Manutenzione del bagno: chi paga le spese di riparazione, l'inquilino o il proprietario?
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Chi paga per le riparazioni in una casa in affitto
Nel caso in cui un immobile venga concesso in locazione ciascuna delle parti acquista dei diritti e dei doveri. Tra questi rientra il pagamento delle spese che occorrono per provvedere alla manutenzione e alla conservazione del bene.
Nel corso del contratto, tanto il locatore quanto il conduttore possono essere chiamati ad eseguire degli interventi di riparazione, non solo dell'immobile ma anche degli accessori.
Sorge allora il dubbio se le spese connesse a tali interventi siano a carico dell'inquilino che vive all'interno dell'abitazione o se spettino al proprietario in quanto titolare dell'immobile. In questo contesto molto spesso ci si chiede infatti chi debba sostenere le spese di riparazioni dei bagni presenti all'interno delle unità immobiliari.
La legge fornisce delle indicazioni ma essendo sul punto alquanto generica si presta a diverse interpretazioni delle parti, non sempre univoche.
Spese manutenzione bagno - foto Getty Images
Di fondamentale importanza per comprendere a chi spettano le spese è individuare il motivo della rottura, guasto o deterioramento nonché la tipologia della manutenzione se straordinaria o ordinaria unitamente all'ammontare della spesa.
Sulla base di quanto stabilito dalla legge all'articolo 1576 del codice civile soltanto i lavori di piccola manutenzione (come ad esempio la rottura di un rubinetto o del wc) sono a carico dell'inquilino, ovvero quelli dovuti a deterioramenti prodotti dall'uso quotidiano e non dipendenti da vetustà o caso fortuito.
Di seguito vedremo più nel dettaglio quali siano le regole, alla luce delle più recenti interpretazioni giurisprudenziali, nel caso si rendano necessari interventi di riparazione, lavori di manutenzione, miglioramenti e addizioni, tutte situazioni che comportano spesso problemi e conflitti tra proprietari e inquilini.
Gli obblighi del locatore
Partiamo dal presupposto che il contratto di locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un certo periodo di tempo (scadenza) e dietro pagamento di un determinato corrispettivo (canone di locazione).
Per quanto concerne gli obblighi del locatore, sulla base dell'articolo 1575 del codice civile, egli è tenuto a:
- consegnare al conduttore l'immobile locato in buono stato di manutenzione.
Se dovessero già esserci dei difetti o vizi è bene che vadano dichiarati nel contratto e accettati dall'inquilino affinché egli sia sollevato da eventuali responsabilità in merito; - mantenerla in buono stato così da servire all'uso convenuto. È dunque suo dovere far sì che durante l'intera durata della locazione egli provveda affinché il conduttore possa servirsi dell'immobile così come pattuito;
- garantirne il pacifico godimento durante il contratto di locazione.
Gli obblighi dell'inquilino
Gli obblighi in capo all'inquilino sono:
- prendere in consegna la cosa e utilizzarla secondo l'uso convenuto nel contratto osservando la diligenza del buon padre di famiglia;
- versare il canone alle scadenze pattuite;
- provvedere alla restituzione del bene al locatore nello stato in cui l'ha ricevuto (quindi, come abbiamo detto, salvo che sia diversamente convenuto, in buono stato di manutenzione).
È fatto salvo il deterioramento o il consumo che sia conseguenza del trascorrere del tempo purché l'immobile venga utilizzato in conformità a quanto previsto nel contratto.
Tale deterioramento, dunque, all'atto della restituzione non costituisce un inadempimento da parte del conduttore.
La legge precisa, infatti, come riportato all'articolo 1609 del codice civile che l'inquilino non risponde del perimento o deterioramento dovuti a vetustà.
Quali spese sono a carico del locatore?
Per dirimere eventuali controversie in ordine al pagamento delle spese per effettuare la manutenzione dell'immobile è necessario capire che tipologia di intervento si renda necessario e se esso sia reso tale dal passare del tempo, dal normale uso quotidiano o da incuria dell'inquilino.
Sulla base di quanto statuito dal già citato articolo 1576 del codice civile, il locatore deve eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccezion fatta per quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Sulla base delle più recenti interpretazioni giurisprudenziali, guasti che interessano l'immobile o una sua parte nonché alterazioni materiali e funzionali, ogni qualvolta si rendano necessarie riparazioni che non siano di piccola manutenzione spettano al proprietario.
Quindi sono a suo carico le spese dovute al consumo e dipendenti da vetustà o dovute a caso fortuito.
Infine, senza dubbi in merito, al padrone di casa spettano tutte le spese di carattere straordinario.
Piccola manutenzione bagno - foto Getty Images
Nonostante sulla base delle pronunce dei Giudici quelle sopra indicate siano le spese dovute dal locatore, si ricorda che le parti possono comunque stabilire una diversa ripartizione.
Quali sono le spese a carico dell'inquilino?
Vivere in una casa quotidianamente comporta necessariamente dei lavori di manutenzione e conservazione a seguito dell'inevitabile deterioramento cui si va incontro a seguito del suo utilizzo.
Come abbiamo potuto vedere secondo le disposizioni legislative, spettano all'inquilino le spese di piccola manutenzione, ovvero, quelle di modico valore che non comportano opere murarie.
Qualora sul punto non si trovi un accordo e si finisca dinanzi al tribunale, la definizione di piccola manutenzione viene rimessa al Giudice che deciderà caso per caso, effettuando una valutazione d'insieme della situazione, che tenga conto della destinazione dell'edificio e dell'ammontare della spesa nonché della ragione della stessa.
Non vi è invece alcun dubbio sul fatto che dovrà sempre provvedere l'inquilino se la riparazione si rende necessaria a causa del suo comportamento dettato da incuria e negligenza, a prescindere dal valore della riparazione.
Se si accerta dunque una condotta colpevole dell'inquilino o dei conviventi o ospiti, il danno dovrà da lui essere riparato, in quanto titolare del contratto di locazione.
Riparazione del bagno: chi paga?
Venendo alla sistemazione del bagno, come per qualsiasi altra parte dell'immobile, occorre distinguere il caso di rottura di tubature posizionate sui muri per le quali la spesa è dovuta dal proprietario in quanto opera muraria, dal caso di rottura di lavabi, rubinetto, piatti doccia ecc, in quanto piccola manutenzione.
Sul punto è intervenuta la giurisprudenza della Cassazione con la recente sentenza 15317/2019, secondo la quale è necessario accertare il motivo della rottura.
Se si tratta di danno conseguente al normale utilizzo, la spesa spetta al conduttore in quanto di piccola entità. Se invece, ad esempio, il rubinetto s'è rotto perché vecchio e deteriorato dal tempo, nonostante la costante manutenzione ad opera del conduttore, allora la spesa è da porre in capo al proprietario.
Spese manutenzione inquilino - foto Getty Images
In sintesi, non spettano all'inquilino le spese che comportino l'apertura di pareti o rottura di muri e mattonelle, le spese straordinarie, i danni per il normale invecchiamento dell'immobile, quelli derivanti da caso fortuito e comunque non imputabili a lui o a conviventi per negligenza.
Cosa fare se il proprietario non provvedere a riparare il danno
Qualora il proprietario non si attivi per le riparazioni di sua competenza il conduttore potrà agire in giudizio o recedere dal contratto di locazione qualora il guasto renda l'immobile inutilizzabile.
L'inquilino è tenuto a darne comunicazione, segnalando l'intervento che si rende necessario.
Qualora l'intervento debba essere fatto con urgenza e non si riesca ad avvisare il proprietario, l'inquilino potrà farsi carico della spesa e comunicarne l'importo successivamente al locatore al fine di ottenere il rimborso.
Lavori di miglioramento: l'inquilino ha diritto a indennità?
La legge disciplina anche il caso in cui vengano eseguiti lavori dall'inquilino che costituiscano miglioramenti o addizioni.
Il conduttore non ha diritto a indennità per miglioramenti apportati al bene locato a meno che non ci sia il consenso del locatore. In tal caso egli dovrà corrispondere all'inquilino un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
In caso di addizioni il locatore ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza apportare alcun danno.
Qualora il proprietario preferisca ritenerle, dovrà pagare un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
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