Imposta di registro del preliminare di compravendita: quando è rimborsabile?

Detrazione dell'imposta di registro per stipula preliminare

A seguito di un quesito posto da un contribuente avente a oggetto l'imposta di registro dovuta in caso di conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il Fisco fuga ogni dubbio.

Contratto preliminare di vendita e detrazione imposta di registro - foto Getty Images

Infatti, asserisce che tale imposta, quando versata in misura fissa, non può essere rimborsata al contribuente obbligato alla stessa imposta in caso di stipula del contratto definitivo.

Qual è la funzione del contratto preliminare?

Da un punto di vista civilistico il contratto preliminare (altrimenti detto compromesso) di compravendita è il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo mediante il quale avverrà il trasferimento della proprietà.

Siamo di fronte a un contratto che produce unicamente effetti obbligatori e non reali.
Con esso le parti trovano semplicemente un accordo sugli elementi principali del negozio, riservandosi i dettagli al momento del rogito.

Contratto preliminare - foto Getty Images

È uno schema contrattuale che spesso viene utilizzato quando la parte acquirente ha bisogno di un certo lasso di tempo per ottenere un prestito o quando il futuro venditore attende la consegna di un altro immobile nel quale andare a vivere.

Per quanto concerne la forma la legge richiede obbligatoriamente la forma scritta per la sua validità. Questo sta a significare che il compromesso può essere redatto nella forma dell'atto pubblico davanti al notaio ma anche semplicemente con una scrittura privata.

La registrazione del contratto preliminare

Quando si stipula un contratto preliminare ci si chiede chi delle due parti coinvolte debba sostenere le spese per la registrazione del contratto.

La registrazione è un adempimento avente fini fiscali che deve essere espletato presso l'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sua conclusione.

Se la registrazione viene effettuata mediante atto notarile il termine viene prorogato a 30 giorni.

I costi per la registrazione solitamente gravano sul futuro acquirente, a meno che all'interno del contratto sia stata inserita una clausola con diversa pattuizione.

Con la registrazione del contratto preliminare si devono versare le seguenti imposte:

• imposta di registro, fissa e pari a 200 euro a prescindere dal valore dell'immobile oggetto del contratto;
  
  
• imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate del contratto e comunque ogni 100 righe. In caso di contratto redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata l'imposta di bollo arriva a 155 euro.
  
  

Non rileva nel preliminare, ai fini dell'imposta di registro, la natura del soggetto cedente, a differenza di quanto accade nel contratto di compravendita definitiva.

Se il contratto preliminare non viene registrato entro il termine stabilito sono previste delle sanzioni che variano in funzione del ritardo commesso.

Imposta di registro sulle somme versate

Per quanto concerne il trattamento fiscale applicabile alle pattuizioni aventi a oggetto somme di denaro versate a titolo di caparra confirmatoria o acconto sul prezzo finale il Fisco pone delle regole ben precise.

Se con il contratto preliminare è stata versata una caparra confirmatoria, a seguito di previsione contenuta in apposita clausola, vi sarà un'imposta di registro nella misura proporzionale pari a 0,50% della somma versata.

Infine, si dovrà versare un'imposta di registro proporzionale pari al 3% della somma corrisposta a titolo di acconto sul prezzo, qualora il cedente non sia soggetto a IVA.

Imposta di registro - foto Getty Images

Esclusivamente in tal caso (imposta di registro proporzionale) l'imposta versata sarà imputata all'imposta principale dovuta in fase di registrazione del contratto di compravendita definitivo. Non solo.

Come affermato dal Fisco nella circolare n. 18 del 2013, qualora l'imposta dovuta per caparra confirmatoria e acconto sia di ammontare superiore a quella dovuta per il contratto definitivo, al contribuente spetterà il rimborso dell'importo maggiore versato.

In tale circostanza il rimborso dovrà essere richiesto entro un termine bene preciso a pena di decadenza.

Si tratta di tre anni che decorrono dal giorno dell'avvenuto pagamento, ovvero, qualora posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione, il quale sorge a seguito della registrazione del contratto definitivo.

In sostanza, in tal caso le imposte versate in sede di preliminare non si perdono ma costituiscono una sorta di anticipo su quelle da versare al notaio all'atto del rogito.

Imposta di registro in misura fissa

È possibile che all'imposta di registro da versare all'atto della stipula del contratto definitivo venga detratta o rimborsata l'imposta di registro già versata nel momento della sottoscrizione del preliminare nella misura fissa?

È proprio il Fisco a sciogliere ogni dubbio negando la possibilità di detrazione quando l'imposta di registro viene versata in misura fissa.


Imposta di registro fissa - foto Getty Images

A differenza di quanto accade per l'imposta di registro in misura proporzionale l'imposta fissa pari a 200 euro versata all'atto della registrazione del contratto preliminare non è rimborsabile al contribuente.