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Sistemazione del bagno: chi paga le spese di riparazione, il locatore o il locatario?

Nell'ambito della locazione, le due parti hanno precisi obblighi in relazione alle riparazioni sebbene l'applicazione pratica delle norme non sempre è semplice.
- NEWS Affittare casa

BagnoUna volta che un'unità immobiliare viene concessa in locazione (è indifferente se ciò sia fatto per soddisfare esigenze di carattere abitativo, professionale, ecc.) le parti, ossia proprietario e conduttore, sono obbligate reciprocamente, ad una serie di adempimenti.

I primi, quelli più evidenti, sono la consegna del bene ed il pagamento del canone pattuito.

Nel corso del contratto, tanto il locatore, quanto il conduttore, possono essere chiamati ad eseguire degli interventi di riparazione della cosa (non solo dell'immobile ma anche degli accessori, se presenti).

In questo contesto molto spesso ci si domanda e ci viene chiesto: chi deve pagare che cosa nel caso di riparazioni dei bagni delle unità immobiliari?

Molto dipende dal tipo d'intervento richiesto.


Obblighi del proprietario e del conduttore


Ci sono due norme che, più di altre in materia, devono essere tenute nella debita considerazione.

La prima è l'art. 1576 del codice civile che recita:

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Il secondo articolo è l'art. 1609 c.c., a mente del quale:

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

Insomma se non lo hanno fatto le parti sono gli usi locali a determinare che cosa debba intendersi per piccola riparazione.

RubinettoCosì, ad esempio, ai sensi dell'art. 20 della Raccolta provinciale degli usi del Comune di Milano:

Sono considerate riparazioni di ordinaria manutenzione, a carico del conduttore, quelle inerenti agli impianti idraulici, elettrici, sanitari, di riscaldamento, di produzione dell'acqua calda, di autoclave autonoma, di funzionamento degli ascensori, di condizionamento, di dolcificazione delle acque esistenti all'atto della stipulazione del contratto, quelle inoltre necessarie per il funzionamento delle tapparelle o persiane e in particolare, nelle locazioni di negozi o box, delle serrande. Sono inoltre riparazioni di manutenzione ordinaria quelle dipendenti dal deterioramento prodotto dal normale uso e non quelle dipendenti da vetustà e da caso fortuito o da difetto di funzionalità, non dovuta a carenza di manutenzione ordinaria.

Se l'impianto di riscaldamento è centralizzato, sono a carico del conduttore le spese ordinarie di riparazione e di manutenzione dell'impianto.


Spese per il bagno


In questo contesto, quindi, per rispondere alla domanda posta in principio, è necessario comprendere di che tipo di rottura e quindi di che riparazione si tratta.

Ci aiuta a farlo una sentenza resa dalla Corte di Cassazione, nel 2011, che, in tema di oneri di mantenimento della cosa locata in buono stato, ha statuito che non rientrano tra le riparazioni a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e pertanto le spese delle relative riparazioni gravano sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575 c.c., comma 2 deve tenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto (Cass. n. 271/89) (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).

Detta diversamente: se si rompono le tubature posizionate nei muri, la spesa spetta sempre al proprietario.


E nel caso di rottura di lavabi, piatti doccia, ecc.?

Dipende dal motivo della rottura: se si tratta di danno conseguente ad uso, la spesa spetta al conduttore, se, ad esempio, il rubinetto s'è rotto perché vecchio, nonostante la costante manutenzione ad opera del conduttore, allora la spesa è da porre in capo al proprietario.

Siccome spetta alle parti decidere su questi aspetti, eccezion fatta per i casi in cui si arriva in causa, è bene che locatore e conduttore tengano bene a mente di cercare di comprendere le cause del danno.

riproduzione riservata
Articolo: Locazione e riparazioni: chi paga le spese per la sistemazione del bagno?
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Locazione e riparazioni: chi paga le spese per la sistemazione del bagno?: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Alessandra
    Alessandra
    Giovedì 12 Maggio 2022, alle ore 09:18
    Il mio bagno perde dalla parte bassa, questa è la seconda volta il proprietario si lava le mani dicendo che non è lui quello che ci abita ma la mia famiglia è siamo noi a risolvere qualsiasi tipo di problema.
    La prima volta di tasca mia sono usciti 700 euro per non aspettare dato le circostanze.
    Il bagno è stato modificare anni fa da lui stesso è non vuole capire che è compito suo risistemarlo.
    Quando siamo entrati in affitto non ci ha mai accennato questo particolare.
    Ho la casa da 3 giorni con le feci e tutto il bagno con un odore pessimo che non si può stare, ho pure una bambina piccola. come posso fare ?
    rispondi al commento
  • Serena
    Serena
    Venerdì 24 Settembre 2021, alle ore 19:38
    Il mio inquilino mi ha chiesto l'anno scorso di sostituire nel bagno nuovo, appena ristrutturato totalmente, (appartamento dato interamente arredato a nuovo compresi gli elettrodomestici 4 anni fa) di sostituire il piatto doccia con una vasca da bagno.
    Io gli ho detto sempre telefonicamente di no ed ora per una perdita nell'appartamento sotto scopro che l'ha fatto senza il mio consenso e dice pure che è un suo diritto.
    Cosa posso fare?
    In più deve ancora soldi dell'affitto dell'anno scorso e di quest'anno ma ha pagato l'ultimo mese.
    rispondi al commento
    • Debora Mirarchi
      Debora Mirarchi Serena
      Lunedì 27 Settembre 2021, alle ore 13:05
      Certamente avrebbe dovuto preventivamente informala prima di eseguire tale intervento modificativo.Occorre capire meglio gli estremi del contratto di locazione.Per quanto riguarda il mancato pagamento dell'affitto può iniziare a intimare il pagamento del dovuto arrestrato e poi valutare eventualmente ulteriori strade legali
      rispondi al commento
  • Lorenzo
    Lorenzo
    Venerdì 17 Settembre 2021, alle ore 09:13
    Mi si rotto un tubo dell'acqua appena dopo il contatore.
    Lo stesso rimane in un casupolo posizionato all'inizio del vialetto di ingresso alla casa.
    A chi spetta il pagamento dell'idraulico?
    rispondi al commento
    • Debora Mirarchi
      Debora Mirarchi Lorenzo
      Lunedì 27 Settembre 2021, alle ore 13:07
      Occorre, a seguito di un parere di un tecnico, comprendere il motivo della rottura
      rispondi al commento
  • Raffaeles
    Raffaeles
    Sabato 17 Luglio 2021, alle ore 11:27
    Da inquilino il proprietario dell'appartamento vuole addebitarmi le spese del balcone in legno marcito per via delle intemperie, mai sostituito, mai trattato adhoc.
    Ho sempre eseguito tutte le manutenzioni ordinare per quello che era in mio dovere.
    Da premettere che il locatore in 5 anni di affitto non è mai venuto in casa a verificare lo stato dell'appartamento, ne ha chiesto informazioni a riguardo.
    Come bisogna comportarsi in questo caso?
    Chi deve pagare?
    rispondi al commento
  • Camilla
    Camilla
    Sabato 10 Luglio 2021, alle ore 07:46
    Sono proprietario di un appartamento appena locato.
    Il nuovo inquilino pretende che le tavolette dei due bagni siano fornite da me. Io credo che la tavoletta sia un elemento d'arredo assolutamente personale.
    I vari inquilini che si sono succeduti in quell'immobile hanno sempre provveduto alla sistemazione delle tavolette che poi hanno portato via.
    Pertanto vorrei sapere a chi tocca l'acquisto delle tavolette.
    rispondi al commento
  • Pali
    Pali
    Domenica 17 Gennaio 2021, alle ore 14:24
    Ho la cassetta del wc in un intercapedine e perde acqua tra l altro non si può chiudere perché manca valvola dell' acqua.quanfo ho visionato l appartamento non ero a conoscenza di questo problema e per di più mai mi era venuto in mente di infilarmi in un intercapedine per controllare la vaschetta del wc!
    Ora ho un consumo di acqua troppo eccessivo a mio parere causato da questa perdita.
    A chi spetta sistemarlo a me o al proprietario?
    rispondi al commento
  • Antonio
    Antonio
    Domenica 25 Ottobre 2020, alle ore 16:02
    Devo cambiare la vasca da bagno sono 35 anni che la uso.
    Oggi e da buttare, se cambio la vasca e i tubi sotto sono da cambiare,chi paga vasca e tubi?
    rispondi al commento
  • Lukesan77
    Lukesan77
    Giovedì 13 Agosto 2020, alle ore 17:18
    Ho affittato una casa vacanze tramite Airbnb a due coppie con un bimbo e dopo due giorni mi hanno chiamato dicendo che il wc si era tappato.
    Prima di loro ci sono stati altri ospiti e nessuno di loro ha riscontrato problemi agli scarichi.
    Successivamente hanno versato bottiglie di disgorgante nello scarico.
    Domani dovrò chiamare l’autospurgo per un totale di 350/400 €.
    Posso addebitargli parte dei costi?
    rispondi al commento
  • Angelo24
    Angelo24
    Domenica 21 Giugno 2020, alle ore 11:28
    Sono in affitto in un appartamento da due anni precisi.
    La doccia ha cominciato a gocciolare e necessità la sostituzione della cartuccia interna.
    Il problema è che si tratta di una doccia vecchia e non si trova i pezzi di ricambio.
    Necessito quindi di smurare e cambiare tutto il pezzo.
    Qualcuno sa dirmi di chi è la spesa?
    Se del conduttore o del locatore?
    rispondi al commento
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