Come funziona fiscalmente la nuda proprietà

Cos’è la nuda proprietà

La nuda proprietà è un istituto giuridico, con il quale si acquista, a titolo oneroso o gratuito, la proprietà di un bene immobile anche se sussiste, sul medesimo bene, un diritto reale di un altro soggetto (generalmente usufrutto, uso e abitazione).

In altri termini, l’acquirente acquista la nuda proprietà di un bene immobile e il cedente mantiene o può cedere a terzi, a esempio, il diritto di usufrutto o il diritto di abitazione.

Esempio classico è la donazione o la compravendita di un immobile, con riserva di usufrutto, conclusa fra genitori e figli. In tal caso il figlio acquista la nuda proprietà (diritto reale “maggiore”) della casa dei genitori, riservando a questi il diritto di abitarvi (diritto reale “minore”).

Cos'è la nuda proprietà - Getty Images

Una volta estinto il diritto minore (uso, abitazione o usufrutto) la nuda proprietà diventa piena, in gergo “si riespande”, con la conseguenza che il proprietario (prima solo nudo proprietario) acquisisce tutti i diritti tipici della proprietà e, pertanto, anche il diritto di abitarci o usare l’immobile.

Si tratta di una possibilità, fino a poco tempo fa non molto esplorata, ma che solo negli ultimi anni, come confermato da diversi studi, complice la crisi finanziaria e il costante rialzo dei prezzi sta prendendo sempre più piede nella pratica commerciale.

Come funziona la nuda proprietà: diritti e doveri del nudo proprietario

I diritti, riconosciuti in capo al nudo proprietario, sono individuati al “negativo”, ovverosia si ricavano in base ai diritti che sono esercitati dal titolare del diritto reale di usufrutto o di abitazione.

Più chiaramente, il nudo proprietario ha gli stessi diritti previsti per il proprietario, a eccezione dei diritti attribuiti al titolare degli altri diritti minori.

Con riferimento ai doveri del nudo proprietario, questi è tenuto a:

• adempiere alle riparazioni straordinarie del bene (ex art. 1005 c.c.);
  
  
• assolvere i pagamenti che gravano sulla proprietà del bene (es. contributi straordinari di miglioria);
  
  
• concorrere con l'usufruttuario alle eventuali spese di lite che riguardano contemporaneamente proprietà e usufrutto.
  
  
  

Diritti e doveri del titolare del diritto reale

Anche al titolare del diritto reale sono riconosciuti una serie di diritti e doveri.

Questi ha il diritto di utilizzare il bene e di godere dei frutti, nonché di conservare la destinazione economica del bene.

Come rilevato, il titolare del diritto reale è obbligato a contribuire al pagamento delle imposte sugli immobili e di provvedere in via autonoma al sostentamento delle spese c.d. ordinarie di manutenzione dell’immobile.

Spese in caso di nuda proprietà

Al fine di individuare a chi devono essere attribuite le spese e da chi devono essere versate, la giurisprudenza ha stabilito che non rileva l’ammontare di tali costi ma la tipologia.

Spese da affrontare in caso di nuda proprietà - Getty Images

In altri più specifici termini, ai fini della distinzione tra gli interventi gravanti a carico dell'usufruttuario e del nudo proprietario, non è la maggiore o minore attualità del danno da riparare, bensì l'essenza e la natura dell'opera (ed in particolare, il suo carattere di ordinarietà o straordinarietà).

Infatti:

• l'usufruttuario ha la responsabilità e l'onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva, spettandogli l'uso e il godimento della cosa;
  
  
• sono riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa, in quanto afferiscono alla nuda proprietà (Cass. 6 novembre 2015 n. 22703).
  
  
  

Vantaggi della nuda proprietà

L’acquisto della nuda proprietà di un immobile ha indubbi vantaggi, in termini di esborso finanziario, ma anche svantaggi afferenti alla fruibilità del bene.

Il soggetto che acquista la nuda proprietà ha generalmente il vantaggio di ottenere una notevole riduzione del prezzo di acquisto di un immobile.

Nelle compravendite immobiliari, infatti, l’acquisto di una nuda proprietà consente di risparmiare in modo considerevole sul prezzo di acquisto.

Alcuni studi hanno rilevato che la nuda proprietà fa abbassare il prezzo delle compravendite fino al 40%.

Il nudo proprietario, inoltre, non è tenuto a contribuire alle spese di ordinaria amministrazione.

Nuda proprietà: vantaggi e svantaggi - Getty Images

È prevista anche in caso di nuda proprietà la possibilità di ottenere il bonus casa.

Altro importante aspetto di non poco conto riguarda il risparmio, che può ottenersi con la nuda proprietà, con riferimento al pagamento di alcuni tributi locali, che gravano sugli immobili.

IMU e nuda proprietà - Getty Images

Il nudo proprietario di immobili (terreni, aree edificabili o fabbricati) non è soggetto passivo ai fini dell'IMU.

Infatti, è tenuto a versare l'IMU:

• il proprietario dell'immobile;
  
  
• il titolare di un diritto reale di godimento, quale l'usufrutto, l'uso, l'abitazione, l'enfiteusi, la superficie (art. 1, comma 743 della L. n. 160/2019).
  
  
  

Svantaggi della nuda proprietà

Vi sono tuttavia non trascurabili svantaggi nell’acquisto di una nuda proprietà come, in particolare, l’impossibilità di utilizzare l’immobile sino alla estinzione del diritto reale, che può essere pattuita, individuando un termine o, in altri casi, fino alla morte del titolare del diritto reale.

Si pensi all’acquisto di un immobile con riserva di abitazione fino alla morte del titolare (usufrutto vitalizio).

È evidente, dunque, che la nuda proprietà può rappresentare la migliore soluzione nei casi non vi sia una particolare urgenza di abitare o utilizzare l’immobile.

Imposte per acquisto della nuda proprietà

L’acquisto della nuda proprietà consente, oltre che un notevole risparmio sul prezzo di acquisto, anche una importante riduzione delle imposte dovute per gli atti che consentono il trasferimento della nuda proprietà.

Con riferimento alle imposte sugli atti, come noto, l’imposta di registro di calcola sulla base della tipologia di atto che si intende registrare (permuta, cessione ecc.).

La nuda proprietà, ai fini dell’imposta di registro, è considerata analogamente alla proprietà piena.

La differenza riguarda la base imponibile dell’imposta di registro che, come noto, a norma degli artt. 43 e 51 del D.P.R. n. 131/86 deve essere determinata facendo riferimento al valore venale in comune commercio del bene o del diritto.

Imposte da pagare sulla nuda proprietà - Getty Images

Nel caso della nuda proprietà, tuttavia, non occorre adattare il valore in comune commercio del bene, in considerazione del fatto che oggetto di cessione è la nuda proprietà.

A norma del combinato disposto degli artt. 43 e 51 del DPR 131/86, la base imponibile dell'imposta di registro, ove l'atto abbia ad oggetto immobili o diritti reali immobiliari, deve essere individuata, sottraendo dal valore della piena proprietà il valore del diritto reale (uso, usufrutto, abitazione), di cui l'immobile sia gravato.

In altri termini, la base imponibile dell'imposta di registro, in caso di cessione della nuda proprietà è inferiore a quella della piena proprietà, atteso che il valore venale (art. 51, comma 2, del D.P.R. n. 131/86) della nuda è inferiore al valore della piena proprietà.

Ciò vale, ovviamente, nelle ipotesi in cui la nuda proprietà non debba essere versata in misura fissa, atteso che in tali casi la tassazione non cambia, se oggetto di esso sia la nuda proprietà anziché la proprietà piena: è dovuta sempre l'imposta in misura fissa.

Caso particolare di cessione della nuda proprietà e diritto reale a soggetti diversi

Una ipotesi particolare, poco frequente ma in ogni caso possibile, riguarda la possibilità di vendere la nuda proprietà a un soggetto e al contempo di riservare il diritto minore, per esempio il diritto di abitazione a un altro soggetto.


In tale caso, l'atto con cui il proprietario di un immobile cede contestualmente la nuda proprietà e l'usufrutto a due soggetti diversi, sconta l'imposta di registro separatamente sui due trasferimenti di diritti reali, trattandosi di disposizioni collegate e non di un negozio complesso (Cass. 15 marzo 2021, n. 7154).

Agevolazioni e nuda proprietà

In caso di cessione della nuda proprietà, possono essere applicate anche le agevolazioni prima casa, in presenza delle condizioni individuate dalla Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/86 (risposta Agenzia delle entrate n. 308/2019).

Come per qualsiasi altro atto di cessione della piena proprietà, l’applicazione delle agevolazioni deve essere indicata nel contratto di cessione.