Luci e vedute

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La disciplina codicistica in materia di luci e vedute definisce questi concetti e delinea come e quando il proprietario di un fondo possa aprirle su quello del vicino.
06 Giugno 2014 ore 10:30
Avv. Alessandro Gallucci

Codice civile, luci e vedute


Due gli interessi contrapposti da tutelare:

Finestraa) da un lato il diritto del proprietario di un immobile a goderne nel modo migliore possibile;

b) dall'altro il diritto del confinante alla riservatezza ed alla sicurezza.

Il risultato è un insieme di norme (artt. 900-907 c.c.) volte a disciplinare tali aspetti.

Innanzitutto è utile comprendere i profili definitori; a mente dell'art. 900 c.c. le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.

In sostanza le luci, al contrario delle vedute e dei prospetti, non danno la possibilità di affacciarsi sul fondo del vicino.

A livello materiale questa differenza è espressa chiaramente nel principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.

Secondo i giudici di legittimità, affinché sussista una veduta a norma dell'art. 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della inspectio anche quello della prospectio nel fondo del vicino, dovendo detta apertura non solo consentire di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale (Cass. SS.UU. 28 novembre 1996 n. 10615).

Le caratteristiche fisionomiche delle luci sono individuate all'art. 901 c.c., che recita:

Le luci che si aprono sul fondo del vicino devono:

1) essere munite di un'inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati;

2) avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri, se sono ai piani superiori;

3) avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l'altezza stessa.

LucernaioRispettati questi requisiti, è lecito attendersi che l'apertura sia considerata come una luce.

Nel caso di mancanza di questi requisiti il proprietario del fondo vicino può chiederne il rispetto (art. 902 c.c.).

L'apertura di luci, nel rispetto delle condizioni anzidette, non necessita di alcun permesso del titolare del fondo attiguo se viene praticata nel muro contiguo di proprietà esclusiva (art. 903, primo comma, c.c.).

Se, invece, il muro è comune nessuno dei proprietari può aprire luci senza il consenso dell'altro; ma chi ha sopraelevato il muro comune può aprirle nella maggiore altezza a cui il vicino non abbia voluto contribuire (art. 903, secondo comma, c.c.).

Secondo il Tribunale di Firenze, se la luce è praticata in difformità a quanto previsto in relazione alle distanze, essa non può essere acquisita per usucapione ; in una sentenza in materia s'è affermato che la servitù di luce non essendo apparente è insuscettibile di acquisto per usucapione (Trib. Firenze 20 maggio 2014).

Si tratta di un'affermazione quanto meno criticabile in quanto proprio l'apertura sul muro dovrebbe rappresentare l'opera visibile in grado di poter far parlare si servitù apparente (cfr. art. 1061 c.c.).


Vedute


Quanto alle vedute la disciplina codicistica si sofferma, vista la maggiore invasività dell'apertura, anche sulle distanze.

A norma dell‘art. 905 c.c., infatti, non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi e la distanza di un metro e mezzo.

Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.

Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica.

Il legislatore, infine, ha inteso disciplinare anche il caso inverso, ossia quello in cui si è acquisito il diritto di veduta (si è soliti parlare in tal senso di servitù di veduta) e solo successivamente si decida di costruire nel fondo vicino.

In tal caso, l'art. 907 c.c. precisa che quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'art. 905.

Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.

Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

Come per le luci, anche per le vedute se queste debbono considerarsi illegittime, è possibile agire in giudizio per ottenerne l'eliminazione.

In questo contesto, è utile specificare che l'apertura di una porta il cui unico fine è quello di consentire l'accesso ad un volume tecnico nel quale sono ubicati gli impianti tecnologici non può essere considerata alla stregua dell'apertura di una veduta e come tale non è soggetta alle norme sulle distanze previste per questa particolare fattispecie (cfr. Trib. Firenze 20 maggio 2014).

riproduzione riservata
Articolo: Luci e vedute
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Luci e vedute: Commenti e opinioni


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  • Simonealciati
    Simonealciati
    Domenica 26 Febbraio 2017, alle ore 11:21
    Buongiorno, sto per ristrutturare un immobile che si trova a circa 1,5 m dal confine e con cappotto e lavori annessi arriveremo a meno di 1m dal vicino. Il fondo del vicino è agricolo coltivato a vigneto. Vorremmo aprire delle finestre. È possibile farlo chiedendo il permesso al vicino? Quale documento bisogna produrre?Grazie mille!!!
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Simonealciati
      Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 15:50
      Oltre ai permessi amministrativi, sì per aprire la finestra è necessario il consenso del vicino (la destinazione del fondo, che io sappia, non incide). Serve una carta scritta e sarebbe bene poi trascrivere l'atto.
      rispondi al commento
  • Dodilo
    Dodilo
    Giovedì 15 Settembre 2016, alle ore 21:18
    Buonasera, vivo in un appartamento piano terra che ha un piccolo cortile rettangolare di circa 20 mq.

    Due lati sono in comune con il vicino, in particolare un lato è delimitato da una rete che separa i cortili, un altro è costituito proprio dal muro del vicino e qui si affaccia anche una finestra.

    Il vicino sostiene che a noi non sia consentito appoggiare nulla su questo lato con finestra, e che dobbiamo tenere ns bidoni immondizia o altro a debita distanza, la richiesta è di 2.90 dal muro in comune (ma nn dalla rete).

    Dobbiamo tenere conto delle suddette richieste o sono totalmente infondate?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Dodilo
      Venerdì 16 Settembre 2016, alle ore 12:08
      Dovete tenere a debita distanza dalla finestra tutto ciò che possa ledere il diritto di veduta (mobili o altre cose alte) e che comunque possano recare disagio nell'uso della finestra e dell'abitazione, ma non esistono normative che vietino l'uso in appoggio (es. bicicletta o altri beni) su un muro in comunione.
      rispondi al commento
  • Ada84
    Ada84
    Venerdì 27 Maggio 2016, alle ore 17:07
    Buongiorno,il mio caso è il seguente: stesso costruttore e stesso proprietario al momento della costruzione del residence, sono palazzine attaccate le une alle altre, sono proprietaria di un appartamento al 3 piano, mi ritrovo sul balcone della cemeretta dei ragazzi la finestra della camera da letto del vicino (veduta - non rispetta gli art. di distanze del cc) che si affaccai direttamente sulla mia proprietà dunque nessuna privacy per il vicino. La veduta è leggitima anche se costruita dal costruttore che ne era il proprietario al momento della costruzione?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Ada84
      Mercoledì 1 Giugno 2016, alle ore 16:32
      Si è legittima proprio perché lo stato dei luoghi era quello al momento della costruzione dell'edificio. In questo caso si tratta di una servitù di veduta per destinazione del padre di famiglia (cioè sorta in ragione dello stato dei luoghi al momento della vendita da parte dell'originario unico proprietario).
      rispondi al commento
      • Ada84
        Ada84 Lucag1979
        Mercoledì 1 Giugno 2016, alle ore 16:45
        Grazie per la gentile risposta. Dunque vale anche se non rispetta le distanze?
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Ada84
          Mercoledì 1 Giugno 2016, alle ore 16:46
          Sì, si tratta di una deroga pienamente legittima.
          rispondi al commento
          • Ada84
            Ada84 Lucag1979
            Mercoledì 1 Giugno 2016, alle ore 16:48
            Mi fa piacere sentire queste cose, ovviamente il furbo del costruttore ha avuto la meglio.
            rispondi al commento
  • Valeriapinna
    Valeriapinna
    Martedì 27 Ottobre 2015, alle ore 23:27
    Salve, sto valutando un immobile ma ho un problema: il confinante i muri sono a contatto tra loro) ha realizzato una finestra ad un'altezza superiore al colmo del tetto dell'immobile che è ad un piano terra. il PUC mi permette di edificare ma andrei a chiudere la finestra del confinante. L'apertura non è stata autorizzata dagli attuali proprietari. mi chiedevo se posso pretendere che venga chiusa per poter edificare. Grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Valeriapinna
      Venerdì 30 Ottobre 2015, alle ore 15:28
      Io penso di sì e lo puoi fare in base all'art. 904 codice civile Diritto di chiudere le luci, che recita:La presenza di luci in un muro non impedisce al vicino di acquistare la comunione del muro medesimo né di costruire in aderenza (874 e seguenti) .
      rispondi al commento
      • Maria
        Maria Lucag1979
        Giovedì 9 Giugno 2016, alle ore 19:54
        In una stanza adibita a cucina è possibile aprire una finestra all'interno di un atrio di propria proprietà ?
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Maria
          Lunedì 13 Giugno 2016, alle ore 17:53
          Si, ferma restando la necessaria autorizzazione comunale ed il rispetto delle norme sulle distanze laddove per qualunque motivo la nuova apertura consenta vedute su altrui proprietà.
          rispondi al commento
  • Daccettella
    Daccettella
    Lunedì 7 Luglio 2014, alle ore 23:29
    Salve, vorrei fare un ampliameto volumetrico di veranda gia' esistente.L'appartamento e' al piano terra (su intercapedine di 30 cm).Il confine e' a 7 metri (dopo l'ampliamento 4.8m) con giardino di mia proprieta.Sul lato opposto alla veranda a 1.5m del confine c'e' un box auto senza finestre h250cm.Ho il vincolo paesaggistico.luci in vetromattone? fare finestre e' improponibile? Anche se fossero non apribili e fossi autorizz. dalvicino?
    rispondi al commento
  • Maxtytn
    Maxtytn
    Mercoledì 8 Gennaio 2014, alle ore 15:58
    Buongiorno avvocato, la mia situazione è la seguente.
    Acquistai nel '93 un appartamento posto al primo ed ultimo piano di un caseggiato, con accesso esclusivo mediante scala esterna.
    Oggetto dell'acquisto fu anche il lotto confinante su cui vi era e vi è tutt'ora, una finestra, con grata, a 50cm dal suolo, finestra dell'appartamento sottostante il suddetto.
    Come posso garantirmi un pò di riservatezza sul cortile da tale luce?
    rispondi al commento
  • Sergio
    Sergio
    Mercoledì 27 Novembre 2013, alle ore 09:07
    Buon giorno il mio caso è il seguente.
    Un anno fa 2 miei vicini (che abitano in 2 porzioni di quadri famigliare) hanno esteso il piano inferiore della loro abitazione fino ad 1.5 metri dal confine con il mio terreno, creando un porticato con sopra una terrazza.
    Il comune lo ha acconsentito in base al piano casa, purchè non chiudano con finestre.Nel costruirlo hanno predisposto già tutto x la chiusura e ora si stanno muovendo per farlo.
    Che fare?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Sergio
      Giovedì 28 Novembre 2013, alle ore 16:53
      Se non rispettano le distanze si può agire per bloccare i lavori o comunque per la remissione in pristino dello stato dei luoghi.
      rispondi al commento
  • Tommaso
    Tommaso
    Martedì 26 Novembre 2013, alle ore 18:04
    Il mio caso è il seguente:
    se in un condominio un terrazzo (con ringhiera e a tasca) a livello di un app. al 1° p. ha davanti a sè un terrazzo (con ringhiere e tutto) che copre un vano dell'app. al p. terra del vicino, cosicché in pratica i 2 terrazzi si toccano, quello costruito per 1° è un diritto di veduta acquisito (se tutto regolare, ovviamente, in base al RE dell'epoca) e quindi il secondo dovrebbe avere accesso arretrato di 1,5?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Tommaso
      Giovedì 28 Novembre 2013, alle ore 16:38
      DIpende dai tempi di costruzione dei due immobili, in linea di massima potrebbe essere tutto a norma.
      Per rispondere sarebbe utile un esame dello stato dei luoghi.
      rispondi al commento
  • Daniele
    Daniele
    Giovedì 25 Luglio 2013, alle ore 09:02
    Buon dì, il mio vicino ha eseguito una ristrutturazione.
    Con il consenso dei vecchi proprietari ha aperto dei fori che guardano sulla proprietà (ora nostra).
    Lui però ha eseguito i lavori senza seguire le normative ed infatti ci sta chiedendo la regolarizzazione dei suoi lavori.
    Il consenso dei vecchi proprietari, per avere valore, deve essere al catasto, oppure una semplice carta potrebbe avergli dato il diritto di aprire le vedute?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Daniele
      Giovedì 25 Luglio 2013, alle ore 11:36
      Per Daniele: dovrebbe risultare da atto scritto.
      In teoria potreste chiederne la chisura ma la risposta è generica in quanto non si conosce pienamente la situazione.
      rispondi al commento
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