Manutenzione straordinaria tra detrazioni e decreto semplificazioni

Manutenzione straordinaria fra detrazioni e decreto semplificazioni

Oggi si rilevano non poche difficoltà nell'avere tutti i requisiti richiesti per l'ottenimento del Superbonus 110%.

È per questo che i privati, proprietari di villini o singoli appartamenti privi di autonomia funzionale, guardano alla rinnovata detrazione del 50% per ristrutturazioni e manutenzioni straordinarie che risulta facilmente accessibile senza dover rispettare gli innumerevoli requisiti richiesti per il 110%.
Le principali criticità che allontanano gli utenti finali dal Superbonus 110% si sono rilevate ad oggi:

• la lentezza dell'Agenzia delle Entrate a rispondere alle innumerevoli criticità rimaste non normate
  
  
• l'incertezza degli Istituti bancari nell'acquisire il credito in attesa dei dovuti chiarimenti
  
  
• l'impossibilità di usufruirne per le singole unità immobiliari prive di autonomia funzionale
  
  
• i tempi necessari al reperimento burocratico della documentazione di legittimità urbanistica
  
  
• gli imprevisti in merito alla conferma o meno del riconoscimento del bonus nonostante la preistruttoria.
  
  

Il decreto semplificazioni trasforma il Testo Unico dell'edilizia

Il decreto legislativo 76 del 16 luglio 2020, porta “Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale” e viene globalmente riconosciuto come decreto semplificazioni.

La legge, pubblicata sulla Gazzetta ufficiale n. 228 del 14 settembre 2020, è entrata in vigore il 15 settembre, il giorno dopo la sua pubblicazione.
La norma riporta al Capo II diverse semplificazioni in materia edilizia, che hanno radicalmente trasformato il Testo Unico Edilizia (TUE) che regola l'attività edilizia ed i titoli necessari per operare legittimamente il D.P.R. 6 giugno 2011, n. 380.

Il decreto legislativo 76/2020 contiene quindi misure che tendono a semplificare, agevolare e velocizzare gli interventi edilizi rendendo immediatamente realizzabili ulteriori categorie di intervento purché legittime e facilitando la rigenerazione urbana (quindi migliorare le prestazioni energetiche degli edifici e la loro sicurezza antisismica)

D.L. 76/2020: Decreto semplificazioni

Nello specifico andiamo quindi a schematizzare le principali misure adottate con il Decreto semplificazioni a modifica del T.U.E.:

• Ampliamento della definizione di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione edilizia
  
  
• Rendere più semplice la demolizione di opere abusive
  
  
• Riscrivere le norme per le opere temporanee i manufatti leggeri e gli usi temporanei
  
  
• Rimodulare le tolleranze costruttive
  
  
• Demolizione e ricostruzione
  
  
• Modifica dei prospetti
  
  
• Proroga dei titoli edilizi
  
  
• Conferenza dei servizi semplificata
  
  

Ampliata la definizione di manutenzione straordinaria

Viene quindi ampliata la definizione di manutenzione straordinaria rispetto a come era definita nel T.U.E.

Citiamo testualmente l'art 3 così come aggiornato oggi dal decreto semplificazioni

Art. 3 – Definizioni degli interventi edilizi b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d' uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l'agibilità dell'edificio ovvero per l'accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio, purché l'intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (fonte: studioptecnicopagliai.it)

Sintetizzando, risulta oggi quindi ricompresa fra le opere di manutenzione straordinaria anche:

1. La modifica ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, necessaria per mantenere o acquisire l'agibilità o l'accessibilità dell'edificio, che non pregiudichino il decoro architettonico e purché l'intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia a oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del D.L. 42/2004;
   
   
2. La modifica delle destinazioni d'uso purché non urbanisticamente rilevanti, implicanti aumento del carico urbanistico.
   
   
   

Ampliata la definizione di ristrutturazione edilizia

Risulta ampliata anche la definizione di ristrutturazione edilizia.
Questa, infatti, attualmente ammette anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con nuovi edifici anche con diversa sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planovolumetriche e tipologiche, con tutte le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica e sull'accessibilità, per l'installazione di impianti tecnologici necessari e per l'efficientamento energetico.


Citiamo testualmente l'art 3, così come aggiornato oggi:

d) interventi di ristrutturazione edilizia, sono gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresi' gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento puo' prevedere altresi', nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purche' sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonche', fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria (fonte studiotecnicopagliai.it).

Vengono quindi previsti anche aumenti di cubatura pur di favorire la rigenerazione urbana, ovviamente solo nei casi previsti dalla legislazione vigente e non per gli edifici che sorgono all'interno delle zone omogenee A o per gli immobili sotto tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, D.lgs. 42/2004.

Attività edilizia libera e relative modifiche

All'interno dell'attività edilizia libera, cioè fattibile senza alcun titolo edilizio, ma semplicemente tramite una comunicazione al Comune fatta dal proprietario senza tecnico o asseverazioni, rientrano oggi tutte le opere stagionali, purché rimovibili e rimosse entro il termine di 180 gg compresi i giorni necessari al montaggio e smontaggio.

Citiamo testualmente l'art 6, comma 1, lett. e.5) aggiornata:

e-bis) le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all'amministrazione comunale (fonte studiotecnicopagliai.it)

La legittimità dei nostri immobili

Alla luce di tutte queste semplificazioni che permettono ai singoli privati di intervenire sui fabbricati, risulta importante informarsi in via prioritaria sullo stato di legittimità dei propri immobili/appartamenti, e per questo vi alleghiamo quanto risulta alla luce del decreto semplificazioni:

Art. 9-bis – Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili 1. Ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi previsti dal presente testo unico, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d'ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull'autenticità di tali documenti, informazioni e dati. 1-bis. Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unita' immobiliare e' quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unita' immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo e' quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unita' immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia. (fonte studiotecnicopagliai.it)

Detrazione del 50% per manutenzione straordinaria

Risulta una ottima occasione usufruire quindi della detrazione 50%, riconosciuta tacitamente anche alle singole unità immobiliari, per tutte le opere di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia.


Non risultano detraibili, infatti, dalle singole unità immobiliari le semplici opere di manutenzione ordinaria.

Risultano però detraibili anche le opere di manutenzione ordinaria, solo nel momento in cui vengono assorbite dall'intervento di categoria maggiore, cioè la manutenzione straordinaria, che necessita di Comunicazione asseverata di inizio lavori al Comune di competenza: la cosiddetta CILA.


Il ragionamento che sta dietro al legislatore è sempre lo stesso: favorire interventi edilizi legittimi e controllati da un punto di vista tecnico, così come per i Superbonus si mira a rigenerare il patrimonio edilizio esistente dal punto di vista sismico ed energetico.

Vediamo, infatti, che il concetto di interventi trainanti e trainati rimane comune a entrambe le detrazioni.

Fondamentale è la circolare del Ministero dell'economia e finanze n. 57 del 1998.
Questa chiarisce il concetto precedentemente affermato in ambito di manutenzione straordinaria che assorbe gli interventi di categoria inferiore e quindi li rende anch'essi detraibili.

La citiamo in conclusione per chiarezza:

Pertanto, occorre tener conto del carattere assorbente della categoria superiore rispetto a quella inferiore, al fine dell'esatta individuazione degli interventi da realizzare e della puntuale applicazione delle disposizioni in commento. Ministero delle Finanze Circolare del 24 febbraio 1998, n. 57 /E