Sistemazione del bagno: chi paga le spese di riparazione, il locatore o il locatario?

NEWS DI Affittare casa
Nell'ambito della locazione, le due parti hanno precisi obblighi in relazione alle riparazioni sebbene l'applicazione pratica delle norme non sempre è semplice.
14 Dicembre 2013 ore 01:18
Avv. Alessandro Gallucci

BagnoUna volta che un'unità immobiliare viene concessa in locazione (è indifferente se ciò sia fatto per soddisfare esigenze di carattere abitativo, professionale, ecc.) le parti, ossia proprietario e conduttore, sono obbligate reciprocamente, ad una serie di adempimenti.

I primi, quelli più evidenti, sono la consegna del bene ed il pagamento del canone pattuito.

Nel corso del contratto, tanto il locatore, quanto il conduttore, possono essere chiamati ad eseguire degli interventi di riparazione della cosa (non solo dell'immobile ma anche degli accessori, se presenti).

In questo contesto molto spesso ci si domanda e ci viene chiesto: chi deve pagare che cosa nel caso di riparazioni dei bagni delle unità immobiliari?

Molto dipende dal tipo d'intervento richiesto.


Obblighi del proprietario e del conduttore


Ci sono due norme che, più di altre in materia, devono essere tenute nella debita considerazione.

La prima è l'art. 1576 del codice civile che recita:

Il locatore deve eseguire, durante la locazione , tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Il secondo articolo è l'art. 1609 c.c., a mente del quale:

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

Insomma se non lo hanno fatto le parti sono gli usi locali a determinare che cosa debba intendersi per piccola riparazione.

RubinettoCosì, ad esempio, ai sensi dell'art. 20 della Raccolta provinciale degli usi del Comune di Milano:

Sono considerate riparazioni di ordinaria manutenzione, a carico del conduttore, quelle inerenti agli impianti idraulici, elettrici, sanitari, di riscaldamento, di produzione dell'acqua calda, di autoclave autonoma, di funzionamento degli ascensori, di condizionamento, di dolcificazione delle acque esistenti all'atto della stipulazione del contratto, quelle inoltre necessarie per il funzionamento delle tapparelle o persiane e in particolare, nelle locazioni di negozi o box, delle serrande. Sono inoltre riparazioni di manutenzione ordinaria quelle dipendenti dal deterioramento prodotto dal normale uso e non quelle dipendenti da vetustà e da caso fortuito o da difetto di funzionalità, non dovuta a carenza di manutenzione ordinaria.

Se l'impianto di riscaldamento è centralizzato, sono a carico del conduttore le spese ordinarie di riparazione e di manutenzione dell'impianto.


Spese per il bagno


In questo contesto, quindi, per rispondere alla domanda posta in principio, è necessario comprendere di che tipo di rottura e quindi di che riparazione si tratta.

Ci aiuta a farlo una sentenza resa dalla Corte di Cassazione, nel 2011, che, in tema di oneri di mantenimento della cosa locata in buono stato, ha statuito che non rientrano tra le riparazioni a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e pertanto le spese delle relative riparazioni gravano sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575 c.c., comma 2 deve tenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto (Cass. n. 271/89) (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).

Detta diversamente: se si rompono le tubature posizionate nei muri, la spesa spetta sempre al proprietario.

E nel caso di rottura di lavabi, piatti doccia, ecc.?

Dipende dal motivo della rottura: se si tratta di danno conseguente ad uso, la spesa spetta al conduttore, se, ad esempio, il rubinetto s'è rotto perché vecchio, nonostante la costante manutenzione ad opera del conduttore, allora la spesa è da porre in capo al proprietario.

Siccome spetta alle parti decidere su questi aspetti, eccezion fatta per i casi in cui si arriva in causa, è bene che locatore e conduttore tengano bene a mente di cercare di comprendere le cause del danno.

riproduzione riservata
Articolo: Locazione e riparazioni: chi paga le spese per la sistemazione del bagno?
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Locazione e riparazioni: chi paga le spese per la sistemazione del bagno?: Commenti e opinioni


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  • Inquilino1
    Inquilino1
    Giovedì 26 Ottobre 2017, alle ore 18:31
    Sono l'affittuario da circa 4 anni di un appartamento, il bagno che ha circa 18-20 anni inizia ad avere alcuni problemi:
    le tubature del lavandino perdono (io a mie spese ho già sotituito una volta il sifone),
    ho sostituito la corda delle tapparelle (a mie spese),
    la finestra a degli spifferi a causa dell'umidità che ha seccato l'intonaco che serviva come isolante,
    il coperchio del vater è da sostituire perchè le viti non tengono più.

    Il proprietario si è dato disponibile a sistemare le tubature del lavandino, non si è ancora espesso riguardo la finestra mentre non intende sistemare il coprivater in quanto imputa la "rottura" all'usura e quindi a carico mio.
    Ma dato che il materiale era già usurato al mio ingresso perchè dovrei comprarlo io nuovo? Vorrei un vostro parere.
    rispondi al commento
  • Gennaromassa
    Gennaromassa
    Lunedì 25 Settembre 2017, alle ore 15:39
    Salve ho preso casa da un anno e gia da tempo c'e una perdita d'acqua in tutti e due bagni che gia c'era prima che andassi ad abitare e il proprietario dice che non lo sapeva che c era questa perdita.quindi chi tocca pagare?
    rispondi al commento
  • Chamarden
    Chamarden
    Lunedì 28 Agosto 2017, alle ore 19:30
    Ho affittato un appartamento circa due mese fa, e il locatore mi ha promesso di sistemare la vasca da bagno e le finestre prima che entro in casa senza scrivere niente sul contratto,ma non ha mantenuto le sue promesse.Dopo30 giorni , mi ha dato una copia del contratto senza nessun timbro .Hoverificato tramite l'agenzia delle entrato la registrazione del contratto ma oltre la data e il numero della registrazione non mi hanno dato nienteAdesso non mi risponde  neanche al telefono .Nonso cosa fare che siamo avviccinando dell inverno e ne ho 3 minorenni.
    rispondi al commento
  • Renatocoverta
    Renatocoverta
    Martedì 22 Agosto 2017, alle ore 19:53
    Salve.
    Lo scorso novembre ho concesso in affitto con contratto annuale un'ampia porzione del mio appartamento (3 camere da letto, salone, 2 bagni, cucina e spazi comuni in genere) a 3 studenti universitari.
    Ad agosto, mese nel quale gli studenti avevano comunicato la loro totale assenza per le vacanze estive, uno dei 3 è rientrato dalla Sicilia per 2 giorni per visitare un pò il basso Salento.
    E' arrivato il 15 e doveva ripartire il 16 sera.
    Il 16 pomeriggio mi chiama per dirmi che mentre lui era a giocare a carte in cucina con altre due persone (che non erano gli altri due conduttori ma suoi amici), tutti e tre hanno sentito un boato in casa e si sono accorti che era crollato il lavandino nel bagno di servizio.
    Premesso che quel lavandino era perfettamente ancorato al muro ed era relativamente "nuovo" (montato circa 10 anni fà) e che quindi faccio molta fatica a credere che sia crollato da solo, anche in virtù di un paio di sopralluoghi con esperti del mestiere, chi deve essere considerato responsabile e quindi accollarsi le spese tra me proprietario, il ragazzo che quel giorno era certamente in casa e gli altri 2 invece certamente assenti per le vacanze estive?
    Io domani, anche per garantire la normale fornitura del servizio idrico, in previsione del rientro delgi altri 2, farò riparare tutto anticipandone le spese.
    L'appartamento è ubicato in Brindisi.
    Grazie della vostra attenzione
    rispondi al commento
  • Federicogiupponi
    Federicogiupponi
    Lunedì 10 Luglio 2017, alle ore 14:42
    Buongiorno,ho un appartamento in affitto. L'appartamento è dotato di aria condizionata. Ho sempre pagato per la pulizia dei filtri. Ora però si è rotta la scheda elettronica che riceve il segnale di accensione dal telecomando, per cui non è più possibile regolare il condizionatore. La scheda costa circa 400€.Il proprietario ritiene che si tratti di manutenzione ordinaria, quindi a carico mio. Per me invece è manutenzione straordinaria, quindi a carico del proprietario. Mi potete dare qualche consiglio?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Federicogiupponi
      Martedì 11 Luglio 2017, alle ore 11:21
      Dipende perché s'è rotta. Il motivo della rottura orienta la decisione sull'attribuzione del costo di manutenzione.
      rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Sabato 17 Giugno 2017, alle ore 18:36
    Sono il conduttore di un negozio da ben 6 anni, oggi il proprietario di casa mi ha detto che un contatore dell'acqua intestato a suo nome serve anche uno dei miei bagni.
    Lui pretende che paghi 1400 euro di arretrati che lui ha pagato al posto mio.
    Premesso che la condotta con il contatore intestato a suo nome serve un water ed un lavandino come è possibile che ci sia un ammontare di tale cifra considerando che tutti gli altri servizi igienici al'interno del plesso mi costano circa 100 euro anno.
    Ora io cosa dovrei pagare?
    Visto che l'impianto dello stabile è il suo ed il mio consumo credo non sia di tale importo cosa devo fare ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giuseppe
      Giovedì 22 Giugno 2017, alle ore 19:20
      Difficile darti una risposta precisa: io direi che devi pafare molto poco, ma forse un tuo avvocato, carete alla mano, può esserti di maggiore aiuto.
      rispondi al commento
  • Gaiafarioli
    Gaiafarioli
    Giovedì 15 Giugno 2017, alle ore 10:49
    Sono un inquilina. Questa mattina i vicini di casa che abitano sotto di noi (siamo in due) sono venuti a dirci che abbiamo una perdita dalla doccia, e che la cosa và avanti da dicembre. Siamo andati a controllare a casa loro e risulta esserci un problema molto esteso di infiltrazioni. Dato che un anno fa abbiamo noi volutamente fatto dei lavori per modificare la doccia (sotto consenso del proprietario di casa) in questo caso, chi dovrà pagare i danni? Grazie in anticipo
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gaiafarioli
      Giovedì 22 Giugno 2017, alle ore 19:14
      Dipende dalla causa: se la causa sono i vostri lavori pagate voi, salvo rifarvi sulla ditta per l'errata esecuzione, altrimenti paga il proprietario.
      rispondi al commento
  • Anna
    Anna
    Sabato 10 Giugno 2017, alle ore 13:44
    Sono la proprietaria di un appartamento che ho dato in affitto da 8 anni, oggi il conduttore mi ha detto che c'è da sostituire il rubinetto dell'acqua calda del lavello del bagno e il galleggiante del water.
    A chi tocca pagare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Anna
      Mercoledì 14 Giugno 2017, alle ore 16:04
      Se la sostituzione dipende dall'uso, come sovente succede in questi casi, la spesa è a suo carico.
      rispondi al commento
  • Rino
    Rino
    Mercoledì 24 Maggio 2017, alle ore 21:15
    Abito in casa popolare, vorrei sapere se si rompono le tubazioni interne al muro chi paga?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Rino
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 15:47
      Se tutte le case sono dell'ente case popolari paga quest'ultimo, altrimenti tu.
      rispondi al commento
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