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Sistemazione del bagno: chi paga le spese di riparazione, il locatore o il locatario?

NEWS Affittare casa14 Dicembre 2013 ore 01:18
Nell'ambito della locazione, le due parti hanno precisi obblighi in relazione alle riparazioni sebbene l'applicazione pratica delle norme non sempre è semplice.

BagnoUna volta che un'unità immobiliare viene concessa in locazione (è indifferente se ciò sia fatto per soddisfare esigenze di carattere abitativo, professionale, ecc.) le parti, ossia proprietario e conduttore, sono obbligate reciprocamente, ad una serie di adempimenti.

I primi, quelli più evidenti, sono la consegna del bene ed il pagamento del canone pattuito.

Nel corso del contratto, tanto il locatore, quanto il conduttore, possono essere chiamati ad eseguire degli interventi di riparazione della cosa (non solo dell'immobile ma anche degli accessori, se presenti).

In questo contesto molto spesso ci si domanda e ci viene chiesto: chi deve pagare che cosa nel caso di riparazioni dei bagni delle unità immobiliari?

Molto dipende dal tipo d'intervento richiesto.


Obblighi del proprietario e del conduttore


Ci sono due norme che, più di altre in materia, devono essere tenute nella debita considerazione.

La prima è l'art. 1576 del codice civile che recita:

Il locatore deve eseguire, durante la locazione , tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Il secondo articolo è l'art. 1609 c.c., a mente del quale:

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

Insomma se non lo hanno fatto le parti sono gli usi locali a determinare che cosa debba intendersi per piccola riparazione.

RubinettoCosì, ad esempio, ai sensi dell'art. 20 della Raccolta provinciale degli usi del Comune di Milano:

Sono considerate riparazioni di ordinaria manutenzione, a carico del conduttore, quelle inerenti agli impianti idraulici, elettrici, sanitari, di riscaldamento, di produzione dell'acqua calda, di autoclave autonoma, di funzionamento degli ascensori, di condizionamento, di dolcificazione delle acque esistenti all'atto della stipulazione del contratto, quelle inoltre necessarie per il funzionamento delle tapparelle o persiane e in particolare, nelle locazioni di negozi o box, delle serrande. Sono inoltre riparazioni di manutenzione ordinaria quelle dipendenti dal deterioramento prodotto dal normale uso e non quelle dipendenti da vetustà e da caso fortuito o da difetto di funzionalità, non dovuta a carenza di manutenzione ordinaria.

Se l'impianto di riscaldamento è centralizzato, sono a carico del conduttore le spese ordinarie di riparazione e di manutenzione dell'impianto.


Spese per il bagno


In questo contesto, quindi, per rispondere alla domanda posta in principio, è necessario comprendere di che tipo di rottura e quindi di che riparazione si tratta.

Ci aiuta a farlo una sentenza resa dalla Corte di Cassazione, nel 2011, che, in tema di oneri di mantenimento della cosa locata in buono stato, ha statuito che non rientrano tra le riparazioni a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e pertanto le spese delle relative riparazioni gravano sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575 c.c., comma 2 deve tenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto (Cass. n. 271/89) (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).

Detta diversamente: se si rompono le tubature posizionate nei muri, la spesa spetta sempre al proprietario.

E nel caso di rottura di lavabi, piatti doccia, ecc.?

Dipende dal motivo della rottura: se si tratta di danno conseguente ad uso, la spesa spetta al conduttore, se, ad esempio, il rubinetto s'è rotto perché vecchio, nonostante la costante manutenzione ad opera del conduttore, allora la spesa è da porre in capo al proprietario.

Siccome spetta alle parti decidere su questi aspetti, eccezion fatta per i casi in cui si arriva in causa, è bene che locatore e conduttore tengano bene a mente di cercare di comprendere le cause del danno.

riproduzione riservata
Articolo: Locazione e riparazioni: chi paga le spese per la sistemazione del bagno?
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Locazione e riparazioni: chi paga le spese per la sistemazione del bagno?: Commenti e opinioni


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  • Mobile bagno
    Mobile bagno
    Mercoledì 6 Novembre 2019, alle ore 09:18
    Sono appena diventato conduttore di una appartamento e vorrei sostiuire il mobile del bagno in quanto è una cosa oscena, mobile in legno anni 60 con lavabo incollatto con strati su strati di silicone tutto a vista.
    In pratica un lavoro raffazzonato per permetterne l'utilizzo ma indecente.
    La mia questione è: nel momento in cui io lascerò l'appartamento il mobile sostituito rimarrà alla proprietaria perciò mi chiedo c'è qualche cavillo burocratico che possa utilizzare per farla concorrere alle spese che dovrò sostenere ?
    So che non ha nessun obbligo ma chissà magari c'è qualcosa che non so.
    rispondi al commento
  • Affitto1
    Affitto1
    Martedì 5 Novembre 2019, alle ore 14:58
    Possiedo un appartamento attualmente in affitto da circa 4 anni.
    La doccia, che al momento opportuno (inizio contratto) è stata controllata e di cui sono state sostituite le parti non integre, adesso è oggetto di discussione, in quanto devono essere fatte delle riparazioni quali, ad esempio, la sostituzione delle rondelline che permettono ai pannelli di scorrere.
    Chi ha il dovere di pagare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Affitto1
      Mercoledì 13 Novembre 2019, alle ore 15:26
      Credo proprio a te, se non scorrono più bene, dopo 4 anni, sarà perché l'uso (calcare, ecc.) l'ha rovinate.
      rispondi al commento
  • Disdetta affitto
    Disdetta affitto
    Martedì 8 Ottobre 2019, alle ore 12:10
    Sto lasciando una casa in cui sono stata in affitto per 2 anni, al piano terra di 2 appartamenti che sono collegati allo stesso pozzetto di scarico (non è presente fogna).
    In questi 2 anni da sotto il piatto doccia è risalita piu volte l'acqua del pozzetto.
    L'ultima volta è uscita molta più acqua e si è leggermente gonfiato il laminato.
    Il proprietario vuole mettere le piastrelle e dice che il danno è dovuto a dei capelli nello scarico.
    L'assicurazione non vuole pagare.
    Come faccio a dimostrare che non è colpa mia?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Disdetta affitto
      Venerdì 11 Ottobre 2019, alle ore 11:19
      Avete mai spurgato e trovato altro? Senza questo genere di prova è difficile.
      rispondi al commento
  • Affitto 1
    Affitto 1
    Martedì 17 Settembre 2019, alle ore 08:08
    Sono in affitto in un locale commerciale.
    Non esiste all'interno della corte un Condominio con amministratore, la struttura ha piu' di 150 anni, il proprietario ha degli obblighi sulla disinfestazione annuale?
    Perche' ho degli insetti del legno per cui va' effettuata una disinfestazione e questo mi causerebbe dei problemi perche' dovrei rimanere chiusa diversi giorni.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Affitto 1
      Giovedì 26 Settembre 2019, alle ore 18:30
      La disinfestazione è a tuo carico, essendo attività connessa all'uso.
      rispondi al commento
  • Affitto 1
    Affitto 1
    Martedì 17 Settembre 2019, alle ore 08:03
    Sono in affitto in un locale commerciale.
    Tutto il soffitto è realizzato con travi, bisognerebbe effettuare una sigillatura tra muro e travi perchè cade sempre del materiale sulla merce che la danneggia o rovina.
    Chi dovrebbe pagare questo intervento?
    Inoltre spesso e per diversi giorni dalle dal rubinetto del bagno esce acqua arancione, chi paga la sistemazione o la verifica da parte di un tecnico?
    L'immobile intero ha piu' di 150 anni all'interno c'e' il mio negozio.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Affitto 1
      Giovedì 26 Settembre 2019, alle ore 18:29
      Quella dei muri è spesa a carico del proprietario, senza dubbio, quanto all'acqua, bisogna capire la ragione per valutare chi debba pagare la spesa.
      rispondi al commento
  • Inqcom
    Inqcom
    Mercoledì 21 Agosto 2019, alle ore 13:12
    Sono in affitto commerciale (negozio) e a breve riconsegnerò le chiavi.
    Una parte del pavimento, 5/6 piastrelle sono state tolte ad inizio locazione per permettere installazione macchinari, ora dovrei ripristinare quella parte del pavimento.
    Ho chiesto al proprietario se aveva delle piastrelle di scorta da poter posare e me le ha consegnate ma sono diverse rispetto al pavimento presente ma sono quelle utilizzate dal proprietario anni fa prima di affittarlo a me per coprire altri "buchi" sempre nella stessa area, pertanto il pavimento è già non non omogeneo.
    Ora ha deciso che non vuole più mettere quelle piastrelle proposte da lui, cosa devo fare?
    Posso limitarmi a posare quelle perché non ci sono alternative o può pretendere il rifacimento dell'intero pavimento?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Inqcom
      Lunedì 9 Settembre 2019, alle ore 16:05
      Se non vuole quelle piastrelle, se ne faccia dare altre a sue spese.
      rispondi al commento
  • Daria
    Daria
    Domenica 23 Giugno 2019, alle ore 09:34
    Sono in locazione da quattro anni e sei mesi, da una ventina di giorni mi sono accorta che c'è una perdita tra il piatto doccia ed il muro.
    Ho chiamato un tecnico che ha rilevato un'infiltrazione d'acqua tra la cabina doccia ed il muro: il silicone preesistente è consumato, va tolto ed occorre rifare l'impermeabilizzazione del box doccia.
    Il proprietario dell'appartamento afferma che si tratta di manutenzione ordinaria e che deve provvedere a mie spese nella riparazione, ha ragione?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Daria
      Giovedì 11 Luglio 2019, alle ore 18:00
      Mi sa di sì, il silicone si loga in conseguenza dell'uso.
      rispondi al commento
  • Marcello4
    Marcello4
    Lunedì 3 Giugno 2019, alle ore 19:59
    Sono in affitto da sette anni.
    Causa acqua molto calcarea si sono rotte le valvole dell’acqua dovuta appunto al calcare:Ho riparato le valvole al costo di 100 euro che il proprietario non vuole rimborsarmi in quanto la manutenzione ordinaria.
    Ha ragione o devo farmi rimborsare?
    rispondi al commento
  • Loretta1
    Loretta1
    Lunedì 13 Maggio 2019, alle ore 14:55
    Ho acqua molto calcarea, sono in affitto da 4 anni e ogni anno bisogna ripulire il tubo della caldaia (100 euro), lo abbiamo pagato sempre noi.
    Quest'anno è stato cambiato un pezzo, causa calcare, 300 euro e abbiamo diviso 50% con proprietario.
    Adesso abbiamo deciso di mettere una macchina che filtra (150 euro) e il proprietario vorrebbe al 50%, ma noi non siamo d'accordo.
    Dovrebbe pagarla lui perché poi rimarrà per anni dentro la sua caldaia..
    Cosa dobbiamo fare ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Loretta1
      Martedì 14 Maggio 2019, alle ore 14:54
      Avete ragione, quella miglioria è a sue spese.
      rispondi al commento
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