Non basta semplice richiamo alla legge per disdetta locazione alla prima scadenza

Il proprietario di un immobile destinato a civile abitazione può inviare al conduttore disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza (che si tratti di un accordo 4+4 o 3+2) purché la sua richiesta sia formulata in ossequio a quanto specificato dalla legge.

La norma di riferimento è quella contenuta nell'art. 3 della legge n. 431 del 1998.

Per fare ciò non basta dire intendo disdire il contratto in conformità a quanto stabilito dall'art. 3 l. n. 431/98 ma bisogna indicare uno dei motivi effettivamente ricorrenti tra quelli indicati in quella disposizione di legge.

Questa, in sintesi, la decisione resa dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 19817 depositata in cancelleria il 4 ottobre 2013.

Cause di disdetta del contratto di locazione

Per sapere quali sono le cause che consentono al proprietario di un immobile di interrompere il contratto di locazione alla prima scadenza (salvi i casi di morosità), s'è detto che bisogna guardare all'art. 3 della legge n. 431 del 1998.



Recita la norma:

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Indicare una causa che poi si dimostra fittizia può comportare la richiesta, da parte del conduttore, di riviviscenza del contratto o al risarcimento del danno (cfr. art. 3, terzo e quinto comma, l. n. 431/98).

Chiara indicazione del motivo della disdetta

È questo il cuore della sentenza n. 19817 resa dal Tribunale di Roma: non basta dire che si ha intenzione di disdire il contratto alla prima scadenza, ma bisogna indicare il perché e la ragione dev'essere ricompresa tra quelle indicate dall'articolo di legge più volte menzionato.

Si legge nella pronuncia in esame che non è possibile che la prima missiva di disdetta spedita dal locatore, (…), per raccomandata del 15.12.2010 (all. 2 fascicolo parte ricorrente) abbia potuto produrre la cessazione del contratto alla prima scadenza (31 agosto 2013), ai sensi dell'art. 3 della L. n. 431/1998.

Ciò perché, prosegue il Tribunale di Roma, in quella lettera il locatore si limitava a comunicare al conduttore in considerazione che intendo adibire l'immobile locato agli usi di cui all'art. 3, comma 1, L. 9.12.98 n. 431, mi avvalgo della facoltà di diniego di rinnovo del contratto stipulato di comune accordo ai sensi del comma 3, art. 2 della citata legge (così testualmente si legge nell'all. 2 all'intimazione); orbene, per il formalismo cui soggiace il diniego motivato di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, e secondo cui il diniego di rinnovo, per essere idoneo allo scopo, deve esprimere testualmente, inequivocamente e specificamente alcuno dei motivi (tra quelli descritti dall'art. 3 della L. n. 431/1998) che legittimano il locatore a recedere dal contratto alla scadenza del primo quadriennio, non si ritiene che il richiamo per relationem agli articoli di legge, possa soddisfare il requisito di forma prescritto dal menzionato art. 3. - (V. tra le tante, Cass. n. 936 del 2013 in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica ex ante della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore) (Trib. Roma 4 ottobre 2010 n. 19817).

Insomma non si può dire: disdico il contratto perché la legge me lo consente, ma si deve indicare quale circostanza di legge ricorra nel caso di specie; tale specificazione serve per poter verificare se essa è effettivamente ricorrente ai fini della tutela dei diritti del conduttore.