Sistemazione del bagno: chi paga le spese di riparazione, il locatore o il locatario?

NEWS Affittare casa14 Dicembre 2013 ore 01:18
Nell'ambito della locazione, le due parti hanno precisi obblighi in relazione alle riparazioni sebbene l'applicazione pratica delle norme non sempre è semplice.

BagnoUna volta che un'unità immobiliare viene concessa in locazione (è indifferente se ciò sia fatto per soddisfare esigenze di carattere abitativo, professionale, ecc.) le parti, ossia proprietario e conduttore, sono obbligate reciprocamente, ad una serie di adempimenti.

I primi, quelli più evidenti, sono la consegna del bene ed il pagamento del canone pattuito.

Nel corso del contratto, tanto il locatore, quanto il conduttore, possono essere chiamati ad eseguire degli interventi di riparazione della cosa (non solo dell'immobile ma anche degli accessori, se presenti).

In questo contesto molto spesso ci si domanda e ci viene chiesto: chi deve pagare che cosa nel caso di riparazioni dei bagni delle unità immobiliari?

Molto dipende dal tipo d'intervento richiesto.


Obblighi del proprietario e del conduttore


Ci sono due norme che, più di altre in materia, devono essere tenute nella debita considerazione.

La prima è l'art. 1576 del codice civile che recita:

Il locatore deve eseguire, durante la locazione , tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Il secondo articolo è l'art. 1609 c.c., a mente del quale:

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

Insomma se non lo hanno fatto le parti sono gli usi locali a determinare che cosa debba intendersi per piccola riparazione.

RubinettoCosì, ad esempio, ai sensi dell'art. 20 della Raccolta provinciale degli usi del Comune di Milano:

Sono considerate riparazioni di ordinaria manutenzione, a carico del conduttore, quelle inerenti agli impianti idraulici, elettrici, sanitari, di riscaldamento, di produzione dell'acqua calda, di autoclave autonoma, di funzionamento degli ascensori, di condizionamento, di dolcificazione delle acque esistenti all'atto della stipulazione del contratto, quelle inoltre necessarie per il funzionamento delle tapparelle o persiane e in particolare, nelle locazioni di negozi o box, delle serrande. Sono inoltre riparazioni di manutenzione ordinaria quelle dipendenti dal deterioramento prodotto dal normale uso e non quelle dipendenti da vetustà e da caso fortuito o da difetto di funzionalità, non dovuta a carenza di manutenzione ordinaria.

Se l'impianto di riscaldamento è centralizzato, sono a carico del conduttore le spese ordinarie di riparazione e di manutenzione dell'impianto.


Spese per il bagno


In questo contesto, quindi, per rispondere alla domanda posta in principio, è necessario comprendere di che tipo di rottura e quindi di che riparazione si tratta.

Ci aiuta a farlo una sentenza resa dalla Corte di Cassazione, nel 2011, che, in tema di oneri di mantenimento della cosa locata in buono stato, ha statuito che non rientrano tra le riparazioni a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e pertanto le spese delle relative riparazioni gravano sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575 c.c., comma 2 deve tenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto (Cass. n. 271/89) (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).

Detta diversamente: se si rompono le tubature posizionate nei muri, la spesa spetta sempre al proprietario.

E nel caso di rottura di lavabi, piatti doccia, ecc.?

Dipende dal motivo della rottura: se si tratta di danno conseguente ad uso, la spesa spetta al conduttore, se, ad esempio, il rubinetto s'è rotto perché vecchio, nonostante la costante manutenzione ad opera del conduttore, allora la spesa è da porre in capo al proprietario.

Siccome spetta alle parti decidere su questi aspetti, eccezion fatta per i casi in cui si arriva in causa, è bene che locatore e conduttore tengano bene a mente di cercare di comprendere le cause del danno.

riproduzione riservata
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Locazione e riparazioni: chi paga le spese per la sistemazione del bagno?: Commenti e opinioni


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  • Daria
    Daria
    Domenica 23 Giugno 2019, alle ore 09:34
    Sono in locazione da quattro anni e sei mesi, da una ventina di giorni mi sono accorta che c'è una perdita tra il piatto doccia ed il muro.
    Ho chiamato un tecnico che ha rilevato un'infiltrazione d'acqua tra la cabina doccia ed il muro: il silicone preesistente è consumato, va tolto ed occorre rifare l'impermeabilizzazione del box doccia.
    Il proprietario dell'appartamento afferma che si tratta di manutenzione ordinaria e che deve provvedere a mie spese nella riparazione, ha ragione?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Daria
      6 giorni fa
      Mi sa di sì, il silicone si loga in conseguenza dell'uso.
      rispondi al commento
  • Marcello4
    Marcello4
    Lunedì 3 Giugno 2019, alle ore 19:59
    Sono in affitto da sette anni.
    Causa acqua molto calcarea si sono rotte le valvole dell’acqua dovuta appunto al calcare:Ho riparato le valvole al costo di 100 euro che il proprietario non vuole rimborsarmi in quanto la manutenzione ordinaria.
    Ha ragione o devo farmi rimborsare?
    rispondi al commento
  • Loretta1
    Loretta1
    Lunedì 13 Maggio 2019, alle ore 14:55
    Ho acqua molto calcarea, sono in affitto da 4 anni e ogni anno bisogna ripulire il tubo della caldaia (100 euro), lo abbiamo pagato sempre noi.
    Quest'anno è stato cambiato un pezzo, causa calcare, 300 euro e abbiamo diviso 50% con proprietario.
    Adesso abbiamo deciso di mettere una macchina che filtra (150 euro) e il proprietario vorrebbe al 50%, ma noi non siamo d'accordo.
    Dovrebbe pagarla lui perché poi rimarrà per anni dentro la sua caldaia..
    Cosa dobbiamo fare ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Loretta1
      Martedì 14 Maggio 2019, alle ore 14:54
      Avete ragione, quella miglioria è a sue spese.
      rispondi al commento
  • Jessicataranto
    Jessicataranto
    Sabato 23 Marzo 2019, alle ore 10:49
    Salve, sono una studentessa e vivo da 3 anni nella stessa casa con lo stesso proprietario, e la divido con altre tre persone.Due mesi fa ci chiama dicendo ccihe tra una settimana sarebbe venuto l'ingegnere a fare un sopralluogo per il balcone così da decidere un ripristino.Capite bene che gennaio e febbraio piena sessione invernale non era il caso avere lavori a casa, abbiamo sollevato il problema e lei ci ha detto di stringere i denti si trattava di una settimana veloce, perfetto, al che a insistito è tutto e allora abbiamo detto va bene, si trattava di un ripristino veloce tanto, ovvero sistemare parte sotto del balcone.Vengono i muratori a fine gennaio, e hanno iniziato a smattonellare tutto il balcone, al che abbiamo richiamato la proprietari e questa ci risponde che poi aveva deciso così perché è necessario ecc ecc, e abbiamo chiesto quanto duravano i lavori, ci ha detto 15 giorni, ci siamo incazzate e tutto ma non ha voluto sentire ragione e ha fatto di testa sua. Il succo della questione è che i muratori sono venuti il 25 di gennaio e se ne sono andati il 20 di febbraio, sono stata buttata fuori dalla mia stanza perché entravano è uscivano da lì, fatto la vagabonda per un mese, ho dovuto infine ripulire tutta la stanza e rilavare tutti i vestiti perché in una settimana che io sono stata a casa i signorini hanno impastato il cemento in camera, adesso ci è arrivata una bolletta di 260 euro con picco di consumo in quel periodo, perché tutta l attrezzatura che serviva ai muratori era attaccata al nostro impianto elettrico, adesso io come mi dovrei comportare?? Considerando che ho pagato l affitto con 3 giorni di ritardo e si è lamentata, ma io che sono stata a girare camere per un mese disturbando le altre e in periodo d esame dovevo capire... A mio avviso i 60€ in più che di solito non spendiamo li deve pagare lei.... Consigli? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Jessicataranto
      Lunedì 25 Marzo 2019, alle ore 16:26
      I consumi elettrici eccedenti connessi ai lavori sono a carico del proprietario, se avete uno storico delle bollette potreste dimostralo.
      rispondi al commento
  • Max710
    Max710
    Venerdì 8 Marzo 2019, alle ore 18:34
    La sostizione del boiler quindi è a carico del proprietario, anche se l'inquilino non fa alcuna manutenzione annuale all'impianto e non fa nulla per farlo funzionare al meglio, quindi puo anche bruciare tre boiler ogni mese e il proprietario deve comunque cambiare tre boiler ogni mese?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Max710
      Lunedì 11 Marzo 2019, alle ore 18:31
      No, la trascuratezza del conduttore rappresenta sempre una causa concorrente o la causa unica di un danno non legato al caso fortuito o vetustà.
      rispondi al commento
  • Gioivanni
    Gioivanni
    Venerdì 30 Novembre 2018, alle ore 19:05
    Sono un inquilino di una casa in affitto presa a aprile 2018.
    Il termosifone della camera da letto ha 6 elementi in alluminio misure 45x 60 cm  la camera è 4.15x 3.50 x 3.00 altezza e naturalmente non si riscalda.
    A chi tocca la sostituzione del termosifone?
    Giovanni
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gioivanni
      Martedì 4 Dicembre 2018, alle ore 10:41
      Se il termosifone è rotto o malfunzionante, dipende dalla causa della rottura o del malfunzionamento. Se, invece, è sottodimensionato, allora la situazione è più complicata, dato che tu ha preso la casa in quelle condizioni.
      rispondi al commento
  • Inquilino1
    Inquilino1
    Giovedì 26 Ottobre 2017, alle ore 18:31
    Sono l'affittuario da circa 4 anni di un appartamento, il bagno che ha circa 18-20 anni inizia ad avere alcuni problemi:
    le tubature del lavandino perdono (io a mie spese ho già sotituito una volta il sifone),
    ho sostituito la corda delle tapparelle (a mie spese),
    la finestra a degli spifferi a causa dell'umidità che ha seccato l'intonaco che serviva come isolante,
    il coperchio del vater è da sostituire perchè le viti non tengono più.

    Il proprietario si è dato disponibile a sistemare le tubature del lavandino, non si è ancora espesso riguardo la finestra mentre non intende sistemare il coprivater in quanto imputa la "rottura" all'usura e quindi a carico mio.
    Ma dato che il materiale era già usurato al mio ingresso perchè dovrei comprarlo io nuovo? Vorrei un vostro parere.
    rispondi al commento
  • Gennaromassa
    Gennaromassa
    Lunedì 25 Settembre 2017, alle ore 15:39
    Salve ho preso casa da un anno e gia da tempo c'e una perdita d'acqua in tutti e due bagni che gia c'era prima che andassi ad abitare e il proprietario dice che non lo sapeva che c era questa perdita.quindi chi tocca pagare?
    rispondi al commento
  • Chamarden
    Chamarden
    Lunedì 28 Agosto 2017, alle ore 19:30
    Ho affittato un appartamento circa due mese fa, e il locatore mi ha promesso di sistemare la vasca da bagno e le finestre prima che entro in casa senza scrivere niente sul contratto,ma non ha mantenuto le sue promesse.Dopo30 giorni , mi ha dato una copia del contratto senza nessun timbro .Hoverificato tramite l'agenzia delle entrato la registrazione del contratto ma oltre la data e il numero della registrazione non mi hanno dato nienteAdesso non mi risponde  neanche al telefono .Nonso cosa fare che siamo avviccinando dell inverno e ne ho 3 minorenni.
    rispondi al commento
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