normative legali dell'ambito: non sono pertanto possibili scritture private o lettere di intenti mentre è sempre necessario affidarsi ad un notaio per stipulare l'atto di vendita.

Una curiosità: trattandosi a tutti gli effetti di una compravendita, questo tipo di transazione non è impugnabile da eventuali eredi in disaccordo.

4. Provvigione dell'Agenzia Immobiliare

Nel caso in cui ci si rivolga ad agenti immobiliari, la provvigione da riconoscere agli intermediari è equivalente a quella prevista per le normali transazioni di compravendita immobiliare.

5. Modalità di pagamento della nuda proprietà

Il pagamento della nuda proprietà può avvenire in due modi:
l'importo può essere interamente saldato all'atto notarile, oppure, previo accordo tra le parti, l'acquirente può versare subito una parte e il rimanente può essere dilazionato con importi mensili sino a saldo dell'intero valore dell'immobile.

Una modalità, quest'ultima, vantaggiosa per entrambe le parti:
l'acquirente, infatti, può evitare di versare in un'unica soluzione l'intero importo e il venditore avrà a disposizione una rendita mensile di cui avvalersi come una sorta di pensione integrativa.