Quando un inquilino può essere sfrattato per morosità

Sfratto per morosità, quando è possibile

Un soggetto che detiene una casa in affitto può essere sfrattato per morosità quando non paga l'affitto.

La procedura giudiziaria dello sfratto per morosità rappresenta un strumento di tutela del locatore, il quale può appunto richiedere il rilascio dell'immobile da parte del conduttore a seguito dell'inadempimento dell'obbligo di pagamento del canone di locazione.

L'ordinamento giuridico al fine di tutelare il diritto di proprietà del locatore e garantire l'adempimento degli obblighi contrattuali da parte del conduttore, stabilisce precisi requisiti e presupposti per avviare la procedura.

Presupposti dello sfratto per morosità

Affinché il locatore possa procedere con l'iter di sfratto per morosità, è necessario che il conduttore non abbia adempiuto al pagamento del canone locativo per un periodo sufficiente a configurare un grave inadempimento.

Sfratto per morosità - Foto Getty Images

Già su questo punto, la legge italiana è molto severa: all'art. 5 della Legge n. 392/1978 (Legge sull'Equo Canone) si legge come requisito minimo per sfrattare l'inquilino sia il mancato pagamento anche di una sola mensilità.

Ciò, a patto che il ritardo sia superiore a venti giorni dalla scadenza del termine previsto nel contratto di locazione.

Quante mensilità di morosità sono necessarie per lo sfratto

Non esiste un numero fisso di mensilità non pagate idoneo ad evocare lo sfratto, in linea generale, basta un solo canone non versato, tuttavia, in taluni contratti possono essere previste clausole specifiche per le quali sono stabilite scadenze diverse, variabili magari tra due e sei mesi.

Inoltre è possibile anche che sia il proprietario stesso a voler concedere all'inquilino un margine di tolleranza maggiore affinché ritorni in carreggiata con i versamenti del pigione.

Fasi della procedura di sfratto per morosità

L'iter giudiziario dello sfratto per morosità segue diverse fasi: il proprietario deve partire con una diffida, eventualmente procedere con un atto di citazione e attendere poi l'udienza di convalida.

Diffida e messa in mora

Per avviare la procedura di sfratto per morosità, il locatore che non ha ricevuto i canoni di locazione scrive (autonomamente o per tramite di un legale) una messa in mora.

Si tratta di una comunicazione formale in cui l'inquilino viene intimato a saldare il debito entro un determinato lasso di tempo.

Atto di citazione

Nel caso in cui il conduttore (inquilino) non adempia, il locatore può notificare l'atto di citazione per la convalida dello sfratto.

È così che comincia il procedimento vero e proprio dinanzi al Tribunale competente (quello ove si trova l'immobile).

Convalida di sfratto ed esecuzione forzata

In fase di convalida di sfratto possono verificarsi tre ipotesi di risvolto della procedura:

• nel primo caso, l'inquilino si oppone chiedendo una proroga;
• nel secondo caso l'inquilino paga i canoni di locazione a debito;
• nel terzo caso, invece, in assenza di opposizione o di qualunque altra azione ad parte dell'inquilino, il giudice convalida la sfratto e ne dispone l'esecuzione.

Il termine per il rilascio dell'immobile varia in base alla decisione del giudice e può oscillare da pochi giorni fino a diversi mesi, a seconda della specifica situazione del conduttore e delle eventuali proroghe concesse.

Sfratto per morosità - Foto Getty Images

Nel caso l'inquilino rifiutasse di andare via, vuol dire che interverrà l'ufficiale giudiziario per procedere con l'esecuzione forzata dello sgombero, eventualmente con l'ausilio della forza pubblica.

Tempi della procedura

Lo sfratto per morosità non si può circoscrivere a dei termini precisi, in quanto dipende dalla complessità del caso e dalla mole di lavoro dell'ufficio giudiziario competente, ma volendo comunque dare una definizione media del tempo necessario, si può dire che la convalida dello sfratto può avvenire entro 1-2 mesi dalla notifica dell'atto di citazione.

L'esecuzione dello sfratto invece può richiedere dai 60 ai 90 giorni dalla convalida, salvo ritardi legati a eventuali proroghe concesse dal giudice.

In casi particolarmente complessi, il termine massimo per l'esecuzione dello sfratto può arrivare a 12 mesi.

Se si tratta poi non di locazione abitativa, ma di locazioni commerciali, l'udienza di convalida non può essere fissata prima di venti giorni dalla notifica dell'atto di citazione.

Conseguenze dello sfratto per l'inquilino moroso

L'inquilino moroso potrebbe essere condannato in sede giudiziale al pagamento delle spese legali sostenute dal locatore per la procedura di sfratto, oltre agli eventuali arretrati maturati.

Procedura di sfratto per inquilino moroso - Foto Getty Images

Dal punto di vista creditizio, non è inoltre un buon biglietto da visita.

Un provvedimento di sfratto per morosità potrebbe incidere negativamente sulla possibilità del conduttore di ottenere nuovi contratti di locazione in futuro.

Quando non è possibile eseguire lo sfratto

Tra le principali cause di blocco dello sfratto vi sono:

• norme di tutela del conduttore;
• irregolarità procedurali;
• violazione dei diritti dell'inquilino.

Nel primo caso, se sussistono particolari situazioni di fragilità, come malattie gravi, disabilità o gravidanza, il giudice può concedere una sospensione dell'esecuzione dello sfratto.

Nel secondo caso lo sfratto viene invalidato per difetti del locatore (scorretta procedura di notifica o presenza di vizi formali nell'atto di citazione).

Sfratto per canoni non pagati - Foto Getty Images

In ultimo, potrebbe esserci sospensione della procedura di sfratto, qualora il locatore a già agito in modo illegittimo, ad esempio interrompendo l'erogazione dei servizi essenziali o violando la privacy dell'inquilino.

In virtù di quanto appena detto, ed onde evitare conseguenze pregiudizievoli, è sempre consigliabile tentare in via preventiva un accordo bonario tra le parti prima di intraprendere l'azione legale.

In ogni caso è opportuno rivolgersi a un legale specializzato per garantire il corretto svolgimento della procedura.