Usucapione di una servitù

NEWS DI Normative20 Luglio 2012 ore 20:33
L'acquisto di una servitù per usucapione, cioè dopo averla utilizzata per un lungo periodo di tempo, è possibile se essa ha carattere apparente. Che cosa vuol dire?
servitù , usucapione , acquisto per usucapione , servitù

UsucapioneLa servitù può essere acquistata anche per usucapione, l'importante è che si tratti di una servitù apparente.


Per comprendere fino in fondo che cosa s'è inteso dire con la frase precedente vale la pena approfondire il concetto di servitù, quello di usucapione e poi metterli in relazione.


Servitù


Ai sensi dell'art. 1027 c.c.


La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.


È fondamentale che i fondi di riferimento appartengano a due persone diverse.


Le proprietà così individuate vengono altresì dette fondo (o predio) servente e dominante; il primo rappresenta il fondo su cui si andrà ad esercitare la servitù, il secondo quello che ne beneficerà.


Il termine fondo dev'essere considerato nella sua accezione più ampia che ricomprende anche i fondi urbani e quindi anche unità immobiliari in condominio, villette, ecc.


Il codice civile, inoltre, parla di servitù prediale e ciò non è casuale: il diritto, infatti, riguarda il fondo e solo di riflesso il suo proprietario.


Che cosa vuol dire ciò?


Significa che una volta costituito, quel diritto sarà connesso solo e soltanto al fondo.


Facciamo un esempio.


Se il fondo Alfa (dominante) vanta una servitù di passaggio sul fondo Beta (servente), essa continuerà ad esistere indipendentemente dal fatto che proprietario del primo predio sia prima Tizio, poi Caio, dopo ancora Sempronio, ecc.; lo stesso dicasi per la proprietà del fondo servente.


Usucapione2L'utilità di cui parla l'art. 1027 c.c. intesa come elemento costitutivo di una servitù prediale, non può avere riferimento ad elementi soggettivi ed estrinseci relativi all'attività personale svolta dal proprietario del fondo dominante, ma va correttamente ricondotto al solo fondamento obiettivo e reale dell'utilità stessa, sia dal lato attivo che da quello passivo, dovendo essa costituire un vantaggio diretto del fondo dominante come mezzo per la migliore utilizzazione di questo. (Nella specie, la S.C., enunciando il principio di diritto di cui in massima, ha confermato la sentenza del giudice di merito con la quale era stata esclusa la natura di servitù in relazione ad un passaggio sul fondo che si pretendeva servente esercitato da parte del proprietario del fondo finitimo al fine esclusivo di attingere acqua presso una fonte sita in altra località, di proprietà di terzi, e priva di qualsivoglia capacità irrigua o di destinazione all'approvvigionamento idrico del fondo predetto) (Cass. 22 ottobre 1997 n. 10370).

Ciò detto passiamo all'usucapione.




Usucapione


Con questo termine s'individua un modo di acquisto della proprietà e di altri diritti reali (ivi compresa la servitù) fondato sul possesso pacifico ed ininterrotto (a secondo del diritto il tempo è di dieci o venti anni), che si deve manifestare in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale (art. 1140 c.c.).


Se l'attività è tollerata dal proprietario del fondo, si versa in una condizione in cui non è possibile parlare di usucapione in quanto gli atti di tolleranza (art. 1144 c.c., così si chiama giuridicamente la tolleranza di chi accetta un determinato comportamento altrui sul proprio fondo) non consentono il decorso del tempo utile a far maturare l'acquisto del diritto; in tal caso si parlerà, il riferimento è sempre il lessico giuridico, di mera detenzione.


Secondo la Corte di Cassazione al fine di stabilire se la relazione di fatto con il bene costituisca una situazione di possesso ovvero di semplice detenzione dovuta a mera tolleranza di chi potrebbe opporvisi, come tale inidonea, ai sensi dell'art. 1144 c.c., a fondare la domanda di usucapione, la circostanza che l'attività svolta sul bene abbia avuto durata non transitoria e sia stata di non modesta entità, cui normalmente può attribuirsi il valore di elemento presuntivo per escludere che vi sia stata tolleranza, è destinata a perdere tale efficacia nel caso in cui i rapporti tra le parti siano caratterizzati da vincoli particolari, quali quelli di parentela o di società, in forza di un apprezzamento di fatto demandato al giudice di merito (Cass. 27 aprile 2006 n. 9661).


L'usucapione, inoltre, dev'essere sempre accertata da un giudice per poter essere trascritta presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.


Usucapione di un servitù


come se esistesse un peso sul fondo di un'altra persona.


Non tutte le servitù possono essere acquistate per usucapione, il codice è chiaro in tal senso; l'istituto dell'usucapione spiega i propri effetti solamente per quelle così dette servitù apparenti (art. 1061 c.c.)


Usucapione3Quando una servitù può essere considerata apparente ai fini del suo acquisto per usucapione?


In tal senso è stato osservato che con riferimento al requisito dell'apparenza della servitù richiesto ai fini dell'acquisto di essa per usucapione o per destinazione del padre di famiglia (art. 1061 cod. civ.), si è chiarito che esso si configura come presenza di segni visibili di opere di natura permanente, obiettivamente destinate al suo esercizio e che rivelino in maniera non equivoca l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, dovendo le opere naturali o artificiali rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria e senza l'animis utendi iure servitutis, ma di un onere preciso a carattere stabile, corrispondente in via di fatto al contenuto di una determinata servitù (Cass. 21 luglio 2009 n. 16961).


La servitù di passaggio, laddove siano presenti i solchi o comunque degli elementi che caratterizzino come visibile il percorso utilizzato nel corso del tempo, rappresenta un esempio classico di servitù apparente acquistabile per usucapione.

riproduzione riservata
Articolo: Usucapione di una servitù
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Usucapione di una servitù: Commenti e opinioni


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  • Serena1
    Serena1
    Martedì 11 Settembre 2018, alle ore 01:17
    Ho da poco acquistato una porzione di testa di trifamiliare (l'ultima delle 3), servita da servitù di passaggio per l'accesso delle auto nella parte posteriore con l'accesso ai garage (da cui comunque si entra in casa) e una anteriore per l'accesso pedonale.
    Per comodità e perché ho problemi con il cancello dell'ingresso anteriore, spesso entro a piedi dal passaggio carraio.
    Oggi il vicino mi ha aggredita dicendomi che non posso assolutamente usare il passaggio per entrare a piedi.
    Gli ho contestato l'assurdità della questione.
    Chi ha ragione? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Serena1
      Giovedì 13 Settembre 2018, alle ore 15:17
      Tu, a meno che gli atti non prevedano essclusivamemte la servitù di passo carrabile.
      rispondi al commento
      • Serena1
        Serena1 Lucag1979
        Giovedì 13 Settembre 2018, alle ore 15:49
         No, assolutamente. L'atto menziona solo l'esistenza delle servitù non specifica come vanno usate
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Serena1
          Lunedì 17 Settembre 2018, alle ore 16:10
          Allora secondo me non può assolutamente dirti nulla.
          rispondi al commento
  • Andrea16
    Andrea16
    Venerdì 18 Maggio 2018, alle ore 12:58
    Per più di vent'anni (praticamente da quando sono nato ed ora ho 42 anni!) mi è stato consentito di attraversare a piedi un garage comunicante da un lato con la rampa di scale interna del condominio in cui abito e naturalmente comunicante dall'altro lato con la strada.
    In sintesi mi era consentito di entrare e uscire di casa passando per questo garage.
    Ad un certo punto il proprietario ha cambiato le serrature e non mi ha consentito più il passaggio.
    Posso vantare l'usucapione della servitù di passaggio?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Andrea16
      Lunedì 4 Giugno 2018, alle ore 11:39
      Io credo di sì, anche se esistono dei limiti particolari su certe parti dell'edificio che andrebbero valutati con attenzione.
      rispondi al commento
  • Robi2
    Robi2
    Sabato 12 Maggio 2018, alle ore 20:09
    Salve abito in una casa a schiera dove il mio vicino nel confine delle proprietà di erigere una rete con un telo oscurante di mt. 2.63.
    Premetto che ha chiesto un permesso in comune e gli e' stato concesso.
    Inoltre faccio presente che tale rete l'ha costruita nella sua proprietà.
    La rete che c'è sempre stata fino adesso per oltre 50 anni era di mt.1.30.
    Siccome al piano terra ha mt.1.80 dal confine con la rete ho una finestra dove prima mi entrava piu luce e dovviamente avevo una visibilità laterale che adesso non ho piu'.
    Posso invocare l'usucapione cioe' il diritto che avevo per 50 anni ad avere una rete di mt.1.30 per fargli togliere la rete.
    Sono andato in comune e mi hanno risposto che il mio vicino avrebbe potuto fare un muro di 3 metri al confine e nella sua proprietà.
    Mi sapreste dire che cosa posso fare per fargli togliere la rete con il telo oscurante. 
    Robi
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Robi2
      Mercoledì 16 Maggio 2018, alle ore 18:15
      Vista la particolarità della situazione, secondo me è consigliabile rivolgersi ad un legale di fiducia.
      rispondi al commento
  • Chicca3
    Chicca3
    Martedì 17 Aprile 2018, alle ore 17:03
    Ho acquistato una casa di corte tre anni fa e al lato della mia abitazione ho un passaggio che i miei vicini sostengono sia carraio da oltre 100 anni già dai loro antenati per poter accedere al loro lotto di terreno agricolo
    Dal mio atto di compravendita risulta invece essere pedonale.
    Ora intendono andare via legale, chi vincerà? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Chicca3
      Giovedì 26 Aprile 2018, alle ore 16:39
      Mi spiace, ma non si può rispondere ad una domanda del genere. Chi lo fa, senza conoscere carte e stato dei luoghi ti sta prendendo in giro.
      rispondi al commento
  • Geo82
    Geo82
    Giovedì 12 Aprile 2018, alle ore 23:17
    Sono proprietario di un fondo edificabile in declivio con un diritto di passaggio su fondo x e ho accesso dal cortile della mia abitazione in centro storico ove non vi é possibilita di entrata con mezzi meccanici e da una parte di fondo confinante con strada pubblica larga 3 metri a senso unico e soprastante di almeno 3 metri con sostegno di un muro di.co rendimento e dal terreno in forte pendenza. Unico accesso sarebbe dal terreno y senza molte difficoltà in quanto la strada è esistente per i fabbricati che sorgono su quel fondo tranne per circa 15 metri ma che sistemerei a mie spese. 6 dei proprietari.su 7 sono d'accordo come posso fare ? Altrimenti pago imu su 5000 mq di terreno edificabile senza poter realizzare nulla. Fatemi sapere se ho possibilità. grazie. Sergio
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Geo82
      Martedì 17 Aprile 2018, alle ore 13:25
      Andrebbe valutata attentamente la situazione, con adeguato sopralluogo, per comprendere se è possibile instaurare una causa per riconoscimento servitù coattiva di passaggio.
      rispondi al commento
      • Geo82
        Geo82 Lucag1979
        Venerdì 18 Maggio 2018, alle ore 17:37
        Sono demoralizzato perchè senza quel passaggio non riuscirei ad edificare nulla, in quanto anche la strada Comunale con cui confina il terreno è troppo piccola per poter far passare betoniere o mezzi d'opera.
        Sopralluogo da un avvocato ? 
        rispondi al commento
  • San Giorgio
    San Giorgio
    Domenica 3 Settembre 2017, alle ore 00:00
    Esercito servitu di passaggio, attraverso appposito corridoio, 4,00 x 1,5 mt., per mezzo della quale la mia casa e collegata alla pubblica via.
    Questo corridoio ha una porta, ovviemte, sulla via, ed io ne ho avuto sempre la chiave, naturalmente.
    Puo' il proprietario aprire una porta, quindi una uscita alla sua casa, su tale corridoio e pretendere la chiave della porta esterna?  
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 San Giorgio
      Lunedì 4 Settembre 2017, alle ore 10:24
      Andrebbe letto l'atto costitutivo della servitù. Potrebbe configuarsi un aggravamento e quindi essere vietato. Se vuoi una consulenza (servizio a pagamento) sull'argomento, ti consiglio di scrivere qui: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Arianna
    Arianna
    Martedì 10 Settembre 2013, alle ore 13:44
    Noi abbiamo acquistato casa nel 2007 con la fossa biologica su un terreno agricolo adiacente ma non recintato.
    Adesso vogliono vendere il terreno e, di conseguenza, dobbiamo recintare, ma la fossa dovrebbe rimanere fuori o dentro la recinzione?
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Erika
    Erika
    Domenica 4 Agosto 2013, alle ore 13:48
    Mia nonna ha una piccola casa con un giardinetto in comune con sua sorella; ora dopo più di vent'anni che usiamo il giardino come se fosse nostro (nessuno si è mai opposto), convinti di ciò, mia zia ci ha detto che appartiene solo a lei e consultando le carte per la divisione che fecero tanti anni fà ciò è vero.
    Utilizzando questo giardino da oltre 22 anni ininterrottamente (in buona fede) come se fosse nostro possiamo fare l'usucapione?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Erika
      Martedì 27 Agosto 2013, alle ore 09:39
      Per Erika: vi conviene rivolgervi ad un legale per valutare la situazione poiché visto il tempo trascorso potrebbe farsi valere l'usucapione.
      rispondi al commento
  • Botturi Luciano
    Botturi Luciano
    Sabato 23 Marzo 2013, alle ore 09:02
    Ho una contestazione per il passaggio nel'arrivare al mio garage: io uso questo passaggio da 19 anni.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Botturi Luciano
      Lunedì 25 Marzo 2013, alle ore 10:08
      Per Botturi Luciano: il tempo per maturare l'acquisto per usucapione di un diritto reale è di 20 anni.
      rispondi al commento
    • Giovanni
      Giovanni Botturi Luciano
      Sabato 27 Aprile 2013, alle ore 12:25
      Per Botturi Luciano: Io vorrei commentare ma non riesco a leggere il commento dell'Avvocato, comunque se altri prima di te, avevano utilizzato detto passaggio ed è statro trascritto sul tuo atto di acquisto, hai delle buone probabilità. Ciao
      rispondi al commento
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