Liberatoria spese condominiali: che cos'è, come e chi può ottenerla

Cos'è la liberatoria condominiale

In ambito condominiale, taluni condomini possono essere interessati a ottenere il rilascio della c.d. liberatoria condominiale.

Con tale definizione di liberatoria condominiale si suole intendere un documento e/o attestazione con la quale si certifica la situazione debitoria di un condomino verso il condominio.

In altri termini, la liberatoria condominiale è una fotografia istantanea della sussistenza di eventuali debenze in un dato momento storico.

È bene precisare che impropriamente nel gergo comune si definisce “liberatoria”, atteso che in ambito giuridico tale nozione indica un negozio giuridico con il quale un soggetto (creditore) che vanta un diritto di credito nei confronti di altro soggetto (debitore) lo libera, ovverosia pur riconoscendo l'esistenza del credito, dichiara di non voler più riscuotere la somma dovuta, oggetto di credito.


In ciò è evidente la ragione per la quale è chiamata non correttamente liberatoria, poiché tale dichiarazione non libera il condomino dal pagamento di un proprio debito, ma si limita, come rilevato, ad attestare la situazione dei pagamenti, con riferimento a un determinato soggetto nei confronti del condominio.

L'amministratore, salvo espressa delibera favorevole approvata all'unanimità dai condomini, non ha il potere di liberare alcun condomino dal proprio obbligo di versamento, ma ha solo il compito di attestare le eventuali inadempienze in termini di versamento.

Chi può richiedere la liberatoria e perché

La liberatoria in ambito condominiale può essere richiesta da ciascun condomino all'amministratore di condominio.

Solitamente la richiesta della liberatoria è strettamente legata a una trattativa di compravendita.

È buona norma che l'acquirente, prima di procedere all'acquisto di un immobile, indipendentemente dall'uso che questi intende fare (abitazione principale o abitazione per le vacanze ecc.), chieda di entrare in possesso di tale attestazione, per valutare la convenienza dell'acquisto, che non può prescindere da un attento esame circa la presenza di eventuali esborsi a titolo di spese condominiali.



Ciò in quanto, come noto, l'art. 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie al quarto comma statuisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chiedere la liberatoria spese condominiali prima di un acquisto o donazione

In altre parole, se vi sono carichi pendenti con riferimento alla posizione di un condomino, l'acquirente è tenuto, solidamente, a farsi carico dei contributi non versati dal precedente proprietario non solo relativi all'anno in cui si perfeziona la compravendita, ma anche del non versato nell'anno prima.

Sulla base di ciò è evidente l'importanza di entrare in possesso di tale attestazione, prima di andare dal notaio per perfezionare l'acquisto.

Nei casi in cui la liberatoria sia rilasciata in occasione di una compravendita, la situazione delle spese ha un valore indubbio, poiché potrebbe far cambiare anche radicalmente il ragionamento in termini di convenienza, allorquando il valore dell'immobile trasferito risulti negativo o comunque fortemente ridotto, ove le spese condominiali siano talmente alte da annullare il valore della proprietà trasferita o non rendere l'operazione così appetibile.

Medesime considerazioni, in merito alla opportunità, valgono nel caso in cui l'immobile sia trasferito per donazione.

Diritto di rivalsa del condomino acquirente

Il citato art. 63 disciplina i rapporti fra le parti cedente e acquirente nei confronti del condominio. Gli eventuali rapporti interni non sono ovviamente oggetto di disposizioni normative generali.

Ciò in ogni caso non impedisce all'acquirente, che abbia effettuato un acquisto incauto, ovverosia senza preventivamente chiedere il rilascio della attestazione della situazione debitoria, di agire nei confronti del cedente.

Chi rilascia la liberatoria e a chi può essere rilasciata l'attestazione

Il soggetto demandato al rilascio di tale documento è l'amministratore di condominio, su richiesta del condomino.

Ciò significa che l'amministratore è obbligato a rilasciarla soltanto al condomino, poiché solo tale soggetto (né il notaio rogante, né l'agenzia immobiliare e né l'acquirente), essendovi informazioni private, ha diritto di averla.

Ne consegue che, il condomino cedente l'immobile è tenuto a chiedere la liberatoria condominiale all'amministratore, il quale può rilasciarla esclusivamente a tale soggetto e sarà questi a metterla nella disponibilità del nuovo acquirente.

Una importante precisazione riguarda il ruolo dell'amministratore che, come rilevato, è obbligato a rilasciarla.

Tale obbligo è espressamente previsto dall'art. 1130 c.c., a norma del quale l'amministratore è obbligato a fornire al condomino, che ne faccia espressa richiesta, l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Cosa deve contenere la liberatoria condominiale

La liberatoria condominiale, non ha un contenuto ben specifico da dover rispettare, dovendosi considerare completa nel momento in cui contenga la situazione e lo stato dei pagamenti, nonchè l'esistenza di eventuali contenziosi pendenti, con indicazione dello stato di tali giudizi.

Come rilevato, la liberatoria è un'attestazione sullo stato dei pagamenti in un determinato momento, nello specifico momento in cui l'attestazione è rilasciata.



Ciò significa che tutto quanto si verifica successivamente a tale attestazione non è di responsabilità alcuna dell'amministratore.

Sul punto, parte della giurisprudenza ha affermato che l'amministratore dovrebbe indicare nella liberatoria anche ciò che poteva essere prevedibile.

Altra parte della giurisprudenza ritiene che la richiesta di un giudizio, in tal senso, non si possa includere fra le competenze dell'amministratore di condominio, anche in considerazione della eccessiva gravosità che tale valutazione comporta.

La liberatoria condominiale deve essere quanto più dettagliata possibile

Ciò nondimeno, è orientamento unanime che la liberatoria debba essere più completa possibile, come a esempio, riferimento alle spese ordinarie e straordinarie, all'esistenza di eventuali delibere già assunte dell'assemblea a carico del venditore, l'esistenza di fondi per lavori da eseguire o ad altro titolo.

In tale senso, qualora vi siano carichi non ancora definiti in termini di ammontare e di debenza, occorre informare immediatamente il notaio rogante per l'adozione, nell'atto di compravendita, della migliore soluzione non solo per garantire il perfezionamento dell'affare e, dunque, per realizzare il trasferimento della titolarità della proprietà, ma anche e soprattutto per evitare futuri contenziosi.

In alcuni casi, il notaio può valutare l'opportunità di inserire una clausola nel contratto compravendita, con la quale si attribuisce la responsabilità di eventuali pagamenti esclusivamente a carico della parte cedente.

Responsabilità e tutele per l'acquirente in caso di liberatoria incompleta o non corretta

Per completezza occorre tuttavia precisare che l'ordinamento prevede anche strumenti di tutela nei confronti dell'acquirente, che non sia stato adeguatamente informato circa la sussistenza di situazioni poco chiare o, nei casi limite, non rivelate.

Qualora si tratti di situazioni di indubbia rilevanza (da valutare caso per caso), l'acquirente può chiedere:

• risoluzione del contratto;
  
  
• riduzione del prezzo pattuito per la vendita, a esempio decurtando l'importo dovuto a titolo di spese. In tal caso, il notaio valuterà la necessità che sia concluso anche un ulteriore atto a completamento della compravendita con il quale il venditore, che riceve il saldo, consegnando l'immobile, rilascia a favore dell'acquirente una ricevuta in tal caso liberatoria del pagamento del prezzo di vendita.
  
  
• risarcimento per il danno subito.
  
  

Anche il venditore dell'unità immobiliare ha la possibilità di ottenere l'esonero della responsabilità, allorquando le informazioni non rilevate siano stata ignorate senza colpa e quando abbia agito in buona fede.


La prova di tale stato soggettivo deve essere offerta dal cedente, il quale deve fornire, in caso di un eventuale giudizio, prova liberatoria della propria responsabilità, dimostrando di non essere nello stato di conoscenza, prima della conclusione della compravendita.