Diritti dell'affittuario

Godimento dell'immobile

Premettiamo che in questo caso per affittuario intendiamo atecnicamente colui che gode dell'immobile ad uso abitativo, mentre il contratto di affitto, a rigore, riguarda la locazione di beni mobili o immobili produttivi.

Utilizziamo dunque qui l'espressione con il significato che le viene dato nella lingua parlata, cioè senza distinzione tra bene produttivo o bene ad uso abitativo.

La locazione è un contratto di godimento: è cioè un contratto con il quale una parte si impegna a far godere ad un'altra un bene mobile o immobile per un certo tempo, dietro il pagamento di un corrispettivo.

Da un lato il locatore metterà a disposizione il bene e ne trarrà arricchimento con la riscossione del canone, mentre dall'altro l'affittuario godrà del bene, nel limite dell'uso pattuito o dato dalle circostanze.

Conseguentemente, accanto ai doveri, l'affittuario avrà certamente dei diritti, tra cui abbiamo innanzitutto quello al godimento dell'immobile.

Innanzitutto, l'affittuario avrà diritto a che il bene gli venga consegnato dal locatore in buon stato di manutenzione: in assenza di una descrizione al momento della consegna, il bene si presumerà essere stato consegnato in buono stato (v. art. 1590 c.c.).

Inoltre, perché il godimento possa avvenire sia alla consegna, che successivamente, l'affittuario ha diritto che il locatore mantenga l'immobile in stato tale da servire all'uso convenuto dalle parti; specificazione di tale dovere del locatore sono le norme che regolano i rapporti in caso di riparazioni.

Infatti, il locatore dovrà eseguire durante la durata del contratto tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che spetteranno all'affittuario, e anche quelle di piccola manutenzione, se derivanti da vetustà o da caso fortuito (v. artt. 1576 e 1609 c.c.); si vedano ad esempio sul punto le decisioni della Corte di Cassazione n. 8191/1995 e n. 6896/1991 in materia di infissi. Se le riparazioni saranno urgenti, l'affittuario potrà provvedere direttamente, salvo rimborso (ricordandosi comunque di avvertire il locatore, se le riparazioni spettavano a lui) (v. art. 1577 c.c.).

La legge tutela l'affittuario anche dai vizi, prevedendo che se la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso convenuto, l'affittuario avrà diritto a domandare la risoluzione del contratto o a una riduzione del canone, salvo che si tratti di vizi di cui sin dall'inizio egli era al corrente o avrebbe potuto esserlo (v. art. 1578 c.c.). L'affittuario avrà anche diritto a ricevere dal locatore il risarcimento del danno provocato dai vizi, a meno che il locatore non dimostri che al momento della consegna ne ignorasse la presenza senza colpa (v. art. 1579 c.c.).

L'affittuario avrà diritto al risarcimento, anche in presenza di un patto che esclude o limita la responsabilità del locatore, se il locatore ne ha nascosto la presenza in mala fede o se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa (v. art. 1579 c.c.).

Però, se i vizi sono dannosi della salute il diritto alla risoluzione gli spetta comunque, anche se i vizi gli erano già noti e non vale alcuna rinuncia (v. art. 1580 c.c.).

Le norme riguardo ai vizi valgono sia se i vizi sono presenti alla consegna, sia anche se i vizi sopravvegnono nel corso del contratto (v. artt. 1578 e 1581 c.c.).

I vizi cui si riferiscono le norme del codice civile sono stati definiti come quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale; e ancora, come un'alterazione dell'equilibrio delle prestazioni reciproche delle parti, che incide sull'idoneità all'uso del bene (Cass. n. 11198/2007).

L'affittuario ha diritto a che il locatore non effettui sul bene innovazioni che riducano il godimento dell'immobile (v. art. 1582 c.c.).

Se, invece, il godimento è ridotto per effetto di riparazioni urgenti, che cioè non possono essere rinviate alla scadenza del contratto, l'affittuario è tenuto a tollerarle, anche se ciò comporta la privazione del godimento di una parte della cosa locata; ma se tali riparazioni hanno una durata che supera il sesto della durata del contratto o, comunque, i venti giorni, l'affittuario ha diritto ad una riduzione del canone, proporzionata all'intera durata delle riparazioni e all'entità del mancato godimento (v. artt. 1583 e 1584 c.c.).

Infine, se però le riparazioni rendono inabitabile quella parte della cosa necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, questi ha diritto a chiedere, comunque, la risoluzione del contratto (v. art. 1584 c.c.).

Pacifico godimento

Inoltre il locatore dovrà garantire all'affittuario il pacifico godimento durante tutto il tempo del contratto (v. art. 1585 c.c.).

Sostanzialmente, tale obbligazione trova una specificazione nelle norme sulle garanzie dalle molestie altrui: l'affittuario ha diritto di essere garantito dal locatore dalle molestie che diminuiscono l'uso o il godimento, provenienti da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa (c.d. molestie di diritto): sostanzialmente è il caso del terzo che reclama sul bene un diritto incompatibile con il godimento del bene da parte dell'affittuario (v. Cass. n. 2531/2006).

Nel caso di molestie di diritto, l'affittuario è però anche tenuto ad informare il locatore se terzi pretendono di avere diritti sulla cosa e se non lo fa rischia di essere chiamato a risarcire i danni derivanti dalla sua omissione (v. art. 1586 c.c.).

Se le molestie non riguardano la pretesa di diritti (c.d. molestie di fatto), l'affittuario non ha diritti verso il locatore ma può agire direttamente nei confronti dei terzi.

Miglioramenti

In caso di miglioramenti l'affittuario non ha diritto all'indennità per le spese sostenute, a meno che non avesse il consenso del locatore. Ma anche nel caso in cui non ha diritto ad indennità, le spese dei miglioramenti possono compensare le spese dovute a deterioramenti causati dal conduttore senza colpa grave (v. art. 1592 c.c.).

Addizioni

Nel caso in cui abbia eseguito addizioni, cioè delle aggiunte (come ad es. tende veneziane e controfinestre, v. Cass. n. 14871/2000), l'affittuario ha diritto a toglierle alla a fine del contratto, purchè ciò avvenga senza danno per il bene locato, a meno che il locatore non preferisca che rimangano e sia disposto a pagare un'indennità. Se però le addizioni non sono separabili, varranno le norme sui miglioramenti.

Recesso

Al di là di quanto pattuito a contratto, l'affittuario può recedere sempre, in presenza di gravi motivi, con preavviso di almeno sei mesi, da comunicare mediante raccomandata (v. art. 4, L. 392/1978).

Partecipazione all'assemblea condominiale

In alcuni casi l'affittuario ha diritto di voto, al posto del proprietario nelle delibere dell'assemblea condominiale.

In particolare, tale diritto vale per le delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

Tale previsione si applica anche in caso edificio non in condominio.

L'affittuario ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni (v. art. 10, L.392/1978).