Cosa succede quando avviene la disdetta del contratto di locazione?

Risoluzione del contratto di locazione

Quando si stipula un contratto di locazione il proprietario e il conduttore stabiliscono la durata contrattuale che dovrà essere rispettata da tutte e due le parti.

Può accadere, tuttavia, che proprietario o conduttore si trovino nella condizione di dover sciogliere il contratto prima della sua scadenza. Un'ipotesi è la risoluzione consensuale del contratto, altra ipotesi è il recesso unilaterale di una delle parti.

Recesso del conduttore

Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento prima della scadenza.
È necessario, tuttavia, che vi siano gravi motivi che giustifichino la necessità di recedere anticipatamente rispetto alla scadenza naturale del contratto.


La legge riconosce tale diritto anche qualora non sia espressamente disciplinato nel contratto con apposita clausola.

A quali condizioni il conduttore può esercitare il diritto di recesso?

La legge riconosce al conduttore la possibilità di recedere, inviando la disdetta del contratto di affitto solo in presenza di ragioni ben precise.

In cosa consistono i gravi motivi? Secondo costante giurisprudenza si ritengono gravi motivi le circostanze oggettive, estranee alla volontà del conduttore, imprevedibili e che sopraggiungono alla stipula del contratto di locazione.

Il locatore potrà, tuttavia, contestare i motivi addotti dal conduttore e in caso di contestazione il proprietario si rivolgerà all'autorità giudiziaria che potrà entrare nel merito dei suddetti motivi.
Al termine del giudizio spetterà al giudice stabilire la legittimazione degli stessi e il diritto o meno del conduttore a recedere anticipatamente.

Modalità e tempi per richiedere il recesso del contratto d'affitto

Per poter chiedere il recesso anticipato è necessario rispettare alcune modalità e tempistiche. L'interruzione del contratto prima della scadenza della locazione può essere chiesta dal conduttore con almeno 6 mesi di preavviso rispetto alla data in cui si intende lasciare l'immobile locato; il termine si riduce a tre mesi quando viene stipulato un contratto a uso transitorio.


Con quale modalità può essere chiesto il recesso? La richiesta dovrà essere presentata dal conduttore in forma scritta con indicazione dei gravi motivi e dovrà essere inviata al locatore mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

I gravi motivi devono essere resi noti al padrone di casa, affinché venga valutata l'oggettiva necessità da parte del conduttore di abbandonare l'immobile. La prova circa la veridicità dei gravi motivi dovrà essere fornita solo qualora si vada davanti a un giudice, in caso di contestazione da parte del locatore.

A titolo esemplificativo, costituisce grave motivo la presenza, nei locali oggetto del contratto, di fenomeni di evidente umidità, che siano tali da compromettere la salute di coloro che vi abitano. Il recesso è consentito anche in presenza di forti rumori non dovuti a responsabilità del proprietario. Si pensi all'ascensore difettoso o a rumori dell'impianto di condizionamento dei vicini che superino la normale soglia di tollerabilità prevista dalla legge.

Altro aspetto fondamentale è che nella lettera inviata al locatore venga comunicata la data di rilascio dell'immobile da parte del conduttore.

Cosa succede in caso di mancato rispetto del preavviso

Nel caso in cui l'inquilino liberi l'appartamento senza dare alcun preavviso o non rispettando i termini previsti dalla legge, sarà tenuto a pagare al proprietario l'eventuale risarcimento dei danni da quest'ultimo subiti.

Dei danni connessi all'anticipata restituzione dell'immobile il proprietario dovrà dare dimostrazione nel corso del giudizio.

Quali sono gli effetti del recesso del conduttore

Anche in caso di richiesta di interruzione anticipata del contratto di locazione, il conduttore sarà tenuto al pagamento del canone pattuito, fino all'effettivo rilascio dell'immobile.

Resta ferma anche la cauzione versata dall'inquilino in fase di stipula del contratto, in quanto posta a garanzia di eventuali danni arrecati all'immobile. In occasione dello scioglimento del contratto di locazione il padrone di casa dovrà sempre verificare l'eventuale presenza di danni arrecati all'abitazione e solo in caso di mancanza la cauzione potrà essere restituita al conduttore.

Recesso convenzionale del contratto d'affitto

Come prima anticipato, nel contratto di affitto possono essere inserite dalle parti, in fase di stipula, delle clausole che disciplinino la possibilità conferita al conduttore di interrompere anticipatamente il vincolo contrattuale in maniera diversa da quanto disposto dalla legge.

Si possono prevedere ulteriori motivi rispetto ai gravi motivi previsti dalla legge e modalità diverse di comunicazione della volontà di disdire il contratto. Il recesso, ad esempio, potrà essere comunicato con telegramma, fax o in forma diversa dalla raccomandata.

Si potrà prevedere un termine di preavviso maggiore o minore di 6 mesi: in questo caso il locatore non dovrà dare formale accettazione del recesso.

Adempimenti e oneri fiscali

In caso di interruzione del rapporto contrattuale, la legge prevede il pagamento di un'imposta all'Agenziadelle Entrate. È bene sapere che, in caso di recesso dal contratto di locazione, sarà colui che recede a dover effettuare il pagamento della relativa imposta.

Recesso del proprietario

A differenza del conduttore,per il quale è la legge a prevedere che il recesso anticipato dal contratto d'affitto possa avvenire in qualsiasi momento, per il proprietario dell'immobile, vi sono maggiori vincoli. Egli non può recedere liberamente prima della scadenza contrattuale.

Questo non significa che per il padrone di casa non vi sia alcuna possibilità di sciogliere il vincolo giuridico.

Anche per il proprietario il contratto di locazione non costituisce un vincolo indissolubile, tuttavia vi sono maggiori limiti e condizioni da rispettare.

Qualora, infatti il proprietario voglia recuperare la disponibilità dell'immobile locato, potrà darne comunicazione purché vengano rispettate specifiche modalità e termini.
Si tratta a tutti gli effetti di una disdetta per finita locazione con la manifestazione della volontà di non rinnovare ulteriormente il contratto.


Nei casi di locazione a uso abitativo, aventi la durata di 4 anni con rinnovo per altri 4 anni, il locatore deve comunicare la sua intenzione di diniego del rinnovo al conduttore, almeno con 6 mesi di anticipo rispetto alla prima scadenza. I mesi saranno 12 o 18 in caso di immobili a uso non abitativo.

Il proprietario potrà dunque manifestare la sua volontà di non prorogare ulteriormente il rapporto contrattuale inviando una lettera raccomandata o tramite posta certificata.

Nel caso di mancato rinnovo alla prima scadenza sono necessari particolari motivi per negare la proroga del contratto.

Il proprietario può avere molteplici ragioni ma i motivi per i quali gli è consentito dalla legge di impedire l'automatico rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza contrattuale sono stabiliti dall'art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431. Nella lettera di disdetta il locatore dovrà indicare i suddetti motivi in maniera esplicita e dettagliata, specificando altresì la data di rilascio dell'immobile. I motivi previsti dalla legge sono:

- destinazione dell'immobile per uso personale del locatore;

- possibilità per l'inquilino di disporre di un ulteriore immobile da adibire ad uso abitativo;

- mancato utilizzo del bene locato da parte del conduttore;

- ricostruzione, demolizione e trasformazione dell'edificio all'interno del quale è situato l'immobile locato;

- manifestazione di volontà del locatore di dare in vendita l'immobile.

Nel caso in cui la disdetta venga inviata dal proprietario successivamente alla prima scadenza contrattuale, il locatore non sarà obbligato a indicare alcun motivo, essendo sufficiente, per la validità della comunicazione, che la propria volontà sia chiaramente manifestata.

La disdetta andrà sempre comunicata tramite lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza dei successivi 4 anni. Il termine è previsto a pena di decadenza.

Infatti, qualora il locatore non rispetti i termini previsti per l'invio della disdetta, il contratto si rinnoverà automaticamente per un uguale periodo di tempo e alle medesime condizioni.