Locazione ed usucapione

Detenzione e possesso

Sebbene nel linguaggio comune detenere e possedere siano spesso percepiti come sinonimi che descrivono una medesima situazione di fatto, dal punto di vista giuridico la situazione è leggermente diversa.

Detenzione e possesso, quindi, sono concetti giuridicamente distinti e tale differenza, finché non intervenga una mutazione del primo nel secondo, è preclusiva della possibilità, per il detentore di usucapire un bene.

Entriamo nel dettaglio.

La detenzione è il potere di fatto sulla cosa ed è sempre concesso da un'altra persona che ne è la proprietaria o il possessore.

L'esempio classico della detenzione è rappresentato dalla locazione.

Locazione

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Questa la nozione di locazione fornita dall'art. 1571 c.c.

Si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive che si sostanziano:

a) quella del locatore nella dazione dell'immobile;

b) quella del conduttore nel pagamento del prezzo pattuito.

La dottrina e la giurisprudenza, con riferimento alla locazione, affermano che si tratta di un diritto personale di godimento per distinguerlo dai diritti reali di godimenti, quali, ad esempio, l'usufrutto.

Il proprietario del bene locato resta possessore del medesimo, mentre il conduttore ne diviene detentore.

Tale ultima affermazione è suffragata dal secondo comma dell'art. 1140 c.c. a mente del quale si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa.

Possesso

Il possesso, recita l'art. 1140, primo comma, c.c. è Il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale.

Chi possiede può non essere il proprietario ma nemmeno il conduttore.

Possiede il titolare di una servitù, possiede l'usufruttuario o chi ha un diritto reale d'abitazione, possiede anche chi non ha alcun titolo per farlo ma, di fatto e nonostante ciò, esercita il possesso.

Rispetto a tale ultima affermazione, la Cassazione ha avuto modo di specificare che l'animus possidendi che, ai sensi dell'art. 1141 c.c. si presume in colui che esercita il potere di fatto sulla cosa corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o altro diritto reale, non è escluso dalla consapevolezza nel possessore di non avere alcun valido titolo che legittimi il potere, posto che l'animus possidenti consiste unicamente nell'intento di tenere la cosa come propria mediante l'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o altro diritto reale, indipendentemente dall'effettiva esistenza del relativo diritto o della conoscenza del diritto altrui (Cass. 27 maggio 2010, n. 13002).

Possesso, detenzione e usucapione

Chi possiede in modo pacifico un bene anche se non ha titolo di farlo, passato un determinato periodo di tempo può usucapirlo.

L'usucapione è una modalità d'acquisto della proprietà o di altro diritto reale dovuta al passare di un determinato periodo di tempo, di norma corrispondente a vent'anni.

Chi possiede dunque può usucapire mentre chi detiene può farlo solamente se la situazione giuridica e di fatto della detenzione è mutata in possesso.

In tal senso la giurisprudenza, sulla scorta di quanto affermato dalla legge (cfr. art. 1141 c.c.), afferma oramai da anni che il detentore di un bene a titolo contrattuale non può usucapire il bene per mero decorso del tempo, se non abbia dimostrato la sussistenza di una interversio possessionis in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore (cfr. ex multis Cass. 25 giugno 2013, n. 15877; Cass. 17 novembre 2009, n. 24222; Cass. 29 gennaio 2009, n. 2392), e posto in rilievo che lo stesso originario attore ha affermato di avere iniziato a detenere l'immobile sulla base di un contratto di locazione, ha osservato che non sussistono i presupposti necessari ad integrare l'invocata fattispecie acquisitiva (App. Reggio Calabria 20 dicembre 2013).

In questo contesto, pertanto, il conduttore di un immobile potrà vantarne l'usucapione solamente se dopo la fine naturale del contratto non l'abbia restituito ed anzi si sia comportato come si comporta un proprietario pur senza esserlo e senza che il legittimo proprietario abbia fatto mai nulla per impedirglielo.