Nuda proprietà e intermediazione

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La compravendita di una nuda proprietà come investimento per l'acquirente e come opportunità per il venditore di godere della casa, ma con qualche soldo in più in tasca.
29 Gennaio 2012 ore 10:04
Arch. Sara Martinelli

liquidità e casaIn tempo di crisi economica la compravendita di una nuda proprietà potrebbe risultare una soluzione interessante sia per il venditore che per l'acquirente. Tutto, però, dipende dagli obiettivi che ognuno si pone e dal tipo di interesse che entrambi hanno sul bene.

Cerchiamo prima di capire in cosa consiste la nuda proprietà. Essa trova riconoscimento nel Codice Civile e si tratta di un caso particolare di proprietà privata, in cui si scindono l'usufrutto, cioè il diritto di disporre del bene finché si è in vita, dalla nuda proprietà, ossia la proprietà senza diritto di utilizzo.

Al momento della morte dell'usufruttuario, la nuda proprietà e l'usufrutto si riuniscono, ricomponendo la piena proprietà. A questo punto il proprietario avrà la facoltà di godere e disporre dell'immobile in modo pieno ed esclusivo.

Nell'ultimo anno la vendita per nuda proprietà ha riscontrato un aumento notevole rispetto all'anno precedente, di circa il 10%. Il fenomeno sembra essere più accentuato al centro-nord. Nel Lazio si raggiunge circa il 40% degli annunci di vendita, seguito da Lombardia, Toscana e Liguria. Altro dato interessante è che nelle grandi metropoli (Roma e Milano) si rileva una maggiore concentrazione di offerta. In particolare a Roma sono presenti il 36% di tutti gli annunci di vendita per nuda proprietà.

Questo fenomeno è facilmente spiegato dal difficile periodo economico in atto. C'è chi vende la nuda proprietà dell'immobile per necessità di denaro, mantenendone l'usufrutto, e chi, non avendo fretta di abitarci immediatamente, acquista a prezzi vantaggiosi rispetto alle quotazioni di mercato.

anzianiEsaminando accuratamente gli annunci, si può notare che il venditore è il più delle volte una persona ultra sessantenne, spesso anche ultra ottantenne o novantenne, che ha bisogno di liquidità e che al tempo stesso non intende perdere l'uso e la disponibilità della casa in cui vive. In età anziana è infatti più che comprensibile il desiderio di mantenere abitudini di vita e relazioni di quartiere.

Inoltre, nel caso di pagamento misto costituito da un primo acconto e vitalizio mensile a vita, il venditore si assicura una parte di liquidità immediata ed entrate costanti finché rimarrà in vita, senza così gravare su figli o familiari. Sono stati riscontrati anche casi in cui i genitori anziani decidono di vendere la nuda proprietà per aiutare con il vitalizio i figli adulti che in tempo di crisi economica faticano a mantenere la loro nuova famiglia.

L'acquirente ideale è invece una persona che non ha necessità immediata di abitare l'immobile e che, rinunciando al diritto di disporre subito del bene, riesce ad acquistarlo a prezzi inferiori a quelli di mercato, poiché ne acquista solamente la nuda proprietà e non il diritto di utilizzo.

Il caso più diffuso riguarda i genitori di figli adolescenti. Alcuni di loro comprano a prezzi convenienti un immobile che potrà essere a disposizione dei figli quando questi saranno adulti. L'acquisto di una nuda proprietà risulterà così un buon investimento nel lungo periodo, considerando anche il fatto che non si pagano tasse e spese condominiali o di manutenzione, che invece restano a carico dell'usufruttuario.

firma atto di compravenditaCome giè accennato, per chi punta ad investire sul mattone, l'acquisto di una nuda proprietà può divenire un'occasione che consente di risparmiare sul prezzo. Questo sarà inferiore poiché si compra solo la proprietà dell'immobile, ma non l'usufrutto, che resterà al venditore finché sarà in vita. La riduzione del prezzo può andare dal 5% al 50% rispetto alle quotazioni di mercato, in modo inversamente proporzionale all'età del venditore.

Nella determinazione del prezzo entrano in gioco molte altre variabili, spesso complicate per chi non è del mestiere. Oltre all'età del venditore, si tengono in considerazione il sesso, lo stato di salute, le aspettative di vita, il numero di persone che si riservano il diritto di usufrutto e molto altro ancora. La complessità dell'argomento ha portato addirittura alla nascita di agenzie immobiliari specializzate in materia.

C'è da dire però che in Italia si fatica spesso a ragionare su questo tipo di investimento. I motivi sono in parte legati alla scarsa conoscenza che mediamente abbiamo sui diritti reali connessi alla proprietà. Inoltre, siamo frenati culturalmente, poiché soffriamo di un attaccamento morboso alla casa e ai beni di famiglia in genere. Infine, non dimentichiamo che moltissimi italiani sono bloccati da una certa forma di superstizione nell'affrontare razionalmente argomenti come la morte.

Talvolta però necessità estreme portano a ragionare diversamente…


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