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Sistemazione del bagno: chi paga le spese di riparazione, il locatore o il locatario?

NEWS Affittare casa14 Dicembre 2013 ore 01:18
Nell'ambito della locazione, le due parti hanno precisi obblighi in relazione alle riparazioni sebbene l'applicazione pratica delle norme non sempre è semplice.

BagnoUna volta che un'unità immobiliare viene concessa in locazione (è indifferente se ciò sia fatto per soddisfare esigenze di carattere abitativo, professionale, ecc.) le parti, ossia proprietario e conduttore, sono obbligate reciprocamente, ad una serie di adempimenti.

I primi, quelli più evidenti, sono la consegna del bene ed il pagamento del canone pattuito.

Nel corso del contratto, tanto il locatore, quanto il conduttore, possono essere chiamati ad eseguire degli interventi di riparazione della cosa (non solo dell'immobile ma anche degli accessori, se presenti).

In questo contesto molto spesso ci si domanda e ci viene chiesto: chi deve pagare che cosa nel caso di riparazioni dei bagni delle unità immobiliari?

Molto dipende dal tipo d'intervento richiesto.


Obblighi del proprietario e del conduttore


Ci sono due norme che, più di altre in materia, devono essere tenute nella debita considerazione.

La prima è l'art. 1576 del codice civile che recita:

Il locatore deve eseguire, durante la locazione , tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Il secondo articolo è l'art. 1609 c.c., a mente del quale:

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

Insomma se non lo hanno fatto le parti sono gli usi locali a determinare che cosa debba intendersi per piccola riparazione.

RubinettoCosì, ad esempio, ai sensi dell'art. 20 della Raccolta provinciale degli usi del Comune di Milano:

Sono considerate riparazioni di ordinaria manutenzione, a carico del conduttore, quelle inerenti agli impianti idraulici, elettrici, sanitari, di riscaldamento, di produzione dell'acqua calda, di autoclave autonoma, di funzionamento degli ascensori, di condizionamento, di dolcificazione delle acque esistenti all'atto della stipulazione del contratto, quelle inoltre necessarie per il funzionamento delle tapparelle o persiane e in particolare, nelle locazioni di negozi o box, delle serrande. Sono inoltre riparazioni di manutenzione ordinaria quelle dipendenti dal deterioramento prodotto dal normale uso e non quelle dipendenti da vetustà e da caso fortuito o da difetto di funzionalità, non dovuta a carenza di manutenzione ordinaria.

Se l'impianto di riscaldamento è centralizzato, sono a carico del conduttore le spese ordinarie di riparazione e di manutenzione dell'impianto.


Spese per il bagno


In questo contesto, quindi, per rispondere alla domanda posta in principio, è necessario comprendere di che tipo di rottura e quindi di che riparazione si tratta.

Ci aiuta a farlo una sentenza resa dalla Corte di Cassazione, nel 2011, che, in tema di oneri di mantenimento della cosa locata in buono stato, ha statuito che non rientrano tra le riparazioni a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e pertanto le spese delle relative riparazioni gravano sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575 c.c., comma 2 deve tenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto (Cass. n. 271/89) (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).

Detta diversamente: se si rompono le tubature posizionate nei muri, la spesa spetta sempre al proprietario.


E nel caso di rottura di lavabi, piatti doccia, ecc.?

Dipende dal motivo della rottura: se si tratta di danno conseguente ad uso, la spesa spetta al conduttore, se, ad esempio, il rubinetto s'è rotto perché vecchio, nonostante la costante manutenzione ad opera del conduttore, allora la spesa è da porre in capo al proprietario.

Siccome spetta alle parti decidere su questi aspetti, eccezion fatta per i casi in cui si arriva in causa, è bene che locatore e conduttore tengano bene a mente di cercare di comprendere le cause del danno.

riproduzione riservata
Articolo: Locazione e riparazioni: chi paga le spese per la sistemazione del bagno?
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Locazione e riparazioni: chi paga le spese per la sistemazione del bagno?: Commenti e opinioni


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Alert Commenti
  • Lukesan77
    Lukesan77
    Giovedì 13 Agosto 2020, all or 17:18
    Ho affittato una casa vacanze tramite Airbnb a due coppie con un bimbo e dopo due giorni mi hanno chiamato dicendo che il wc si era tappato.
    Prima di loro ci sono stati altri ospiti e nessuno di loro ha riscontrato problemi agli scarichi.
    Successivamente hanno versato bottiglie di disgorgante nello scarico.
    Domani dovrò chiamare l’autospurgo per un totale di 350/400 €.
    Posso addebitargli parte dei costi?
    rispondi al commento
  • Angelo24
    Angelo24
    Domenica 21 Giugno 2020, all or 11:28
    Sono in affitto in un appartamento da due anni precisi.
    La doccia ha cominciato a gocciolare e necessità la sostituzione della cartuccia interna.
    Il problema è che si tratta di una doccia vecchia e non si trova i pezzi di ricambio.
    Necessito quindi di smurare e cambiare tutto il pezzo.
    Qualcuno sa dirmi di chi è la spesa?
    Se del conduttore o del locatore?
    rispondi al commento
  • Donatella2
    Donatella2
    Mercoledì 10 Giugno 2020, all or 12:11
    È normale che nella cucina mi trovi solo la rubinetteria senza il lavabo ?
    rispondi al commento
  • Giovanna3
    Giovanna3
    Domenica 12 Aprile 2020, all or 13:27
    La vasca da bagno in vetroresina era gia piena di bolle al momento che sono diventata affituaria.
    A distanza d anni si è bucata.
    Ora devo sostituirla tutta a mie spese ?
    rispondi al commento
  • Dombon
    Dombon
    Mercoledì 4 Marzo 2020, all or 12:14
    Ho in locazione l'immobile dal 2007.
    Da molto tempo lamentavo problemi allo scarico del WC che sono andate sempre aumentando fino a portare quasi alla impossibilità di utilizzare lo stesso.
    Tramite legale ho fatto intervenire tecnici della proprietà per smontare e capire le problematiche.
    Durante lo smontaggio il vaso si è rotto (vecchia serie Conca Idela Standard), portando a constatare che l'ostruzione deriva da deposito di calcaree che hanno ostruito quasi per intero lo scarico (Ca 70%).
    Il tecnico che ha effettuato la rimozione dichiara che deriva dall'uso, quindi a mio carico la riparazione.
    Secondo l'articolo sopra menzionato Cass. 28 novembre 2007 n. 24737, mi sembra invece evidente che avendo eseguito la normale manutenzione del water, (tant'è che il vaso risulta sgombro da incrostazioni), le spese dovrebbere essere ricondotte alla proprietà.
    Anticipo che solo la sostituzione della tazza costerà circa 5/600 euro.
    Qual'è la sua opinione?
    rispondi al commento
  • Fabiola3
    Fabiola3
    Venerdì 14 Febbraio 2020, all or 15:57
    Si è rotta l'anta in vetro della doccia mentre la stavo aprendo e si è frantumato il vetro.
    Dovranno essere cambiate le ante, devo pagare io o il proprietario?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Fabiola3
      Sabato 22 Febbraio 2020, all or 11:57
      Senza conoscere la ragione dellla rottura non ti posso rispondere. Difetto del vetro: paga il proprietario. Usura: idem. Errore tuo: paghi tu. 
      rispondi al commento
  • Sanitrit
    Sanitrit
    Mercoledì 8 Gennaio 2020, all or 16:19
    Sono in affitto in una mansarda il cui unico wc è un Sanitrit.
    Dato un malfunzionamento che ha portato all'inutilizzo dello stesso, ho fatto fare un controllo.
    Dopo una profonda pulizia dell'apparecchio è risultato un problema di fine corsa del motore interno (si trattava di una macchina del 96...).
    A questo punto ho dovuto comprare un nuovo wc.
    La spesa deve essere a carico del proprietario, giusto?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Sanitrit
      Sabato 22 Febbraio 2020, all or 11:56
      Sì, diciamo che sarebbe stato meglio informare della vicenda fin da subito il proprietario.
      rispondi al commento
  • Fede1111
    Fede1111
    Sabato 21 Dicembre 2019, all or 21:52
    Sono il conduttore di un immobile, il water perde acqua senza un apparente motivo quindi non dovuto ad un uso sbagliato.
    A chi spetta la spesa della riparazione?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Fede1111
      Sabato 22 Febbraio 2020, all or 11:53
      Senza conoscere la ragione dellla perdita non ti posso rispondere.
      rispondi al commento
  • Emiliano3
    Emiliano3
    Venerdì 29 Novembre 2019, all or 17:53
    Ho scoperto la perdita dell'acqua del bidet.
    L'Idraulico, presumo che essendo una casa degli anni 70 potrebbe esserci il sifone marcio.
    A chi andrebbe addebbitata questa spesa?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Emiliano3
      Lunedì 16 Dicembre 2019, all or 14:56
      Se si tratta de sifone o in generale di tutte le tubazioni incassate nel muro, la spesa è sicuramente in capo al proprietario.
      rispondi al commento
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